Intakte Umwelt sichert Wert der Investition

Ökologische Faktoren fließen verstärkt in die Investitionskriterien ein.

Die Sensibilität der Marktteilnehmer in der Immobilienbranche in Bezug auf ökologische Unsicherheiten steigt. Damit sind sowohl natürliche als auch von Menschen verursachte Umweltprobleme an den Standorten gemeint. „Die Beurteilung der ,Lebensqualität‘ eines Standorts für Immobilien baut auf einer interdisziplinären Matrix auf, die sich früher aus Technik, Recht und Wirtschaft zusammensetzte und nun schon seit Längerem um den Bereich Ökologie und Nachhaltigkeit ergänzt wurde“, erklärt Bewertungsspezialist Michael Reinberg, Geschäftsführer von Rein-

und sich möglicherweise daraus ergebende Einbußen werden zunehmend in Investitionsentscheidungen einbezogen und in Due-Dilligence-Prüfungen zu langfristigen Ausgaben abgefragt. Bei Bedarf werden für Umweltrisken wie Überschwemmungen gesonderte Rücklagen gebildet. Besondere Bedeutung hat die Umwelt als Ressource im Tourismusbereich. Für gewerbliche Mieter ist das Thema vor allem im Rahmen der Personalsuche und -bindung bedeutsam. berg & Partner. Und weiter: „Natürlich beeinflussen ökologische Risken den Wert von Immobilien.“Spätestens dann, wenn diese Probleme zur Realität wurden, negative Auswirkungen bereits eingetreten sind. Aber auch davor werde das Risiko bereits eingepreist, sofern es von den Marktteilnehmern erkannt wird. Reinberg: „Ein störungsfreies Nutzen der Immobilien steht im Vordergrund, denn jede Störung beeinflusst den Mietmarkt und somit die Cashflows.“

Lieber auf Nummer sicher

„Ökologische Sicherheit ist bereits seit Jahren für internationale institutionelle Investoren in den Ankaufskalkulationen als Position berücksichtigt“, bestätigt Martin Sabelko, HOI Group: „Insbesondere Pensionsfonds, die auf sichere Investments setzen, mögen keine Überraschungen, und schon gar nicht, wenn sie kostenintensiv werden.“

Somit würden bereits risikogeprüfte Investitionskosten-Positionen berücksichtigt, die für etwaige Nachinvestitionen zur Verfügung stehen, wie beispielsweise Reparaturkosten nach Überschwemmungen. Wobei sich die Investoren lieber auf der sicheren Seite wissen und nicht notfalls irgendwelche Reparaturrücklagen zur Behebung etwaiger Umweltschäden einkalkulieren wollen. Sabelko weiß, wovon er spricht: „Anlässlich des Kaufes des IZD-Towers hatte ich dem koreanischen Pensionsfonds, der das Gebäude im Mai 2016 von der Signa-Gruppe erworben hat, umfassend darzustellen, dass die nahe gelegene Donau wie auch die alte Donau kein ökologisches Risiko in Hinsicht auf Überschwemmungen darstellen, da die Stadt Wien mit einem ihrer größten Investitionsvorhaben der vergangenen Dekaden, nämlich dem Entlastungsgerinne, vorgesorgt hat.“

Was für Investoren als Eigentümer des Objekts einen immer größeren Stellenwert bekommt, sei für die Mieter in diesem Sinn noch nicht relevant, wie Stefan Brezovich, Vorstandsvorsitzender der Örag, meint: „Standortentscheidungen von Unternehmen werden nicht aus ökologischen Gründen gefällt.“Siedelt sich eine Firma an, so sind diese „Entscheidungen mehr von strategischen Gedanken und unternehmerischer Motivation getragen, denn von ökologischen Überlegungen“, so der Experte. Ergänzend fügt er aber hinzu: „Die ökologischen Kriterien gelten eher für Investoren.“Als ein Mitkriterium für die Entscheidung der Ansiedlung hat aber die Ökologie sehr wohl ihren Stellenwert, denn in einem sicheren Standort wird es auch leichter sein, gute Mitarbeiter zu bekommen.

Großes Thema bei Hotels

Das Thema geht aber über das klassische Bürohaus hinaus und wird dort umso schlagender, wo Umwelt und Natur die eigentlichen Anziehungspunkte sind. „Gerade in der Resort-Hotellerie ist das Ökologie-Thema ein entscheiden- des“, meint Martin Schaffer, Managing Partner bei MRP Hotels: „Gäste kommen wegen der intakten Natur-Ressource zu uns, das gilt vor allem für den alpinen Raum.“Was für Gäste ein wichtiges Auswahlkriterium ist, zählt in diesem Fall speziell für die Investoren als ein absolutes Muss.

Aber auch für die Banken gilt der ökologische Gedanke, weiß Schaffer: „Manche Banken denken bei neuen Projektfinanzierungen in Österreichs Ferienhotellerie etwa daran, künftig überwiegend Projekte zu finanzieren, die über 1000 Metern Seehöhe liegen.“Das hat mit der Schneesicherheit in diesen Gebieten und der damit verbundenen erwarteten Auslastung der Hotels zu tun. Sicher ist, dass uns das Thema Ökologie und Umwelt im Zusammenhang mit Immobilien in den kommenden Jahren noch massiv beschäftigen wird.