Starke Dynamik setzt sich fort

Die bayrische Landeshauptstadt verzeichnete im ersten Halbjahr 2016 das beste Vermietungsergebnis seit 2008. Das ist einer Reihe von Faktoren geschuldet.

München ist in Deutschland in vielerlei Hinsicht die Stadt der Superlative: Nirgendwo sonst wird mit dem Oktoberfest ein größeres Fest ausgerichtet. In keiner anderen deutschen Stadt gibt es ein erfolgreicheres Fußballteam als den FC Bayern München.

Der Großraum München ist aber auch die stärkste Wirtschaftsregion des Landes und punktet mit überdurchschnittlichem BIP-Wachstum, niedriger Arbeitslosigkeit (4,3 Prozent) sowie hoher Kaufkraft (30.530 Euro pro Einwohner). Die logische Folge der wirtschaftlichen Prosperität: ein boomender Immobilienmarkt.

Steigende Mieten

Die Miet- und Kaufpreise gehören zu den höchsten Deutschlands. Kein anderes Bild auf dem Büromarkt – er ist der größte des Landes. Dass die Stadt, was die Spitzenmiete betrifft, unter den deutschen Big Five hinter Frankfurt (39,50 Euro pro Quadratmeter im Monat) rangiert, liegt laut Georg Illichmann, Director Advisory & Transaction in der Münchner Niederlassung des Immobilienberatungsunternehmens CBRE, einzig an der Vielzahl an Bürotürmen in der Main-Metropole. Ende des zweiten Quartals 2016 belief sich die Spitzenmiete auf dem hiesigen Büromarkt auf 34,50 Euro pro Quadratmeter im Monat.

„Wir gehen davon aus, dass die Büromieten weiter deutlich steigen werden“, so Illichmann. Im Durchschnitt wurden Ende des zweiten Quartals 16,46 Euro pro Quadratmeter im Monat verlangt, was einem Plus von acht Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Ein Umsatzvolumen von 388.000 Quadratmetern markiert auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt das beste Halbjahresergebnis seit 2008, halten die Experten des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) fest. „Das umsatzstarke erste Halbjahr, die fortwährende Dynamik des Markts und der gute Ausblick auf die kommenden sechs Monate haben uns veranlasst, unsere Prognose für das Gesamtjahr 2016 um 50.000 auf 750.000 Quadratmeter anzuheben“, so Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing München bei JLL.

Geringe Leerstände

Die Leerstandsrate lag Ende des zweiten Quartals laut JLL bei 4,8 Prozent und damit erstmals seit 2002 unter der Fünf-ProzentMarke. Der Boden sei zunächst erreicht, denn neue Fertigstellungen würden die Leerstandsrate bis zum Jahresende wieder voraussichtlich auf fünf Prozent ansteigen lassen, so Bolthausen. Die für 2016 erwarteten 244.000 Quadratmeter in der Pipeline bedeuten gegenüber dem Vorjahresvolumen sowie dem Fünf-Jahres-Durchschnitt einen Anstieg von fast 40 beziehungsweise 30 Prozent.

Auch wenn für heuer wieder mehr Fertigstellungen erwartet werden, so ist eine Tatsache nicht von der Hand zu weisen: Im Stadtgebiet wird es zunehmend schwieriger, Flächen zu finden – vor allem was größere und zusammenhängende betrifft. „Dass sich der Angebotsmangel entspannt, ist mit Blick auf die Fertigstellungszahlen nicht zu erwarten“, erklärt Nico Jungnickel, Director Office Agency München bei Savills Deutschland, der für 2017 ein Fertigstellungsvolumen von 166.000 Quadratmetern erwartet. Die Folge

konnte sich im ersten Halbjahr 2016 deutschlandweit wieder als umsatzstärkster Büromarkt etablieren. Mit einem Halbjahresumsatz von rund 380.000 m2 beziehungsweise einem Plus von 17 Prozent konnte sich die bayrische Metropole am

Bürovermietungsmarkt mit 313.000 m2 (minus vier Prozent) vorbeischieben. Einbußen von minus fünf Prozent musste auch

als der drittstärkste Standort hinnehmen. Hier betrug der Umsatz rund 230.000 m2. Die größte absolute Umsatzsteigerung innerhalb der Big Seven konnte mit einem Plus von 78.000 m2 in

generiert werden. (Quelle: DIP) dieser Entwicklung: Unternehmen, die ihren Flächenbedarf in der Stadt nicht decken können, richten ihren Blick verstärkt auf das Umland. Das belegen auch stark gestiegene Umsatzvolumina in den Teilmärkten Umland-West und Umland-Süd im ersten Halbjahr 2016.

„München zeichnet sich durch eine sehr breite Nutzerstruktur aus“, so Illichmann. Während etwa Frankfurt sehr bankenlastig sei, würden zu den Mietern in der bayrischen Landeshauptstadt unter anderem Unternehmen aus den Bereichen Automotive sowie Telekommunikation, Medien und Technologie (TMT) zählen. Vor allem der TMT- Sektor gewinnt Illichmann zufolge zunehmend an Stellenwert und zeichnet allein im ersten heurigen Halbjahr für 18 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes verantwortlich. „Zuletzt ist auch erkennbar wachsendes Interesse von Start-up-Unternehmen auszumachen gewesen, ebenso wie von Spin-offs der großen ansässigen DAX-Konzerne.“

Gesucht: Topobjekte in Core-Lagen

Angesichts der positiven Rahmenbedingungen ist es nicht verwunderlich, dass auch das Transaktionsvolumen auf dem Münchener Büroinvestmentmarkt in den vergangenen sechs Jahren jeweils gestiegen ist. Der starke Vorjahreswert von 5,9 Milliarden Euro liegt dabei nicht allzu weit von den 7,6 Milliarden Euro entfernt, die im Rekordjahr 2007 vor der Wirtschafts- und Finanzkrise registriert wurden. Gefragt seien vor allem Topobjekte in Core-Lagen, so Illichmann. Dabei gehe die Tendenz eindeutig weg von Zellenbüros hin zu Großraumbüros mit flexiblen Grundrissen und Topausstattung. „Angesichts des Produktmangels in den Core-Lagen müssen Investoren aber zunehmend in Randgebiete ausweichen“, bestätigt der CBRE-Experte die Analyse Jungnickels. Eine Folgeerscheinung der starken Investorennachfrage und der deshalb steigenden Preise: Der Renditerückgang setzt sich auch abseits der Core-Lagen weiter fort.