Gemeinsam mit klarer Trennung
Mixed Use. Kombinationen aus Hotel und Wohnen bieten Chancen, bergen aber auch Risken. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass die Nutzer zusammenpassen.
Schaut man sich unter den gerade in Wien entstehenden oder geplanten Immobilienprojekten um, so lässt sich ein Trend nicht von der Hand weisen: Jener des Kombinierens verschiedener Nutzungsarten. Unterschiedliche Kombinationen aus Hotel, Büro, Wohnen, Handel und Freizeit können für Experten nicht nur in Stadtentwicklungsgebieten sinnvoll sein, sondern auch im Falle von Einzelgebäuden und Gebäudekomplexen. Stimmige Konzepte können eine Reihe von Vorteilen und Synergien für die beteiligten Parteien mit sich bringen – auch solche, die die Nutzungsarten Hotel und Wohnen miteinander verbinden.
Möglichkeit der Finanzierung
Beispiele für Mixed-Use-Konzepte aus Hotel und Wohnen finden sich vor allem im Luxussegment. Im 2013 eröffneten Palais Hansen Kempinski am Schottenring wurden 17 Wohnungen verkauft, im Hotel Sans Souci, das im selben Jahr seine Pforten aufsperrte, 15 Penthouse-Wohnungen. In den oberen Stockwerken des ehemaligen Radisson-Blu-Hotels am Wiener Parkring, das derzeit saniert wird, entstehen wiederum zwölf Luxuswohnungen. Eine davon wurde im vergangenen Herbst um nicht weniger als zwölf Millionen Euro verkauft.
„Angesichts des nach wie vor schwierigen Finanzierungsumfelds für Hotelprojekte stellt der zusätzliche Verkauf von Eigentumswohnungen für Entwickler eine willkommene Möglichkeit dar, um die Finanzierung zu erleichtern“, nennt Martin Domenig, Partner und Senior-Berater bei Kohl & Partner, einen nicht unwesentlichen Grund für die Realisierung solcher Mixed-UseObjekte.
Bei Kohl & Partner gehen derzeit vermehrt Anfragen zum Thema „Buy to let“(Kauf zum Vermieten) aus der Ferienhotellerie ein. „Hierbei erwirbt der Käufer Eigentum und bekommt über die Wei- tervermietung eine Rendite“, erklärt Domenig. Darüber hinaus könne der Käufer die Wohnung selbst nutzen. Als wichtig erachtet er hierbei eine klare Trennung der Flächen für Hotelgäste und Wohnungseigentümer – idealerweise über die Errichtung getrennter Baukörper.
Für Martina Maly-Gärtner, Managing Director Hotel & Tourism Consulting bei Michaeler & Partner, wird sich der derzeit feststellbare Trend zu Aparthotels – und damit ebenfalls einer Mischung aus Hotel und Wohnen – in den kommenden Jahren verstärken. „Derzeit versuchen viele internationale Betreiber, in Europa und auch in Österreich Fuß zu fas- sen“, erzählt sie. Als Treiber macht sie die Mobilität in der Arbeitswelt aus – die Entwicklung, dass viele Unternehmen ihre Mitarbeiter für längere Zeiträume auf Assignments ins Ausland schicken. „Und die wollen nicht in klassischen Hotelzimmern, sondern in einem ,Home-away-from-Home‘-Ambiente wohnen, das Individualität, aber auch Anonymität erlaubt.“
Wie Constanze Maas, Associate Director bei Christie & Co Deutschland, festhält, lassen sich bei Mixed-Use-Objekten grundsätzlich zwei Konzepte unterscheiden, mit denen jeweils verschiedene Herausforderungen für Entwickler und Hotelbetreiber verbunden sind: Umnutzungen bestehender Gebäude beziehungsweise Flächen oder neue Errichtungen „auf der grünen Wiese“(„Greenfield-Developments“).
„Umnutzungen in bestehenden Gebäuden sind vor allem wegen der technischen Umsetzbarkeit eine Herausforderung“, meint Sebastian Nowak, Senior Consultant Investment & Letting bei Christie & Co Deutschland. Schließlich habe ein Hotel völlig andere Anforderungen an die Haustechnik als andere gewerbliche Nutzungsarten oder Wohnflächen. „Außerdem müssen bedeutend größere Dimensionen als bei einer reinen Büro- oder Wohnungsnutzung geschaffen werden, was zulasten der Wirtschaftlichkeit gehen kann.“
Nutzer müssen kompatibel sein
Welche Variante auch immer zum Zuge kommt, ein wichtiger Aspekt kommt immer zur Geltung: „Ein Mixed-Use-Konzept kann nur erfolgreich sein, wenn Hotel und Mitnutzer auch zusammenpassen“, betont Nowak mit Verweis auf die Tatsache, dass sich beispielsweise 25hours Hotels die Mitnutzer sehr genau aussuchten, um den Gästen entsprechende Synergieeffekte bieten zu können.
„Als Entwickler sollte man sich außerdem über einen möglichen künftigen Exit beziehungsweise Verkauf Gedanken machen“, sagt Maas. So müsse etwa eine reale Teilung der verschiedenen Flächen möglich sein. „Und auch die Nutzungsrechte der beteiligten Parteien müssen vertraglich genau definiert werden, um einen Verkauf zu erleichtern.“