Auf den Geschmack gekommen
Bisher wurden in Österreich relativ wenige Objekte spekulativ errichtet. Nachdem das Interesse von Investoren in jüngster Zeit merklich angestiegen ist, wagen neue Player den Markteintritt.
Logistikimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren europaweit zu einer gefragten Anlageklasse entwickelt. Experten führen dies einerseits auf die Suche nach alternativen Investitionsmöglichkeiten von Seiten der Anleger zurück. Aber auch die fundamentale Ausgangslage stimmt, denn im Zeitalter des boomenden Online-Handels haben Warenumschlagplätze stark an Bedeutung gewonnen. „Investoren wollen daher vor allem wichtige Verkehrsknotenpunkte besetzen“, sagt Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting. Laut CBRE haben sich Logistikimmobilien zuletzt als der am schnellsten wachsende Sektor Europas etabliert. Allein in Deutschland wechselten 2016 Objekte im Rekordwert von rund 4,5 Milliarden Euro den Besitzer. Damit wurde in der größten Volkswirtschaft Europas zum mittlerweile sechsten Mal in Folge der Vorjahreswert übertroffen.
Hohe Nachfrage, geringes Angebot
„Immer mehr Investoren interessieren sich aber auch für österreichische Logistikimmobilien“, sagt Dietmar Steger, Associate Director Investment Properties CBRE Austria. Im Fokus stünden vor allem moderne Objekte mit entsprechender Qualität. Das Problem: Einer großen Nachfrage steht ein äußerst geringes Angebot gegenüber, das die Anforderungen der internationalen Anleger auch erfüllt. Ein Grund dafür, dass die Preise in den vergangenen ein bis eineinhalb Jahren rasant gestiegen sind. Gleichzeitig ist die Spitzenrendite um rund 150 Basispunkte gefallen und liegt derzeit knapp unter sechs Prozent. „Tendenz leicht fallend“, weiß Steger.
Doch was genau suchen Investoren? Für Pöltl zeichnen vor allem zwei Faktoren eine attraktive Logistikimmobilie aus: Eine Höhe von rund zehn Metern sowie eine Bodentragkraft von mindestens 5000 kp/m2. „Beides sind Voraussetzungen für die heute übliche Bewirtschaftung mit induktions- beziehungsweise computergesteuerten Staplersystemen.“Gleichzeitig sollten die Objekte auch eine ausreichende Anzahl an Andockstationen aufweisen und obendrein teilbar sein, um standardisiert vermietet werden zu können. „Eine Top-Verkehrsanbindung verstehe sich von selbst“, sagt Pöltl.
Die Nachfrage nach hochwertigen Logistikflächen in den drei heimischen Hauptmärkten Wien, Graz und Linz schätzen die Experten – anders als das Angebot – derzeit als gut ein. „Das Angebot ist auch deshalb so gering, weil die Preise, sowohl für Grundstück als auch Errichtung so hoch sind, dass sich eine Entwicklung oftmals nicht lohnt“, erklärt Franz Kastner, Consultant Advisory & Transaction Services Industrial & Logistics CBRE Austria. Logistikunternehmen, die die Nähe zu Wien, Graz oder Linz suchen, hätten daher oft nur die Möglichkeit, selbst zu entwickeln oder zu versuchen die vordefinierten Prozesse in weniger optimalen Objekten zu realisieren.
Risikobereitschaft hat sich gelohnt
Spekulativ entwickelt wurde in Österreich in den vergangenen Jahren nur wenig. „Sehr häufig werden Logistikflächen von den Nutzern selbst errichtet und gehalten und nicht – wie international üblich – angemietet“, erläutert Pöltl. Wer das Risiko dennoch eingegangen ist und gebaut hat, ist jedoch vom Markt belohnt worden. Pöltl nennt in diesem Zusammenhang den Developer Karim- pol, der für das Logistikzentrum Wien-Nord in Hagenbrunn verantwortlich zeichnet. Nachdem das Objekt innerhalb kurzer Zeit voll vermietet werden konnte, wurde es 2015 an Aberdeen Asset Management verkauft.
Solche Beispiele blieben nicht unbemerkt. Vor Kurzem hat etwa der deutsche Entwickler Log4Real in Enzersdorf an der Fischa (NÖ) ein 30 Hektar großes Areal erworben und angekündigt, mehr als 160.000 Quadratmeter an flexiblen und modernen Logistikhallen errichten zu wollen. Der „Industrial Campus Vienna East“soll sowohl als regionaler Verteilerstandort als auch als Importlager für die unterschiedlichsten Industriesparten konzipiert werden. „Österreich hat aufgrund seiner geografischen Lage seit jeher eine Schnittstellenfunktion in Europa, die für Logistik- und Industrieimmobilienentwickler äußerst attraktiv ist“, begründet Christian Bischoff, CEO von Log4Real die Entscheidung zum Markteintritt.