Wenn der Garten zu groß ist, fällt Steuer an
Immobilienertragsteuer. Den Hauptwohnsitz kann man steuerfrei verkaufen. Aber nur, wenn das Grundstück nicht größer als 1000 Quadratmeter ist, das hat der Fiskus neuerlich fixiert. Umstritten bleibt es – und ist nicht die einzige Tücke.
Wien. Erst kürzlich gab es Aufregung um die Immobilienertragsteuer (Immo-ESt). Genauer, um die Frage, in welchem Umfang die Steuerbefreiung beim Verkauf eines Eigenheimes gilt („Die Presse“berichtete). Zur Erinnerung: Es ging um die Praxis der Finanzverwaltung, zusätzlich zum Gebäude bis zu 1000 Quadratmeter Grundfläche als steuerfrei anzuerkennen, darüber hinausgehenden Grund und Boden jedoch nicht. Ein Betroffener wehrte sich dagegen, und auch das Bundesfinanzgericht hielt die Größenbeschränkung für gesetzwidrig. Der Verwaltungsgerichtshof entschied jedoch, befreit sei nur ein „üblicher Bauplatz“. Das sorgte zum Teil für Verunsicherung: Unklar war, was denn nun als „üblich“anzusehen sei. Das Finanzministerium hat sich inzwischen festgelegt, es bleibt bei den 1000 Quadratmetern. Seiner Ansicht nach ist davon auszugehen, dass diese Größe der Verkehrsauffassung von einem üblichen Baugrundstück entspricht.
„Regionale Unterschiede“
Ob damit das letzte Wort gesprochen ist? Steuerberater Joseph Böck hat Zweifel: „Die Lösung ist unbefriedigend, weil nicht auf regionale Unterschiede Bedacht genommen wird“, meint er. Ein großer, ebenerdiger Bun- galow erfordere mehr Grundfläche als ein zweistöckiges Wohnhaus. Und warum könne eine ganzjährig bewohnte Gartenhütte in Grinzing mit 1000 Quadratmetern Grund, die als Hauptwohnsitz dient, zur Gänze steuerfrei verkauft werden, ein Einfamilienhaus im Waldviertel mit 2000 Quadratmetern Garten jedoch nicht? Bei älteren Gebäuden könnte auch der Zeitfaktor eine Rolle spielen: „Auf welchen Zeitpunkt bezieht sich die Verkehrsauffassung eines üblichen Bauplatzes? Auf jenen der Errichtung oder des Verkaufs?“
Etwa in Villengegenden könne das einen großen Unterschied machen, meint Böck. Sein Fazit: „Diese Rechtsprechung wird sicher noch weitere Präzisierung erfordern.“Auch eine Bewertung von Grundflächen durch Sachverständige könne nötig werden.
Tücken bei Herstellerbefreiung
Diese Ansicht teilen auch andere Experten. Nicht wenige atmeten indes erleichtert auf, als sich der Fiskus neuerlich auf die 1000 Quadratmeter einschwor – einfach, weil es eine gewisse Sicherheit bringt und Gutachterkosten sparen hilft. Ob es von der Sache her immer passt, ist eine andere Frage. Nicht ausgeschlossen, dass es irgendwann tatsächlich zu neuen Streitfällen kommt.
Das ist nicht die einzige Problematik bei der Immo-Est. So hat auch die Herstellerbefreiung ihre Tücken: Diese besagt, dass derjenige, der ein Gebäude selbst hergestellt und es innerhalb von zehn Jahren vor dem Verkauf nicht vermietet hat, das Gebäude steuerfrei verkaufen kann. „Diese Befreiung ist aber nicht auf den Rechtsnachfolger übertragbar“, erklärt Böck. Angenommen, die Eltern haben vor Jahrzehnten ein Eigenheim gebaut. Die Tochter, die vor mehr als zehn Jahren ausgezogen ist, erbt es und will es verkaufen. Dann kann sie nicht auf die Herstellerbefreiung zurückgreifen. Um die Hauptwohnsitzbefreiung nützen zu können, müsste sie zunächst wieder einziehen und mindestens fünf Jahre lang dort wohnen. Wenn nicht, fallen 30 Prozent Steuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Oder die Familie greift vorausschauend zu einer Alternativlösung: Die Eltern verkaufen die Liegenschaft an die Tochter und legen den Kaufpreis auf ein Sparbuch. Der Verkauf ist für die Eltern steuerfrei (Hauptwohnsitzbefreiung), nur Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fürs Grundbuch fallen an. Nach dem Tod der Eltern erbt die Tochter das Sparbuch, erhält also den Kaufpreis (zumindest nominell) zurück. Wenn die Tochter die Liegenschaft verkauft, zahlt sie, wie Böck erklärt, nur für die Wertsteigerung seit dem Kauf Immo-ESt. Freilich: Einen solchen familieninternen Deal muss man sich leisten können.