Der Traum vom Ferienhaus
Recht. Wer sich Haus oder Wohnung an seinem Urlaubsort zulegen möchte, sollte im In- und Ausland die rechtlichen Stolpersteine kennen.
Hotels und Apartments schön und gut – wer das nötige Kleingeld hat oder regelmäßig an denselben Urlaubsort zurückkehrt, kauft sich aber oft lieber eine eigene Ferienimmobilie. In Österreich sind die Seen in Oberösterreich und Kärnten beliebt „und auch der Neusiedlersee boomt“, weiß Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria. Ferienhäuser und -wohnungen mit 50 bis 80 m2 und direktem See-Zugang sind dabei die Favoriten. Das Angebot ist begrenzt, die Preise hoch. Ähnliches gilt für die klassischen Wintersport-Regionen.
Grauer Grundverkehr
Landesgesetze und Gemeindevorschriften beim Kauf einer Ferienimmobilie sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. „Nur Wien hat keine, außer Beschränkungen für Ausländer“, sagt Reikersdorfer. Vor allem zwei Punkte sollten beachtet werden: Die Nutzungsmöglichkeiten und der Grundverkehr. „Das heißt, ob ich die Immobilie zu Freizeitzwecken nutzen darf.“Beim Kauf einer Wohnung gilt zu klären, ob man sie als Hauptwohnsitz melden muss, oder die Wohnung auch fallweise bewohnt werden darf. Ähnliches berichtet Rechtsanwältin Olivia Eliasz. „Kauft man ein Ferienhaus oder eine Wohnung, um sie im Urlaub und an Wochenenden zu nutzen, darf man die Immobilie nicht zum wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt machen.“Ansonsten bestehe die Gefahr – sofern man in einer Mietwohnung lebt, die dem Mietrechtsgesetz unterliegt – dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Nichtbenützung der Wohnung gerichtlich aufkündigt. Die Expertin für Immobilienund Arbeitsrecht rät daher, die Mietwohnung regelmäßig zu verwenden, auch wenn die Ferienimmobilie die neue Entspannungsoase ist.
Auslands-Aufenthalt
Österreicher – und Deutsche – suchen vor allem Schnäppchen im eigenen Land. Daneben stehen Spanien (siehe auch Seite I 24) und Italien hoch im Kurs. „Österreicher zieht es oft in nahe südöstliche Länder wie Kroatien und Ungarn, vor allem rund um den Balaton“, sagt Jan-Carl Mehles vom Portal Immowelt. „Deutsche kaufen gerne in Österreich.“Laut Mehles funk- tioniert ein Immobilienkauf in vielen Ländern ähnlich wie in Österreich. „So ist es etwa auch in der Schweiz und in Frankreich vorgeschrieben, dass der Eigentümerwechsel nur mit einem notariell beurkundeten Vertrag und anschließender Eintragung ins Grundbuch möglich ist – nur dann ist der Vertrag wirksam.“
Südliche Eigenheiten
Deutliche Unterschiede gibt es im Süden. Mehles: „In Spanien etwa können rechtlich bindende Kaufverträge auch ohne Notar geschlossen werden – sogar mündlich.“Dennoch sei es ratsam, die Dienste eines Notars in Anspruch zu nehmen, um keinem Betrüger aufzusitzen. In Italien sind sowohl ein verbindlicher Vorvertrag als auch ein Notarvertrag üblich. „Auch ein Privatvertrag ist möglich. Der Verkäufer könnte dann jedoch das Grundstück theoretisch noch mit einer Hypothek belasten, weshalb auch hier die Alternative mit Notar vorzuziehen ist.“Und eines sollte man in Italien unbedingt berücksichtigen: Die Besteuerung. „Die kompliziert berechnete Kaufsteuer richtet sich nach der steuerlichen Bemessung der Immobilie, auch wenn im Vertrag ein anderer Preis genannt wird.“