Wann der Vermieter in die Wohnung darf

Mietrecht. Bei Abschluss des Mietvertrags tritt der Vermieter grundsätzlich das Hausrecht an den Mieter ab, und ungebetene Besuche sind normalerweise tabu. Es sei denn, es gibt wichtige Gründe dafür.

Manch ein Mieter kennt die Situation: Der Vermieter begehrt alle paar Monate unangemeldet Einlass in die Wohnung, um deren Zustand zu kontrollieren. Für die Bewohner ist das meist ein Ärgernis, und es stellt sich die Frage: Muss man das überhaupt dulden? Soviel vorweg: In dieser Form zweifellos nicht, denn grundsätzlich steht das Hausrecht an einer vermieteten Wohnung dem Mieter zu. Aber es gibt auch Fälle, in denen man den Vermieter doch in die Wohnung lassen muss.

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Von Zeit zu Zeit schon – aber weder oft noch unangemeldet. „Als Eigentümer darf man regelmäßig den Zustand der Wohnung feststellen“, sagt Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung. Allerdings dürfe die Kontrolle nicht zur Schikane ausarten. Unter „regelmäßig“sei daher weder wöchentlich noch monatlich zu verstehen. Vielmehr könne nur davon die Rede sein, „dass es alle paar Jahre passiert“. Und selbst dann nur nach Voranmeldung und unter Angabe des Grundes, etwa, um den Zustand der Fenster zu kontrollieren. Im Mietrechtsgesetz (MRG) ist von „wichtigen Gründen“die Rede, aus denen man das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder eine von diesem beauftragte Person dulden muss. „Dazu gehört beispielsweise ein Eigentümerwechsel, die Nutzflächenfeststellung oder ein Schaden, der repariert werden muss“, erklärt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI). Steht die Auflösung des Mietverhältnisses bevor, zählt auch die Wohnungsbesichtigung durch Mietinteressenten dazu. In all diesen Fällen gilt jedoch: Der Mieter muss rechtzeitig – im Normalfall ein bis zwei Wochen vorher – von der Wohnungsbegehung verständigt werden. Außerdem dürfen Begehungen nicht zu Unzeiten passieren. „Es sei denn, es ist Gefahr im Verzug“, schränkt Hanel-Torsch ein. Das wäre etwa der Fall, wenn es einen Wasserschaden gibt und festgestellt werden muss, von welcher Wohnung dieser ausgeht.

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Bei Gefahr im Verzug nicht. Ansonsten kann man aber durchaus Nein sagen, sollte einem der Zeitpunkt ungelegen kommen. „Am besten legt man dem Vermieter dann drei Terminvorschläge vor, um zu zeigen, dass man die Begehung sehr wohl duldet“, rät Mietrechtsexpertin Hanel-Torsch. Ist man längere Zeit nicht daheim, sollte man dafür sorgen, dass der Zugang zur Wohnung gewährleistet ist, etwa, indem man einem Verwandten den Schlüssel gibt. Wichtig ist es dann auch, für Notfälle sicherzustellen, dass man selbst oder derjenige, der den Ersatzschlüssel hat, für den Vermieter erreichbar ist.

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Normalerweise nicht. „Das ist Besitzstörung“, sagt Holzapfel. Ge-

Als Mieter steht einem grundsätzlich der ungestörte Gebrauch der Wohnung zu. Will der Vermieter in die Wohnung, darf und soll man daher nach dem Grund fragen. Unbegründete Besichtigungen muss man nicht gestatten, auch keine ständigen Kontrollen. Bei wichtigen Gründen hat man aber laut Gesetz eine Duldungspflicht. rechtfertigt sein könnte es höchstens bei Gefahr im Verzug (z. B. Wasserrohrbruch, Gasgebrechen), wenn der Mieter nicht erreichbar ist. Der Vermieter hat zudem keinen Anspruch darauf, überhaupt einen Zweitschlüssel besitzen. Der Mieter darf jederzeit das Schloss austauschen. Das alte muss man dann grundsätzlich aufbewahren und beim Auszug wieder einbauen.

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Verweigert der Mieter eine (berechtigte) Begehung, bleibt dem Vermieter tatsächlich nur der Rechtsweg: Er kann einen Antrag auf Duldung bei der Schlichtungsstelle einbringen (oder bei Gericht, falls es in der Gemeinde keine Schlichtungsstelle gibt). Eine Aus- nahme gibt es jedoch auch hier bei Gefahr im Verzug: Im Extremfall kann es dann sogar gerechtfertigt sein, die Wohnungstür von einem Schlüsseldienst aufschließen oder aufbrechen zu lassen. Die Kosten dafür muss der Mieter tragen. Dass das jedoch oft strittig sein wird, versteht sich von selbst.

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Nein. Selbst das allgegenwärtige Knipsen mit der Handykamera ist ein Eingriff in die Privatsphäre und nur mit Zustimmung des Mieters erlaubt – es sei denn, es geht darum, einen Schaden zu protokollieren. Auch potenzielle Nachmieter, die die Wohnung besichtigen, dürfen sie nur mit Einverständnis des aktuellen Mieters fotografieren.