IT-Branche und Coworking beleben
CEE-Büromarkt. Dynamisches Wirtschaftswachstum, Gerangel der Unternehmen um gut ausgebildetes Personal: Für den Run auf moderne Büroflächen in den CEE-Hauptstädten gibt es viele Gründe.
Bis vor einigen Jahren noch unter dem Titel ,Emerging‘ gehandelt, punktet die CEERegion heute mit ihrer dynamischen Wirtschaftsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und immer weiter steigendem Lebensstandard.“So beschreibt Andreas Quint, CEO der CA Immo, den positiven Wandel, den die Länder Zentral- und Osteuropas in den vergangenen Jahren erlebt haben.
Schon allein mit dem BIPWachstum in der Region – für 2018 wird ein Plus von fast vier Prozent prognostiziert – kann die Eurozone nicht mithalten. Ihr werden für heuer nur 2,1 Prozent Wachstum vorhergesagt. Die starke wirtschaftliche Dynamik treibt auch den Bedarf an Büroflächen.
„Wir kombinieren stabile Märkte wie Deutschland und Österreich mit den Wachstumsmärkten der CEE-Region, das ermöglicht es uns, von den unterschiedlichen Immobilienzyklen zu profitieren“, erklärt Friedrich Wachernig, Vorstand der S Immo, die Strategie seines Hauses. Zwar liegen nur ein Drittel der Immobilien der S Immo in Osteuropa, sie nimmt dort aber mehr als 40 Prozent ihrer Mieterlöse ein. Während im CEE- Raum aktuell eine Bruttomietrendite von 7,8 Prozent verdient wird, sind es in Deutschland und Österreich „nur“fünf bzw. 5,6 Prozent.
Im Fokus der heimischen Immobilienfirmen stehen vor allem die Büromärkte in den CEE-Hauptstädten. „Warschau und Prag sind attraktive Unternehmensstandorte mit moderner Büroinfrastruktur und Standards, die sich von westlichen Städten kaum noch unterscheiden“, sagt Quint. Das Gleiche gelte für die Spitzenrenditen, die kontinuierlich sinken und sich wohl in den kommenden Jahren auf westeuropäischem Niveau einpendeln werden. Nichtsdestoweniger können sich die Renditen von Topbüroimmobilien in Warschau (rund fünf Prozent) und Prag (4,5 Prozent) durchaus sehen lassen. Deutlich mehr lässt sich freilich in Bukarest (sieben Prozent) und Budapest (5,25 Prozent) verdienen.
Zu den attraktivsten Büromärkten der CEE-Region zählt aktuell sicherlich Bukarest, die sechstgrößte Agglomeration in der EU. In der rumänischen Hauptstadt herrscht derzeit rege Bautätigkeit. In den ersten drei Quarta- len sind dort nicht weniger als 110.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen auf den Markt gekommen – der höchste Wert seit der Finanzkrise. Bis zum Jahresende sollen weitere 60.000 Quadratmeter dazukommen. Positiv: Mit acht Prozent liegt die Leerstandsrate derzeit auf einem historischen Tiefstwert. Die Spitzenmiete beträgt 18,5 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der größte Treiber in Bukarest ist laut Wachernig die ITBranche: „Gerade in diesem Bereich ist der Kampf um gut ausgebildetes Personal sehr groß, qualitativ hochwertige Büros in bester Lage sind ein wesentlicher Faktor im Recruitingprozess.“Darüber hinaus steige auch die Nachfrage nach Coworking Spaces.
Diesen Trend gibt es auch in Budapest. Dass dort derzeit viele Unternehmen in den Markt drängen, zeigt nicht zuletzt die Tatsache, dass Neuvermietungen für rund 50 Prozent der Vermietungsleistung verantwortlich zeichnen. Im Central Business District der Stadt liegt die monatliche Spitzenmiete aktuell bei 24 Euro pro Quadratmeter, die Leerstandsrate ist mit 6,4 Prozent auch hier auf einem Tiefstwert. In Prag sind es 6,9 Pro- zent, die Spitzenmiete liegt dort bei 22 Euro pro Quadratmeter und Monat. Getrieben wird sie vor allem vom geringen Angebot an modernen Büroflächen im Zentrum.
Die Nummer eins unter den CEE-Büromärkten ist jedoch Warschau: 2017 wurde dort die zweitstärkste Büronachfrage der Markthistorie verzeichnet. Aktuell wird in Warschau eine Spitzenmiete von 23,75 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangt, die Leerstandsrate liegt mit rund zehn Prozent etwas über dem Niveau der anderen CEE-Hauptstädte. In Polen hat aber nicht nur die Hauptstadt einen attraktiven Büromarkt: Einen größeren Bedarf an Büroflächen macht Daniel Folian, Vorstandsvorsitzender bei Warimpex, etwa in Krakau und Łod´z´ aus. Ein unternehmenseigenes Projekt erfreue sich dort guter Nachfrage.