Zuerst verhandeln, erst dann klagen
Damit der Bauherr nicht auf Mängeln sitzen bleibt, muss er die richtigen Schritte setzen und darf keine Fristen versäumen. Eine genaue Dokumentation ist dabei unumgänglich.
Solchen Ärger kennen viele Häuslbauer in ähnlicher Form: Für ihr neues Heim ließ sich ein junges Pärchen zur Terrasse eine Schiebetür montieren. Man freute sich aber nur kurze Zeit über die Lösung. Denn beim ersten starken Regen stellte sich heraus: Die Tür war nicht schlagregendicht. Als Ursache nannte der Handwerker weder falsche Montage noch einen Herstellerfehler: „Diese Tür wird nie dicht sein, da hätte ein Vordach hergehört“, meinte er lakonisch.
Wolfgang Ferstl, Baumeister und Sachverständiger für Bauschäden, war unlängst mit diesem Fall konfrontiert. Er musste die Aussagen des Handwerkers bestätigen – solche Türen sind tatsächlich nicht schlagregendicht. Anstatt mit dem Handwerker zu streiten, empfahl Ferstl dem jungen Ehepaar, sich an den für das Dilemma eigentlich verantwortlichen Bauträger zu wenden. Er bereitete sie mit einer Frageliste auf das Gespräch vor, um eine Lösung zu finden: „Dieser Weg ist oft zielführender und erfolgreicher, als einfach ein Gutachten zu schreiben, das dem Kunden in dieser Phase nichts bringt.“
Auch Marie-Luise Pugl, Rechtsanwältin im Real Estate Team der Wiener Kanzlei Dorda rät, zuerst außergerichtlich eine einvernehmliche Lösung zu suchen: „Natürlich gehen die Emotionen oft hoch, aber trotzdem lohnt es sich, höflich zu bleiben.“Die Mängelrüge sollte unbedingt schriftlich, mit genauer Dokumentation des Schadens und innerhalb der Fristen (siehe Kasten) erfolgen. Wichtig ist es, die Beschwerde an den richtigen Ansprechpartner zu richten. Das ist nicht immer der ausführende Handwerker, sondern idealerweise der Generalunternehmer oder der Bauträger – wenn dies im Vertrag festgehalten wurde. „Mit einem Generalunternehmer, der die anderen Professionisten beauftragt, hat man im Haftungsfall nur einen einzigen Ansprechpartner“, sagt Pugl. Aber selbst, wenn kein Generalunternehmer beauftragt wurde, kann sich ein Handwerker nicht so einfach auf den anderen ausreden. Die beliebte Argumentation, dass die Arbeit des Vorgängers Ursache des Problems sei, gilt in vielen Fällen nicht, weiß Baumeister Ferstl: „Ein Fliesenleger beispielsweise müsste einen privaten Bauherrn vor Be
bei Immobilien beträgt drei Jahre ab Übernahme. Das gilt auch für alle Installationen. Mängel sollten aber möglichst innerhalb von sechs Monaten beanstandet werden. Danach muss der Konsument nachweisen, dass der Mangel nicht nachträglich durch seine Schuld entstanden ist. Längere Gewährleistungsfristen können vertraglich vereinbart werden. ginn seiner Arbeit schriftlich darauf aufmerksam machen, dass der Untergrund nicht fürs Verlegen dieser Platten geeignet ist.“
Der Vertrag spielt im Fall von Baumängeln aber auf jeden Fall eine wichtige Rolle. Je genauer er ist, desto leichter fällt später die Beurteilung und Abwicklung von Fehlern. So sollte festgehalten werden, dass die Ausführung aller Arbeiten entsprechend den Normen erfolgen muss. Wer besondere Ansprüche stellt, kann gewünschte Ausführungsdetails zusätzlich beschreiben, was dann verbindlich ist. Eine längere Gewährleistungsfrist lässt sich ebenfalls vertraglich vereinbaren.
Keinesfalls sollte ein Baumangel vorschnell selbst behoben werden oder ein anderer Professionist damit beauftragt werden. Zuerst muss dem ausführenden Unternehmen die Möglichkeit gegeben werden, innerhalb einer bestimmten Frist den Schaden wiedergutzumachen. Kann ein größerer Mangel nicht belassen werden, weil Folgen zu befürchten sind oder das Haus nicht benützbar ist, empfiehlt die Anwältin, vor Behebung ein Beweissicherungsverfahren bei Gericht einzuleiten. „Das dient zur Dokumentation des Zustands in einem späteren Verfahren“, erläutert Pugl.
Ob ein Mangel repariert wird oder der Kunde eine Preisminderung erhält, hängt von der Art des Schadens ab. Bei optischen Fehlern, die die Nutzung des Hauses nicht beeinträchtigen und deren Behebung unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde, wird ein finanzieller Ausgleich die Regel sein. Die letzte Entscheidung fällt das Gericht. Die Kosten eines Verfahrens hängen vom Streitwert ab. „Je kostspieliger der Schaden, desto kostspieliger das Verfahren“, fasst es Pugl kurz zusammen. Eine erste Information bei Anwalt oder Sachverständigen über die Chancen und Möglichkeiten, Wiedergutmachung für einen Bauschaden zu erhalten, kostet zudem nicht die Welt. Auch der Verein für Konsumentenberatung bietet Unterstützung.
Über einen Mangel an Aufträgen können sich Anwälte und Sachverständige nicht beklagen. Der Facharbeitermangel habe dazu geführt, dass die Qualität auf dem Bau zurückgegangen sei, erzählt Baumeister Ferstl. Er rät deshalb Bauherrn, die Arbeiten auf der Baustelle in regelmäßigen Abständen zu überprüfen.