Von Fallen, Tricks und vifen Kniffen

Mietfallen. Eine neue Mietwohnung zu finden, ist angesichts der Marktsituation nicht leicht. Dazu kommt, dass angesichts der komplexen Rechtslage einige Stolpersteine am Weg zur künftigen Bleibe liegen. Was zu beachten ist.

Vertrauen ist gut, Kontrolle besser – bis zu einem gewissen Grad könnte man dieses Sprichwort direkt in die Wohnungssuche übertragen. Dazu schadet es nicht, sich über die eigenen Vorstellungen und das Budget klar zu werden. Zu Rücktrittsrecht, Befristungen, Kündigungsrechte sollte man sich zudem gut informieren. Andernfalls kann man so manche böse Überraschung erleben. AK-Mietrechtsexperte Walter Rosifka sowie Mark Tuttinger, Immobilienrechtsexperte bei HBA Rechtsanwälte, erklären, welche Fallen und Stolpersteine dabei lauern.

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„Vorsicht ist bei Inseraten auf Onlineplattformen geboten, die eine super ausgestattete Wohnung in toller Lage zu einer günstigen Miete versprechen“, nennt Tuttinger ein Beispiel. „Dem Interessenten wird erzählt, dass die Wohnung noch frei ist und er die Kaution überweisen soll. Im Gegenzug werde er den Schlüssel erhalten.“Das ist dann nicht der Fall – und das Geld ist weg. Rosifka ergänzt: „Zu 99 Prozent erhält der Interessent in diesen Fällen eine englischsprachige Mail. Der vermeintlichen Eigentümer erzählt, dass er im Ausland ist und die Wohnung nicht selbst zeigen kann.“Das Problem dabei: So mancher lässt sich von der Aussicht auf ein Schnäppchen blenden. „Aber das ist absurd, man braucht ja nur den Spieß umdrehen und sich fragen: Würde ich einem völlig Fremden den Schlüssel zu meiner Wohnung schicken?“erklärt Rosifka.

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Rosifka: „Auf die Begrifflichkeiten. Wenn in einem Inserat steht, dass die Miete 800 Euro beträgt, sollte man auf alle Fälle nachfragen, ob das inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer ist oder ob diese noch dazu kommen.“Und ob darin beispielsweise Heizung oder Parkplatz inkludiert sind. „Man sollte schauen, ob der Mietzins den gesetzlichen Vorgaben entspricht“, rät Tuttinger. In Häusern, die unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, darf nur der Richtwert verlangt werden. In jenen, die nicht darunter fallen, kann er frei vereinbart werden. Vorsicht ist weiters geboten, wenn eine Möbelmiete verlangt wird. „Nein, aber es kommt darauf an, ob sie für ein Möbelstück gilt, das unter die Ausstattungsmerkmale fällt“, erklärt Tuttinger. Eine Kochstelle beispielsweise ist eine Voraussetzung für eine Kategorie A-Wohnung. Muss man aber dafür zahlen, kann die Wohnung in eine niedrigere Kategorie fallen – und so müsste die Miete günstiger werden.

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Tuttinger: „Wer am Tag der Besichtigung das Anbot für eine Wohnung, die sein dringendes Wohnbedürfnis deckt, unterschreibt, kann innerhalb einer Woche davon zurücktreten.“Um das zu vermeiden, schlagen Makler oft vor, dass die Interessenten über ihre Entscheidung schlafen sollen und am nächsten Tag im Maklerbüro das Anbot unterschreiben sollen. Damit fallen die Kunden um das Rücktrittsrecht um.

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„Wenn man einen Immobilienmakler per E-Mail oder über eine Onlineplattform anschreibt und sich außerhalb des Maklerbüros trifft, gilt das als Fernabsatz- und Auswärtsgeschäft“, erklärt Rosifka. In diesem Fall steht dem Wohnungssuchenden ein 14-tägiges Rücktrittsrecht zu. Tuttinger ergänzt: „Viele Makler fordern die Interessenten dann dazu auf, für sie vorzeitig tätig werden zu dürfen. Damit entfällt aber dieses Rücktrittsrecht.“

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Tuttinger: „Das stimmt. Makler müssen die Interessenten schriftlich über das Rücktrittsrecht belehren. Und auch über das Anbot.“Tun sie das nicht, verlängert sich die Frist für den Rücktritt im Fall einer Anbotsunterzeichnung bei erstmaliger Besichtigung auf maximal ein Monat.

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„Ein Anbot sollte man nur unterschreiben, wenn man alles reiflich überlegt hat. Schließlich ist man dem Vermieter für die darin angegebene Zeit rechtlich verbindlich im Wort“, erklärt Rosifka. Daher sollte man auch die Bedingungen, zu denen man die Wohnung mieten oder kaufen will, genau festlegen. Also, dass beispielsweise die Wohnung zuvor renoviert werden muss. Oder dass man den Job in dieser Stadt auch tatsächlich erhält.

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Rosifka: „Eben darauf, ob das Mietverhältnis in den Vollanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder davon ausgenommen ist.“Das ist nicht nur für die Miete wichtig, sondern auch für die Kündigung. „Bei einer Vollausnahme gibt es nämlich bei einem unbefristeten Mietvertrag keinen gesetzlichen Kündigungsschutz“, erklärt Rosifka. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist aus Mietersicht also ein auf längere Zeit befristeter Vertrag besser. Umgekehrt gibt es aber bei einem befristeten Vertrag kein gesetzlich gedecktes vorzeitiges Kündigungsrecht. Daher sollte man im Mietvertrag unbedingt vereinbaren, dass der Mieter unter bestimmten Fristen zur vorzeitigen Kündigung berechtigt ist. „Und natürlich sind auch die Befristungen ein Thema“, ergänzt Tuttinger. „Da gilt es, darauf zu schauen, dass der Vermieter die gesetzlichen Bestimmungen nicht umgeht.“