Mikrolagen: Wo sich bei teuren Adressen noch etwas bewegt
Toplagen Wien. Welche Gegenden sich auf dem Weg nach (noch weiter) oben befinden.
Im Großen tut sich bekanntlich wenig, wenn es um die echten Luxuslagen einer Stadt geht. So gehörten die Tuchlauben schon zu den teuersten Adressen der Stadt, noch ehe der Buchdruck erfunden worden war – und daran hat sich bis heute nichts geändert. Auch bis neue Lagen in den erlauchten Kreis der besten Adressen aufgenommen werden, dauert es lang; ein paar teure Häuser allein helfen dabei nicht. Im Kleinen hingegen tut sich doch einiges – selbst wenn die Mühlen beim Aufstieg bestimmter Lagen in der Regel langsam mahlen.
„Es gibt einen Trend hin zu Mikrolagen“, kennt Peter Marschall, Inhaber von Marschall Immobilien, die Bewegungen auf dem Markt. „Einige werden immer bedeutender.“Wobei manche dieser Mikrolagen auch vor ihrem Popularitätsschub nicht wirklich zu den schlechten Adressen der Stadt gezählt, aber jüngst den Aufstieg von gut zu sehr gut gemacht haben. „Dazu gehört definitiv das sogenannte Textilviertel im Ersten“, berichtet der Makler. „Das war früher eher der schwächste Teil des ersten Bezirks und hat sich jetzt durch einige Vorzeigeprojekte, aber auch Niederlassungen namhafter Unternehmen enorm gewandelt.“Zu diesen Vorzeigeprojekten gehören unter anderem Entwicklungen wie der Börseplatz 1, das Palais Schottenring, das Postpalais, die Cotton Residence, das Werde Six und Am Werdertor, die diesen Bereich endgültig zu einer der absoluten Toplagen gemacht haben. „Dort ist viel passiert“, meint auch Karin Bosch, Leiterin des Bereichs Exklusivimmobilien bei S Real. „Das zeigt sich etwa an den Highlevel-Geschäften zwischen Concordia- und Rudolfsplatz.“
Ebenfalls in die Liga der echten Luxuslagen ist in den vergangenen Jahren der Karmeliterplatz aufgestiegen, sind sich die Makler einig – ein Glanz, der auf die umliegenden Grätzel abfärbt. „Inzwischen sind beispielsweise Teile der Praterstraße sehr gefragt und die Gegend um den Augarten sowieso“, erzählt Marschall. Außerdem auf der Liste der Mikrolagen mit (zusätzlichem) Potenzial sieht er das Servitenviertel, das sich zunehmend Richtung Kanal ausbreitet, das Freihausviertel im Fünften, den Anfang der Margareten- und Wiedner Hauptstraße rund um den Naschmarkt und natürlich alles im 16. rund um Yppenplatz und Brunnenmarkt. Für Bosch gehören vor allem die Lagen am Wasser an der Neuen und Alten Donau dazu, die derzeit ebenfalls heiß begehrt sind und Preise bis zu 15.000 Euro auf dem Wohnquadratmeter erzielen.
Treiber für solche Entwicklungen können einerseits Leitprojekte sein, deren Glanz über die eigene Hausnummer hinweg ausstrahlt und andere Entwickler anzieht. Aber auch gehobene Hotels, Gastronomie oder Geschäfte können dazu beitragen, Mikrolagen aufzuwerten, genau wie eine verbesserte verkehrstechnische Anbindung.
„Zur Aufwertung im zweiten Bezirk rund um die Taborstraße und den Augarten hat sicherlich die neue U-Bahnstation beigetragen“, ist Marschall überzeugt. Wobei nicht jede Lage bei jeder Zielgruppe des Luxussegments gleich beliebt ist. So zählen Grätzel wie der Yppenplatz im 16. Bezirk oder der zweite Bezirk vor allem für ein multikultiaffines, kunstinteressiertes, junges Publikum mit entsprechenden Mitteln zu den angesagten Lagen. Die 1010 spielt bei dieser Zielgruppe hingegen eine eher untergeordnete Rolle, dafür ist sie für viele Ältere ein umso wichtigeres Kriterium bei einer eventuellen Kaufentscheidung. Außerdem werden inzwischen in manchen Lagen Luxustarife gezahlt, die noch vor ein paar Jahren kaum hochpreisverdächtig waren: „Dazu gehört beispielsweise das Quartier