Airb­nb: Wel­che Fol­gen hat das neue Ur­teil?

Kurz­zeit-Ver­mie­tung. Ein rechts­kräf­ti­ges Ur­teil ei­nes Be­zirks­ge­richts macht die tou­ris­ti­sche Ver­mie­tung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung so gut wie un­mög­lich. Was be­deu­tet das nun für an­de­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer?

Die Presse - - ECONOMIST: WIRTSCHAFT­SRECHT -

Dass vie­le Pri­vat­woh­nun­gen über Airb­nb an Ur­lau­ber ver­mie­tet wer­den, stört nicht nur die Tou­ris­mus­bran­che. Auch die Nach­barn sind oft nicht glück­lich über stän­dig wech­seln­de, frem­de Men­schen im Haus. Nun wur­de vor Kur­zem ein Ur­teil ei­nes Wie­ner Be­zirks­ge­richts be­kannt, das sol­che Ver­mie­tun­gen bei Wohn­ei­gen­tum dras­tisch ein­schränkt: Ur­laubs­gäs­te müss­ten dem­nach min­des­tens ein hal­bes Jahr blei­ben, da­mit oh­ne Um­wid­mung, und da­mit oh­ne Zu­stim­mung der an­de­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, über­haupt an sie ver­mie­tet wer­den darf.

Aber ist die­se Ent­schei­dung auch für an­de­re Fäl­le bin­dend? Zu­nächst zur Vor­ge­schich­te: Ei­ne Frau ver­mie­te­te zwei Woh­nun­gen in Wi­en stän­dig über Airb­nb, sie führ­te auch kor­rekt die Orts­ta­xe ab. Weil sich ein Nach­bar be­schwer­te, ver­mie­te­te sie die Woh­nun­gen zu­letzt nicht mehr ta­ge­wei­se, son­dern nur noch für Zei­t­räu­me ab 31 Ta­ge. Sie woll­te da­mit der OGH-Ju­di­ka­tur Rech­nung tra­gen: Das Höchst­ge­richt hat­te in ei­nem Fall, in dem es um Kurz­zeitVer­mie­tun­gen für ma­xi­mal 30 Ta­ge ging, aus­ge­spro­chen, dass da­für ei­ne Wid­mungs­än­de­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ob­jekts nö­tig wä­re (Nut­zung für Frem­den­ver­kehrs­zwe­cke statt Woh­nen; 5 Ob59/14h).

Der Nach­bar mein­te je­doch, das be­deu­te noch lange nicht, dass Ver­mie­tun­gen ab 31 Ta­ge er­laubt sind. Er zog vor Ge­richt – und das Be­zirks­ge­richt In­ne­re Stadt gab ihm Recht. Es ent­schied, dass ei­ne Woh­nung oh­ne Um­wid­mung auch nicht für we­ni­ger als sechs Mo­na­te zu Frem­den­ver­kehrs­zwe­cken ver­mie­tet wer­den darf.

Nun han­delt es sich da­bei „nur“um ein erst­in­stanz­li­ches Ur­teil, das je­doch rechts­kräf­tig ge­wor­den ist. Ist es da­mit rich­tung­wei­send für an­de­re Fäl­le? Das könn­te durch­aus sein: For­mal gibt es zwar kei­ne Bin­dungs­wir­kung, und ein Ur­teil ei­nes Be­zirks­ge­richts wiegt nicht so schwer wie ge­fes­tig­te höchst­ge­richt­li­che Ju­di­ka­tur. Ist aber künf­tig ein ver­gleich­ba­rer Fall zu ent­schei­den, „wird sich das Ge­richt mit der Be­grün­dung die­ses Ur­teils aus­ein­an­der­set­zen müs­sen“, sagt Karl Kol­ler, Ex­per­te für Im­mo­bi­li­en­recht bei PwC Le­gal. Leicht mög­lich al­so, dass sich künf­ti­ge Ur­tei­le dar­an ori­en­tie­ren – je­den­falls so­lan­ge es kein OGH-Ju­di­kat zu der hier pos­tu­lier­ten Sechs­mo­nats­G­ren­ze gibt. Nahm man al­so bis­her die Gren­ze zwi­schen Kurz­zeitVer­mie­tung und „Woh­nen“meist bei 30 Ta­gen an, könn­te sich das nun in Rich­tung sechs Mo­na­te ver­schie­ben. Wer sei­ne Woh­nung stän­dig über Airb­nb ver­mie­tet, bräuch­te dann so gut wie im­mer das Pla­cet al­ler an­de­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

„Streng ge­nom­men war aber auch bis­her ei­ne Ver­mie­tung über Platt­for­men wie Airb­nb nur recht ein­ge­schränkt mög­lich“, re­la­ti­viert An­walt Kol­ler. Bei ge­för­der­ten Woh­nun­gen sei sie gar nicht er­laubt, bei Miet­woh­nun­gen nur, wenn Un­ter­ver­mie­tung er­laubt ist.

„Und in Wi­en ist auf­grund ei­ner Än­de­rung der Bau­ord­nung ei­ne ge­werb­li­che – al­so re­gel­mä­ßi­ge – Nut­zung für kurz­fris­ti­ge Be­her­ber­gungs­zwe­cke über­haupt nur au­ßer­halb von Wohn­zo­nen zu­läs­sig.“

Und was be­deu­tet all das für Woh­nungs­be­sit­zer, die gar nicht stän­dig an Tou­ris­ten ver­mie­ten wol­len, son­dern bloß für die Zeit ih­res ei­ge­nen Ur­laubs oder ei­ner be­ruf­li­chen Ab­we­sen­heit ei­nen Mie­ter für ihr Zu­hau­se su­chen? „Wenn die Ver­mie­tung nur auf­grund ei­nes ei­ge­nen Orts­wech­sels oder sehr ge­le­gent­lich er­folgt, liegt dar­in un­ter Um­stän­den noch kei­ne Be­ein­träch­ti­gung schutz­wür­di­ger In­ter­es­sen an­de­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer“, sagt Kol­ler; dann wä­re auch kei­ne Wid­mungs­än­de­rung nö­tig. Das Pro­blem, dass stän­dig frem­de Leu­te im Haus sind, be­steht in ei­nem sol­chen Fall ja nicht. Zi­vil­recht­lich wä­re das so­mit wohl er­laubt. „Die Ver­mie­tung kann aber trotz­dem aus an­de­ren Grün­den un­zu­läs­sig sein“, warnt Kol­ler.

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