Airbnb: Welche Folgen hat das neue Urteil?

Kurzzeit-Vermietung. Ein rechtskräftiges Urteil eines Bezirksgerichts macht die touristische Vermietung einer Eigentumswohnung so gut wie unmöglich. Was bedeutet das nun für andere Wohnungseigentümer?

Dass viele Privatwohnungen über Airbnb an Urlauber vermietet werden, stört nicht nur die Tourismusbranche. Auch die Nachbarn sind oft nicht glücklich über ständig wechselnde, fremde Menschen im Haus. Nun wurde vor Kurzem ein Urteil eines Wiener Bezirksgerichts bekannt, das solche Vermietungen bei Wohneigentum drastisch einschränkt: Urlaubsgäste müssten demnach mindestens ein halbes Jahr bleiben, damit ohne Umwidmung, und damit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, überhaupt an sie vermietet werden darf.

Aber ist diese Entscheidung auch für andere Fälle bindend? Zunächst zur Vorgeschichte: Eine Frau vermietete zwei Wohnungen in Wien ständig über Airbnb, sie führte auch korrekt die Ortstaxe ab. Weil sich ein Nachbar beschwerte, vermietete sie die Wohnungen zuletzt nicht mehr tageweise, sondern nur noch für Zeiträume ab 31 Tage. Sie wollte damit der OGH-Judikatur Rechnung tragen: Das Höchstgericht hatte in einem Fall, in dem es um KurzzeitVermietungen für maximal 30 Tage ging, ausgesprochen, dass dafür eine Widmungsänderung des Wohnungseigentumsobjekts nötig wäre (Nutzung für Fremdenverkehrszwecke statt Wohnen; 5 Ob59/14h).

Der Nachbar meinte jedoch, das bedeute noch lange nicht, dass Vermietungen ab 31 Tage erlaubt sind. Er zog vor Gericht – und das Bezirksgericht Innere Stadt gab ihm Recht. Es entschied, dass eine Wohnung ohne Umwidmung auch nicht für weniger als sechs Monate zu Fremdenverkehrszwecken vermietet werden darf.

Nun handelt es sich dabei „nur“um ein erstinstanzliches Urteil, das jedoch rechtskräftig geworden ist. Ist es damit richtungweisend für andere Fälle? Das könnte durchaus sein: Formal gibt es zwar keine Bindungswirkung, und ein Urteil eines Bezirksgerichts wiegt nicht so schwer wie gefestigte höchstgerichtliche Judikatur. Ist aber künftig ein vergleichbarer Fall zu entscheiden, „wird sich das Gericht mit der Begründung dieses Urteils auseinandersetzen müssen“, sagt Karl Koller, Experte für Immobilienrecht bei PwC Legal. Leicht möglich also, dass sich künftige Urteile daran orientieren – jedenfalls solange es kein OGH-Judikat zu der hier postulierten SechsmonatsGrenze gibt. Nahm man also bisher die Grenze zwischen KurzzeitVermietung und „Wohnen“meist bei 30 Tagen an, könnte sich das nun in Richtung sechs Monate verschieben. Wer seine Wohnung ständig über Airbnb vermietet, bräuchte dann so gut wie immer das Placet aller anderen Wohnungseigentümer.

„Streng genommen war aber auch bisher eine Vermietung über Plattformen wie Airbnb nur recht eingeschränkt möglich“, relativiert Anwalt Koller. Bei geförderten Wohnungen sei sie gar nicht erlaubt, bei Mietwohnungen nur, wenn Untervermietung erlaubt ist.

„Und in Wien ist aufgrund einer Änderung der Bauordnung eine gewerbliche – also regelmäßige – Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke überhaupt nur außerhalb von Wohnzonen zulässig.“

Und was bedeutet all das für Wohnungsbesitzer, die gar nicht ständig an Touristen vermieten wollen, sondern bloß für die Zeit ihres eigenen Urlaubs oder einer beruflichen Abwesenheit einen Mieter für ihr Zuhause suchen? „Wenn die Vermietung nur aufgrund eines eigenen Ortswechsels oder sehr gelegentlich erfolgt, liegt darin unter Umständen noch keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer“, sagt Koller; dann wäre auch keine Widmungsänderung nötig. Das Problem, dass ständig fremde Leute im Haus sind, besteht in einem solchen Fall ja nicht. Zivilrechtlich wäre das somit wohl erlaubt. „Die Vermietung kann aber trotzdem aus anderen Gründen unzulässig sein“, warnt Koller.