Nüch­ter­ne Ren­di­ten

In­vest­ments. Bei der Su­che nach neu­en Ver­an­la­gungs­mög­lich­kei­ten ent­de­cken pri­va­te An­le­ger zu­neh­mend den Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en­be­reich.

Die Presse - - IMMOBILIEN -

Wenn pri­va­te In­ter­es­sen­ten frü­her die Diens­te von Ar­nold-Im­mo­bi­li­en in An­spruch nah­men, ging es fast aus­schließ­lich um Zins­häu­ser. Das ha­be sich in­zwi­schen ge­än­dert, sagt Se­wa­da How­se­pian, Lei­ter der Ge­wer­be­ab­tei­lung von Ar­nold-Im­mo­bi­li­en. „Seit ei­ni­gen Jah­ren ist auch von pri­va­ter Sei­te ein stei­gen­des In­ter­es­se an Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en zu be­ob­ach­ten,“be­rich­tet er. Als Grün­de nennt er die man­geln­den Al­ter­na­ti­ven auf dem Geld­markt und ih­re re­la­tiv gu­te Be­re­chen­bar­keit: „Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en sind ei­ne si­che­re Ein­nah­me­quel­le, da sie, ähn­lich wie Zins­häu­ser, sta­bi­le Miet­ein­nah­men auf­wei­sen.“Bei bes­se­ren Ren­di­ten. How­se­pian spricht von Er­trä­gen ab fünf Pro­zent, bei Zins­häu­sern liegt der Pla­fond der­zeit bei rund drei Pro­zent. Als viel­ver­spre­chen­de In­vest­ments sieht er Fach­märk­te in gu­ten La­gen: „Die­se ver­fü­gen auf­grund der deut­lich nied­ri­ge­ren Mie­ten und Be­triebs­kos­ten über ei­ne sehr gu­te Flä­chen­pro­duk­ti­on und sind da­her bei Dis­kon­tern und Nah­ver­sor­gern sehr be­liebt.“

Und wer sind die In­ter­es­sen­ten? Laut Franz Pöltl, Ge­schäfts­füh­ren­der Ge­sell­schaf­ter von EHL, hängt das vom Vo­lu­men ab: „Im Be­reich der mit­tel­gro­ßen In­vest­ments von zehn bis 20 Mil­lio­nen Eu­ro en­ga­gie­ren sich vie­le Pri­vat­stif­tun­gen; un­ter zehn Mil­lio­nen sind es oft er­folg­rei­che Frei­be­ruf­ler und mit­tel­stän­di­sche Un­ter­neh­mer.“Ge­fragt sei na­he­zu die gan­ze Pa­let­te des Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en­be­reichs: „Im Vor­der­grund ste­hen Bü­round Ein­zel­han­dels­ob­jek­te, aber auch Spe­zial­im­mo­bi­li­en aus Be­rei­chen wie Ge­sund­heit, so­gar Park­ga­ra­gen wer­den nach­ge­fragt.“Das The­ma Ho­s­pi­ta­li­ty (Ho­tels, Ser­viced Apart­ments, Stu­den­ten­hei­me) sei bei den so­ge­nann­ten Fa­mi­liy Of­fices sehr be­liebt.

Christoph Lu­ka­schek, Lei­ter der In­vest­ment­ab­tei­lung bei Ot­toIm­mo­bi­li­en, führt das gestie­ge­ne In­ter­es­se zu­sätz­lich dar­auf zu­rück, dass der Markt für klein­vo­lu­mi­ge­re Ge­wer­be­ob­jek­te trans­pa­ren­ter ge­wor­den ist. „Im­mo­bi­li­en­be­ra­tungs­un­ter­neh­men ha­ben mitt­ler­wei­le ei­nen recht gu­ten Über­blick über An­ge­bot, Nach­fra­ge und Prei­se. Zu­dem wid­men sich auch die Print­me­di­en häu­fi­ger die­sem The­ma“, sagt der Ex­per­te. In der Pra­xis hat er drei we­sent­li­che Mo­ti­ve für der­ar­ti­ge In­vest­ments aus­ge­macht: Ren­di­te, Be­sit­zer­stolz und Ver­mö­gens­auf­be­wah­rung. „Wo­bei Punkt zwei bei Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en ei­nen deut­lich ge­rin­ge­ren Stel­len­wert hat als bei­spiels­wei­se bei ei­nem Zins­haus“, schränkt er ein.

Das wirkt sich auf den Ver­an­la­gungs­ho­ri­zont aus. „Bei pri­va­ten In­ves­to­ren spie­len spe­ku­la­ti­ve Über­le­gun­gen ge­ne­rell ei­ne deut­lich ge­rin­ge­re Rol­le als bei pro­fes­sio­nel­len An­le­gern“, weiß Ge­org Ficht­in­ger, Head of Pro­per­ties bei CBRE. Im Un­ter­schied zu ei­nem Zins­haus­in­vest­ment, bei dem der emo­tio­na­le Be­zug sehr groß sei, „nut­zen bei Ge­wer­be­ob­jek­ten aber auch Pri­va­te öf­ter die Chan­ce auf ei­nen früh­zei­ti­gen Exit, wenn sich ei­ne ent­spre­chend lu­kra­ti­ve Ge­le­gen­heit bie­tet“, sagt Ficht­in­ger.

Un­ab­hän­gig da­von, in wel­ches Ob­jekt letzt­end­lich in­ves­tiert wird – ei­nes hät­ten al­le pri­va­ten In­ves­to­ren ge­mein­sam, mei­nen die Ex­per­ten uni­so­no: den re­gio­na­len Be­zug be­zie­hungs­wei­se ein Na­he­ver­hält­nis zu ei­nem be­stimm­ten wirt­schaft­li­chen Sek­tor. „Pri­va­te In­ves­to­ren be­vor­zu­gen Re­gio­nen oder Bran­chen, die sie per­sön­lich ken­nen“, be­rich­tet Pöltl. „Des­halb sind sie meis­tens über­ra­schend gut in­for­miert.“

Vor Fehl­in­ves­ti­tio­nen schützt das al­lein aber nicht. Ein ty­pi­scher Feh­ler, meint et­wa Lu­ka­schek, be­stün­de et­wa da­rin, dass die mit­t­el­bis lang­fris­ti­ge Ver­wert­bar­keit ei­nes Ob­jekts falsch ein­ge­schätzt wird. „Oft wer­den auch mög­li­che zu­sätz­li­che Aus­ga­ben wie Um­bau­kos­ten nach ei­nem Mie­ter­wech­sel nicht be­rück­sich­tigt“, sagt der Ex­per­te.

Zu den blin­den Fle­cken pri­va­ter In­ves­to­ren ge­hört au­ßer­dem der Ver­wal­tungs­be­reich. Wie bei Wohn­ob­jek­ten wird die Ver­wal­tung auch bei Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en meist an ein ex­ter­nes Un­ter­neh­men aus­ge­la­gert. Ver­ges­sen wird da­bei oft, dass die­se sich in al­ler Re­gel nur um die rei­ne Ver­wal­tung, nicht aber um das ei­gent­li­che Ma­nage­ment, et­wa die ge­ziel­te Aus­wahl von Mie­tern, küm­mert. Franz Pöltl rät da­zu, sich auf je­den Fall da­bei an Un­ter­neh­men zu wen­den, die über ei­ne um­fas­sen­de Er­fah­rung im je­wei­li­gen Markt­seg­ment ver­fü­gen. „Je kom­ple­xer und grö­ßer ein sol­ches Ob­jekt, et­wa ein Fach­markt­zen­trum, ist, des­to eher wird man ne­ben der Ver­wal­tung auch ein pro­fes­sio­nel­les, ex­ter­nes Cen­ter­ma­nage­ment be­nö­ti­gen.“

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