Airb­nb & Co.: Ein­däm­mung treibt Blü­ten

Gast­kom­men­tar. Ur­tei­le, Ge­set­zes­än­de­run­gen und über­trie­be­ne Me­dien­be­rich­te: Die Ent­wick­lun­gen rund um die tou­ris­ti­sche Kurz­zeit­ver­mie­tung von Woh­nun­gen er­schei­nen aus rechts­staat­li­cher Sicht zum Teil be­denk­lich.

Die Presse - - VORDERSEIT­E - VON MAR­TIN TRAPICHLER

Gast­kom­men­tar zu Ur­tei­len und Ge­set­zes­än­de­run­gen zur Kurz­zeit­ver­mie­tung.

Die ge­setz­li­chen Maß­nah­men so­wie die Ent­schei­dun­gen zur Ein­däm­mung der „tou­ris­ti­schen Kurz­zeit­ver­mie­tung“a` la Airb­nb trei­ben, so scheint es, im­mer wil­de­re Blü­ten. Be­gon­nen hat es mit den in der „Sze­ne“mitt­ler­wei­le weit­hin be­kann­ten Ent­schei­dun­gen des Obers­ten Ge­richts­ho­fes im Be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts (3 Ob 158/11y, 5 Ob 59/14h), die ei­ne Ver­mie­tung von Ei­gen­tums­woh­nun­gen von bis zu 30 Ta­gen de fac­to ver­bie­ten. Dies, ob­wohl es sich in der Re­gel um nichts an­de­res als um Ver­mie­tung han­delt. Denn ein Be­her­ber­gungs­be­trieb liegt – an sich auch nach der Recht­spre­chung des OGH – bei blo­ßer Ver­mie­tung oh­ne Di­enst­leis­tun­gen für den Gast nicht vor.

Da­mit lässt sich der Bo­gen in das öf­fent­li­che Recht span­nen, näm­lich zum Ge­wer­be­recht und zur Orts­ta­xe. Letz­te­re wur­de in Wi­en et­wa des­halb ge­än­dert, weil der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof (VwGH) ei­ne – kei­nes­wegs über­ra­schen­de – Ent­schei­dung fäll­te: Bei der Kurz­zeit­ver­mie­tung, wie sie üb­li­cher­wei­se an­zu­tref­fen ist, näm­lich in Form der Ver­mie­tung ei­ner voll aus­ge­stat­te­ten Woh­nung mit End­rei­ni­gung, liegt kein Be­her­ber­gungs­be­trieb vor ( VwGH 2013/17/0609). Aus die­sem Grund un­ter­liegt die Kurz­zeit­ver­mie­tung in der be­schrie­be­nen Form nicht nur nicht der Ge­wer­be­ord­nung, son­dern auch nicht der Orts­ta­xe, die im Wie­ner Tou­ris­mus­för­de­rungs­ge­setz ge­re­gelt ist. Es war da­her für die­se Art der Ver­mie­tung auch kei­ne Orts­ta­xe zu zah­len.

Das ge­fiel ins­be­son­de­re der ört­li­chen Ho­tel­le­rie und dem Wie­ner Tou­ris­mus­ver­band (kurz Wi­en Tou­ris­mus) nicht, wes­halb die Orts­ta­xen­re­ge­lung ge­än­dert wur­de. Kurz zu­sam­men­ge­fasst muss in Wi­en seit 2017 je­der Orts­ta­xe zah­len, der we­ni­ger als drei Mo­na­te Auf­ent­halt nimmt, gleich, in wel­cher Form und wo. Nun­mehr füh­ren al­so auch Kurz­zeit­ver­mie­ter Orts­ta­xe ab. Ku­rio­ser­wei­se fi­nan­zie­ren sie da­mit (ge­mäß § 10 des Wr. Tou­ris­mus­för­de­rungsG) den Wie­ner Tou­ris­mus­ver­band, der sich frei­lich für die Be­schrän­kung der Kurz­zeit­ver­mie­tung ein­setzt. Die Kurz­zeit­ver­mie­ter müs­sen so­mit – ge­setz­lich an­ge­ord­net – ih­ren ei­ge­nen Wi­der­sa­cher fi­nan­zie­ren.

Ei­ne wei­te­re Ein­schrän­kung er­fuh­ren die Kurz­zeit­ver­mie­ter in Wi­en durch die seit ei­nem Jahr gel­ten­de ge­setz­li­che „Kon­kre­ti­sie­rung“des Ver­wen­dungs­ge­bots von Woh­nun­gen in Wohn­zo­nen (§ 7a Abs 3 Wr. BauO). Dem­nach stellt die ge­werb­li­che Nut­zung ei­ner Woh­nung für kurz­fris­ti­ge Be­her­ber­gungs­zwe­cke kei­ne Tä­tig­keit dar, die üb­li­cher­wei­se in Woh­nun­gen aus­ge­übt wird. Das be­deu­tet im Er­geb­nis, dass in Wohn­zo­nen nicht mehr kurz­fris­tig ver­mie­tet wer­den darf. Die­se Re­ge­lung und die mög­li­chen Aus­nah­men da­zu wer­fen so vie­le Fra­gen, auch ver­fas­sungs­recht­li­cher Na­tur, auf, dass die­se den Rah­men die­ses Bei­tra­ges spren­gen wür­den.

Un­ter­mie­te über­trie­ben teu­er?

Zu­rück im Pri­vat­recht hat der OGH jüngst im Be­reich des Miet­rech­tes ent­schie­den, dass die Kün­di­gung des Haupt­mie­ters, der fall­wei­se ei­nen Teil der von ihm ge­mie­te­ten Woh­nung kurz­zeit­un­ter­ver­mie­te­te, rech­tens war. Be­grün­det wur­de dies mit dem im Ver­gleich zum Haupt­miet­zins un­ver­hält­nis­mä­ßig ho­hen Un­ter­miet­zins (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG).

Der ein­ge­nom­me­ne Un­ter­miet­zins war aber gar nicht un­ver­hält­nis­mä­ßig hö­her als der Haupt­miet­zins, er war näm­lich über­haupt nicht hö­her als der Haupt­miet­zins. Der OGH kam nur da­durch auf ei­nen un­ver­hält­nis­mä­ßig ho­hen Miet­zins, dass er den Haupt­miet­zins auf ei­nen Tag her­un­ter­rech­ne­te und die­sen mit dem Ta­ges­miet­zins für die Kurz­zeit­un­ter­ver­mie­tung ver­glich (7 Ob 189/17w). Das macht die Ver­wirk­li­chung des Kün­di­gungs­grun­des frei­lich viel wahr­schein­li­cher, als wür­de man den Un­ter­miet­zins – wie bis­her ju­di­ziert – mit dem Haupt­miet­zins auf Mo­nats­ba­sis ver­glei­chen, weil der Kurz­zeit­un­ter­ver­mie­ter in der Re­gel ja auch Leer­stän­de hat, die bei ei­nem Ta­ges­miet­preis aber kei­ne Be­rück­sich­ti­gung fin­den.

Und zu­letzt wur­de ei­ne be­zirks­ge­richt­li­che Ent­schei­dung be­kannt, die of­fen­bar nicht be­kämpft wur­de und die im Be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts ei­ne Ver­mie­tung von un­ter ei­nem hal­ben Jahr für un­zu­läs­sig er­klär­te. Dass ei­ne be­zirks­ge­richt­li­che Ent­schei­dung (!) in wei­te­rer Fol­ge aber so dar­ge­stellt wird, als sei dies nun­mehr die neue gel­ten­de Rechts­la­ge, geht dem Ver­fas­ser die­ser Zei­len doch et­was zu weit.

Den Me­dien­be­rich­ten war zu ent­neh­men, dass die­se (nicht ver­öf­fent­lich­te, weil le­dig­lich be­zirks­ge­richt­li­che) Ent­schei­dung of­fen­bar wie­der­um da­mit be­grün­det war, dass ein Be­her­ber­gungs­be­trieb vor­lie­ge, wo­mit sich der Bo­gen schließt und hier mög­li­cher­wei­se wie­der­um igno­riert wur­de, dass ei­ne blo­ße Ver­mie­tung (auch wenn die Woh­nung ein­ge­rich­tet ist und nach Aus­zug des Mie­ters ge­rei­nigt wird) kein Be­her­ber­gungs­be­trieb ist.

Ei­gen­tums-, Ver­trags­frei­heit

Es er­scheint so­wohl recht­lich als auch rechts­po­li­tisch frag­wür­dig, wenn mit je­der neu­en Ent­schei­dung ei­ne Min­dest­ver­mie­tungs­dau­er, die ge­setz­lich im Üb­ri­gen nir­gends nor­miert ist und in Ge­set­zes­form als Ein­griff in die Ei­gen­tums- und Ver­trags­frei­heit wohl auch ver­fas­sungs­recht­lich pro­ble­ma­tisch wä­re, will­kür­lich nach oben ge­schraubt wird. Bei all die­sen Ent­wick­lun­gen soll­te in be­son­de­rem Ma­ße be­ach­tet wer­den, dass rechts­dog­ma­tisch sau­be­re Lö­sun­gen un­ter Be­ach­tung ver­fas­sungs­recht­li­cher Gren­zen im­mer noch die höchs­te Ge­währ da­für bie­ten, das Ver­trau­en in den Rechts­staat zu er­hal­ten – oder wie­der­her­zu­stel­len.

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Auch bei kurz­zei­ti­ger Ver­mie­tung ei­ner voll aus­ge­stat­te­ten Woh­nung liegt in der Re­gel kei­ne Be­her­ber­gung vor.

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