Airbnb & Co.: Eindämmung treibt Blüten
Gastkommentar. Urteile, Gesetzesänderungen und übertriebene Medienberichte: Die Entwicklungen rund um die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen erscheinen aus rechtsstaatlicher Sicht zum Teil bedenklich.
Gastkommentar zu Urteilen und Gesetzesänderungen zur Kurzzeitvermietung.
Die gesetzlichen Maßnahmen sowie die Entscheidungen zur Eindämmung der „touristischen Kurzzeitvermietung“a` la Airbnb treiben, so scheint es, immer wildere Blüten. Begonnen hat es mit den in der „Szene“mittlerweile weithin bekannten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes im Bereich des Wohnungseigentumsrechts (3 Ob 158/11y, 5 Ob 59/14h), die eine Vermietung von Eigentumswohnungen von bis zu 30 Tagen de facto verbieten. Dies, obwohl es sich in der Regel um nichts anderes als um Vermietung handelt. Denn ein Beherbergungsbetrieb liegt – an sich auch nach der Rechtsprechung des OGH – bei bloßer Vermietung ohne Dienstleistungen für den Gast nicht vor.
Damit lässt sich der Bogen in das öffentliche Recht spannen, nämlich zum Gewerberecht und zur Ortstaxe. Letztere wurde in Wien etwa deshalb geändert, weil der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) eine – keineswegs überraschende – Entscheidung fällte: Bei der Kurzzeitvermietung, wie sie üblicherweise anzutreffen ist, nämlich in Form der Vermietung einer voll ausgestatteten Wohnung mit Endreinigung, liegt kein Beherbergungsbetrieb vor ( VwGH 2013/17/0609). Aus diesem Grund unterliegt die Kurzzeitvermietung in der beschriebenen Form nicht nur nicht der Gewerbeordnung, sondern auch nicht der Ortstaxe, die im Wiener Tourismusförderungsgesetz geregelt ist. Es war daher für diese Art der Vermietung auch keine Ortstaxe zu zahlen.
Das gefiel insbesondere der örtlichen Hotellerie und dem Wiener Tourismusverband (kurz Wien Tourismus) nicht, weshalb die Ortstaxenregelung geändert wurde. Kurz zusammengefasst muss in Wien seit 2017 jeder Ortstaxe zahlen, der weniger als drei Monate Aufenthalt nimmt, gleich, in welcher Form und wo. Nunmehr führen also auch Kurzzeitvermieter Ortstaxe ab. Kurioserweise finanzieren sie damit (gemäß § 10 des Wr. TourismusförderungsG) den Wiener Tourismusverband, der sich freilich für die Beschränkung der Kurzzeitvermietung einsetzt. Die Kurzzeitvermieter müssen somit – gesetzlich angeordnet – ihren eigenen Widersacher finanzieren.
Eine weitere Einschränkung erfuhren die Kurzzeitvermieter in Wien durch die seit einem Jahr geltende gesetzliche „Konkretisierung“des Verwendungsgebots von Wohnungen in Wohnzonen (§ 7a Abs 3 Wr. BauO). Demnach stellt die gewerbliche Nutzung einer Wohnung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine Tätigkeit dar, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird. Das bedeutet im Ergebnis, dass in Wohnzonen nicht mehr kurzfristig vermietet werden darf. Diese Regelung und die möglichen Ausnahmen dazu werfen so viele Fragen, auch verfassungsrechtlicher Natur, auf, dass diese den Rahmen dieses Beitrages sprengen würden.
Untermiete übertrieben teuer?
Zurück im Privatrecht hat der OGH jüngst im Bereich des Mietrechtes entschieden, dass die Kündigung des Hauptmieters, der fallweise einen Teil der von ihm gemieteten Wohnung kurzzeituntervermietete, rechtens war. Begründet wurde dies mit dem im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohen Untermietzins (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG).
Der eingenommene Untermietzins war aber gar nicht unverhältnismäßig höher als der Hauptmietzins, er war nämlich überhaupt nicht höher als der Hauptmietzins. Der OGH kam nur dadurch auf einen unverhältnismäßig hohen Mietzins, dass er den Hauptmietzins auf einen Tag herunterrechnete und diesen mit dem Tagesmietzins für die Kurzzeituntervermietung verglich (7 Ob 189/17w). Das macht die Verwirklichung des Kündigungsgrundes freilich viel wahrscheinlicher, als würde man den Untermietzins – wie bisher judiziert – mit dem Hauptmietzins auf Monatsbasis vergleichen, weil der Kurzzeituntervermieter in der Regel ja auch Leerstände hat, die bei einem Tagesmietpreis aber keine Berücksichtigung finden.
Und zuletzt wurde eine bezirksgerichtliche Entscheidung bekannt, die offenbar nicht bekämpft wurde und die im Bereich des Wohnungseigentumsrechts eine Vermietung von unter einem halben Jahr für unzulässig erklärte. Dass eine bezirksgerichtliche Entscheidung (!) in weiterer Folge aber so dargestellt wird, als sei dies nunmehr die neue geltende Rechtslage, geht dem Verfasser dieser Zeilen doch etwas zu weit.
Den Medienberichten war zu entnehmen, dass diese (nicht veröffentlichte, weil lediglich bezirksgerichtliche) Entscheidung offenbar wiederum damit begründet war, dass ein Beherbergungsbetrieb vorliege, womit sich der Bogen schließt und hier möglicherweise wiederum ignoriert wurde, dass eine bloße Vermietung (auch wenn die Wohnung eingerichtet ist und nach Auszug des Mieters gereinigt wird) kein Beherbergungsbetrieb ist.
Eigentums-, Vertragsfreiheit
Es erscheint sowohl rechtlich als auch rechtspolitisch fragwürdig, wenn mit jeder neuen Entscheidung eine Mindestvermietungsdauer, die gesetzlich im Übrigen nirgends normiert ist und in Gesetzesform als Eingriff in die Eigentums- und Vertragsfreiheit wohl auch verfassungsrechtlich problematisch wäre, willkürlich nach oben geschraubt wird. Bei all diesen Entwicklungen sollte in besonderem Maße beachtet werden, dass rechtsdogmatisch saubere Lösungen unter Beachtung verfassungsrechtlicher Grenzen immer noch die höchste Gewähr dafür bieten, das Vertrauen in den Rechtsstaat zu erhalten – oder wiederherzustellen.