Darf man sein Fe­ri­en­haus ver­mie­ten?

Zweit­wohn­sitz. Die Dis­kus­si­on um Raum­ver­ord­nung, Wid­mun­gen, Ta­xen und il­le­ga­le Zweit­wohn­sit­ze schau­kelt sich in Ek­s­ta­se. Was man tat­säch­lich darf, ist nicht leicht zu be­ant­wor­ten.

Die Presse - - ECONOMIST: WIRTSCHAFT­SRECHT -

Zu­nächst stellt sich die Fra­ge, wel­che Wid­mung die Lie­gen­schaft hat. So hat das Bun­des­land Ti­rol Frei­zeit­wid­mun­gen ver­ge­ben. „Das Land Ti­rol schaut dar­auf, dass es ei­ne Ba­lan­ce gibt“, sagt Chris­ti­an Pfurt­schel­ler, Ti­ro­ler Im­mo­bi­li­en­mak­ler von Re­max, zur „Presse“. „Ist man Be­sit­zer ei­ner Im­mo­bi­lie mit Freit­zeit­wid­mung, kann die­se auch dem­ent­spre­chend wei­ter­ver­mie­tet wer­den – auch über die On­line­platt­form Airb­nb.“

Vor­sicht ist ge­bo­ten bei ei­ner Woh­nung in ei­nem Mehr­ei­gen­tü­mer­haus. „Die Mit­ei­gen­tü­mer müs­sen ei­ner Ver­mie­tung über Airb­nb ge­ge­be­nen­falls zu­stim­men“, warnt der auf Im­mo­bi­li­en­recht spe­zia­li­sier­te An­walt Her­bert Rai­ner ge­gen­über der „Presse“. Denn oft wech­seln­de Be­su­cher ver­ur­sa­chen mehr Ab­nut­zung im Haus und kön­nen von den an­de­ren als stö­rend emp­fun­den wer­den.

In Wi­en und Salz­burg ist es nicht er­laubt, für Wohn­zwe­cke ge­wid­me­te Woh­nun­gen kurz­fris­tig „tou­ris­tisch“zu ver­mie­ten. Denn für so­ge­nann­te Be­her­ber­gungs­leis­tun­gen braucht es ei­ne ent­spre­chen­de Wid­mung. Da­mit gilt die ta­ge- oder wo­chen­wei­se Ver­mie­tung von Woh­nun­gen an Gäs­te ge­gen Be­zah­lung ge­mäß Raum­ord­nungs­ge­setz als tou­ris­ti­sche Be­her­ber­gung. Hin­ge­gen wird ei­ne Zweit­woh­nung als ei­ne Woh­nung de­fi­niert, die un­ter an­de­rem nicht für die tou­ris­ti­sche Be­her­ber­gung von Gäs­ten ver­wen­det wird. Ge­mäß § 31 des Salz­bur­ger Raum­ord­nungs­ge­set­zes de­fi­niert sich der

Zweit­wohn­sitz wie folgt: „Wohn­raum, der dem Auf­ent­halt wäh­rend des Ur­laubs, des Wo­chen­en­des oder sons­ti­gen Frei­zeitz­we­cken dient.“Die Airb­nb-Ver­mie­tung ei­ner Zweit­woh­nung im Rah­men ei­ner tou­ris­ti­schen Be­her­ber­gung ist nicht er­laubt.

Das aber wür­de be­deu­ten, dass das Haus oder die Woh­nung die üb­ri­ge Zeit leer steht. We­der im Salz­bur­ger Land noch in Ti­rol ist dies ge­wünscht – wes­halb sol­che Wid­mun­gen rar sind. Zweit­wohn­sit­ze mit tou­ris­ti­scher Wid­mung kön­nen da­ge­gen auch an Fe­ri­en­gäs­te ver­mie­tet wer­den.

Wie ei­ne Im­mo­bi­lie ge­nutzt wer­den soll, wird vor­ab von der Ge­mein­de ent­schie­den. Da­zu ge­hört auch, dass die Nut­zung als Zweit­wohn­sitz un­ter­sagt wer­den darf. Oh­ne die Wid­mung als Zweit­wohn­sitz muss das neu er­wor­be­ne Haus oder die Woh­nung als Haupt­wohn­sitz an­ge­mel­det und auch ganz­jäh­rig ge­nutzt wer­den.

Als Haupt­wohn­sitz ist der Ort de­fi­niert, der den Le­bens­mit­tel­punkt dar­stellt. Im Zwei­fels­fall muss das den Be­hör­den er­wie­sen wer­den. Da­bei gel­ten Aspek­te wie: Wo zahlt man Steu­ern, wo ge­hen die Kin­der zur Schu­le, wo ist das so­zia­le Um­feld? Grenz­fäl­le, wie zum Bei­spiel Pend­ler, die vier Ta­ge in Salz­burg ar­bei­ten und den Rest der Zeit in Wi­en ver­brin­gen, müs­sen ein­zeln un­ter­sucht wer­den. Theo­re­tisch wä­ren zwei Haupt­wohn­sit­ze in sel­te­nen Fäl­len denk­bar, merkt An­walt Rai­ner an.

Seit dem 1. Jän­ner 2019 ist das Salz­bur­ger Raum­ord­nungs­ge­setz in Kraft. Bis Jah­res­en­de 2019 konn­ten die Be­sit­zer ei­nes Zweit­wohn­sit­zes die­sen aber noch bei der Ge­mein­de mel­den und so­mit nach­träg­lich le­ga­li­sie­ren las­sen. Die­se sind da­mit von den Be­schrän­kun­gen aus­ge­nom­men. Der le­ga­li­sier­te Zweit­wohn­sitz darf je­doch nur vom Ei­gen­tü­mer als sol­cher ge­nutzt wer­den.

Ei­ne Ver­mie­tung als Zweit­wohn­sitz wie über Airb­nb ist nicht mög­lich – nur als Haupt­wohn­sitz. Doch auch hier soll­te man Acht ge­ben. Denn stellt sich her­aus, dass die Woh­nung gar nicht als Haupt­wohn­sitz be­nutzt wird oder es sich um ei­ne ge­för­der­te Woh­nung han­delt, steht die Be­hör­de vor der Tür. Denn Be­wer­tun­gen auf Airb­nb las­sen dar­auf schlie­ßen, wie oft die Woh­nung von Tou­ris­ten be­setzt wird.

Das sind nicht we­ni­ge: Drei Vier­tel der auf Airb­nb an­ge­bo­te­nen Un­ter­künf­te für Salz­burg sind gan­ze Woh­nun­gen, be­sagt ei­ne Stu­die der Uni­ver­si­tät Salz­burg. Wird man mit ei­nem il­le­ga­len Zweit­wohn­sitz er­wischt, kann das Geld­stra­fen bis zu 25.000 Eu­ro nach sich zie­hen, im schlimms­ten Fall so­gar ei­nen Zwangs­ver­kauf.

Au­ßer­dem er­lischt ei­ne ein­zel­ne Wid­mung als Zweit­wohn­sitz in Salz­burg bei ei­nem Ver­kauf. Will man sich al­so ei­nen Fe­ri­en­wohn­sitz zu­le­gen, soll­te man dar­auf ach­ten. Nur wenn die Woh­nung an die ge­setz­li­chen Er­ben ver­erbt wird, dür­fen die­se sie wei­ter­hin als Zweit­wohn­sitz nut­zen. Ei­ne Frei­zeit­wid­mung für ein ge­sam­tes Ge­biet bleibt hin­ge­gen be­ste­hen. So bie­tet das The­ma viel Spiel­raum für Ver­wir­rung. Aber das ist „die Schön­heit der ös­ter­rei­chi­schen Ge­setz­ge­bung“, scherzt Rai­ner.

[ Chris­ti­an Ko­ber/ro­bert­har­ding/pic­tu­re­desk ]

Die Wid­mung als Zweit­wohn­sitz er­lischt in Salz­burg beim Ver­kauf.

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