Darf man sein Ferienhaus vermieten?
Zweitwohnsitz. Die Diskussion um Raumverordnung, Widmungen, Taxen und illegale Zweitwohnsitze schaukelt sich in Ekstase. Was man tatsächlich darf, ist nicht leicht zu beantworten.
Zunächst stellt sich die Frage, welche Widmung die Liegenschaft hat. So hat das Bundesland Tirol Freizeitwidmungen vergeben. „Das Land Tirol schaut darauf, dass es eine Balance gibt“, sagt Christian Pfurtscheller, Tiroler Immobilienmakler von Remax, zur „Presse“. „Ist man Besitzer einer Immobilie mit Freitzeitwidmung, kann diese auch dementsprechend weitervermietet werden – auch über die Onlineplattform Airbnb.“
Vorsicht ist geboten bei einer Wohnung in einem Mehreigentümerhaus. „Die Miteigentümer müssen einer Vermietung über Airbnb gegebenenfalls zustimmen“, warnt der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt Herbert Rainer gegenüber der „Presse“. Denn oft wechselnde Besucher verursachen mehr Abnutzung im Haus und können von den anderen als störend empfunden werden.
In Wien und Salzburg ist es nicht erlaubt, für Wohnzwecke gewidmete Wohnungen kurzfristig „touristisch“zu vermieten. Denn für sogenannte Beherbergungsleistungen braucht es eine entsprechende Widmung. Damit gilt die tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen an Gäste gegen Bezahlung gemäß Raumordnungsgesetz als touristische Beherbergung. Hingegen wird eine Zweitwohnung als eine Wohnung definiert, die unter anderem nicht für die touristische Beherbergung von Gästen verwendet wird. Gemäß § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes definiert sich der
Zweitwohnsitz wie folgt: „Wohnraum, der dem Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes oder sonstigen Freizeitzwecken dient.“Die Airbnb-Vermietung einer Zweitwohnung im Rahmen einer touristischen Beherbergung ist nicht erlaubt.
Das aber würde bedeuten, dass das Haus oder die Wohnung die übrige Zeit leer steht. Weder im Salzburger Land noch in Tirol ist dies gewünscht – weshalb solche Widmungen rar sind. Zweitwohnsitze mit touristischer Widmung können dagegen auch an Feriengäste vermietet werden.
Wie eine Immobilie genutzt werden soll, wird vorab von der Gemeinde entschieden. Dazu gehört auch, dass die Nutzung als Zweitwohnsitz untersagt werden darf. Ohne die Widmung als Zweitwohnsitz muss das neu erworbene Haus oder die Wohnung als Hauptwohnsitz angemeldet und auch ganzjährig genutzt werden.
Als Hauptwohnsitz ist der Ort definiert, der den Lebensmittelpunkt darstellt. Im Zweifelsfall muss das den Behörden erwiesen werden. Dabei gelten Aspekte wie: Wo zahlt man Steuern, wo gehen die Kinder zur Schule, wo ist das soziale Umfeld? Grenzfälle, wie zum Beispiel Pendler, die vier Tage in Salzburg arbeiten und den Rest der Zeit in Wien verbringen, müssen einzeln untersucht werden. Theoretisch wären zwei Hauptwohnsitze in seltenen Fällen denkbar, merkt Anwalt Rainer an.
Seit dem 1. Jänner 2019 ist das Salzburger Raumordnungsgesetz in Kraft. Bis Jahresende 2019 konnten die Besitzer eines Zweitwohnsitzes diesen aber noch bei der Gemeinde melden und somit nachträglich legalisieren lassen. Diese sind damit von den Beschränkungen ausgenommen. Der legalisierte Zweitwohnsitz darf jedoch nur vom Eigentümer als solcher genutzt werden.
Eine Vermietung als Zweitwohnsitz wie über Airbnb ist nicht möglich – nur als Hauptwohnsitz. Doch auch hier sollte man Acht geben. Denn stellt sich heraus, dass die Wohnung gar nicht als Hauptwohnsitz benutzt wird oder es sich um eine geförderte Wohnung handelt, steht die Behörde vor der Tür. Denn Bewertungen auf Airbnb lassen darauf schließen, wie oft die Wohnung von Touristen besetzt wird.
Das sind nicht wenige: Drei Viertel der auf Airbnb angebotenen Unterkünfte für Salzburg sind ganze Wohnungen, besagt eine Studie der Universität Salzburg. Wird man mit einem illegalen Zweitwohnsitz erwischt, kann das Geldstrafen bis zu 25.000 Euro nach sich ziehen, im schlimmsten Fall sogar einen Zwangsverkauf.
Außerdem erlischt eine einzelne Widmung als Zweitwohnsitz in Salzburg bei einem Verkauf. Will man sich also einen Ferienwohnsitz zulegen, sollte man darauf achten. Nur wenn die Wohnung an die gesetzlichen Erben vererbt wird, dürfen diese sie weiterhin als Zweitwohnsitz nutzen. Eine Freizeitwidmung für ein gesamtes Gebiet bleibt hingegen bestehen. So bietet das Thema viel Spielraum für Verwirrung. Aber das ist „die Schönheit der österreichischen Gesetzgebung“, scherzt Rainer.