Weniger Miete für längere Laufzeiten
Die heimischen Immobilienfonds scheinen die Krise gut zu überstehen. Große Renditeversprechen gibt es derzeit aber nicht. Die Manager versuchen, mit verschiedenen Maßnahmen die Performance stabil zu halten.
Wird die covid-19-Krise dem boom der heimischen Immobilienfonds ein abruptes Ende setzen? Danach schaut es derzeit nicht aus. Zwar ging das Fondsvolumen im März im Vergleich zum Februar leicht auf 9,2 Milliarden Euro zurück, im April hielt es sich aber stabil auf demselben Niveau. Einzelne Anbieter verzeichneten zuletzt sogar mehr Zu- als Abflüsse. „Das zeigt, dass Immobilienfonds das liefern, was sie den Anlegern versprechen: Stabilität in unsicheren Zeiten“, sagt Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG.
Mietstundung und -reduktion
Ganz verschont werden die heimischen Immobilienfonds von der Pandemie aber nicht. Wie stark die Auswirkungen zu spüren sein werden, hängt dabei stark von Nutzungsart, Lage und Qualität der Immobilien ab, die sich im Portfolio befinden. Dazu gehört eine branchendiversifizierte Mieterstruktur mit guter bonität. „Stimmt dieser Mix, sollte es keine großen negativen Auswirkungen geben“, so Karl. Tatsache ist aber auch, dass viele Fonds in den vergangenen Wochen von ihren Mietern mit Ansuchen um Mietstundung beziehungsweise -reduktion konfrontiert wurden. Dabei gilt es, Fingerspitzengefühl zu beweisen. Einerseits bedeuten langfristige Mietverträge sichere künftige Zahlungsströme, weshalb ein Entgegenkommen sinnvoll ist. Andererseits müssen die Manager die Performance ihrer Fonds im Auge behalten. Schließlich kommen die Fondserträge aus der laufenden bewirtschaftung. „Die laufenden Mieteinnahmen sind das wesentlichste Element für Immobilienfonds“, bringt es Louis Obrowsky, Manager des LLb Semper Real Estate, auf den Punkt. Daher habe man, soweit erwünscht, mit jedem Mieter
Gespräche geführt und Unterstützung angeboten. Im Gegenzug habe man sich auf eine frühzeitige Verlängerung der Mietverträge um drei bis fünf Jahre geeinigt. Das habe bislang gut geklappt. So wurden in den vergangenen Monaten mehrere Tausend Quadratmeter Mietfläche – überwiegend im Einzelhandelsbereich – verlängert.
Inwiefern die einzelnen Fonds mit derartigen Ansuchen konfrontiert wurden, hängt dabei wesentlich von den einzelnen Segmenten ab. „Am unmittelbarsten und nach jetzigem Stand am stärksten betroffen sind der Hotel- und Einzelhandelssektor“, so Kurt Rossmüller, Vorstand der Union Investment Real Estate Austria, die den Immofonds 1 verantwortet. Nach wochenlangen Schließungen müssten Hotels und Einzelhändler auf Jahressicht mit erheblichen Umsatzeinbußen zu rechnen. Eine Ausnahme bilden Supermärkte und Drogerien, die geöffnet bleiben konnten. „Wie in vergangenen Krisenzeiten sollte sich der Wohnungsmarkt am stabilsten entwickeln“, betont Karl. Im bürobereich ist wiederum ein hoher Anteil an Mietern der öffentlichen Hand, deren Flächenbedarf sich auch jetzt nicht ändern dürfte, wünschenswert. „Viele Privatunternehmen haben in den vergangenen Wochen die Erfahrung gemacht, dass Home-Office gut funktioniert“, berichtet Obrowsky. Dies könnte künftig zu einer geringeren Flächennachfrage führen. Keine Sorgen macht er sich um Logistikflächen. Diese gehörten in den vergangenen Wochen zu den Gewinnern der Krise.
Aus Vergangenheit gelernt
In einer Hinsicht haben die Immobilienfonds-Manager von der Finanzkrise gelernt. Damals hatten vor allem deutsche Fonds erfahren, welche Gefahren ein hoher Anteil an institutionellen Investoren in sich birgt. Sie waren für einen Großteil der Abflüsse verantwortlich. Etliche Fonds mussten wegen Liquiditätsschwierigkeiten schließen. Daher werden institutionelle Gelder jetzt nur noch eingeschränkt zugelassen. Aber auch private Anleger können nicht uneingeschränkt zukaufen. „Wir haben ein Zufluss-Steuerungssystem implementiert, um die Liquidität nicht zu stark steigen zu lassen und die Performance stabil zu halten“, so Rossmüller. bis Ende April konnte man noch Anteile am Immofonds 1 erwerben. Derzeit prüfe man weitere Kontingente und deren Zeitplan, sagt der Experte. Ähnliches gilt für den Erste-Immobilienfonds.
Die Performance-Erwartungen werden die Anleger für 2020 wohl zurückschrauben müssen. Im Vorjahr waren im Schnitt noch etwas mehr als zwei Prozent drin. branchenkenner gehen aber davon aus, dass unter dem Strich bei den meisten Fonds doch ein kleines Plus stehen dürfte. Ein Szenario, von dem Aktienanleger – Stand jetzt – nur träumen können.
des österreichischen Immobilienfondsmarktes ist in den vergangenen Wochen nur leicht zurückgegangen. Ob die Krise sicher durchsteuert werden kann, hängt von Nutzungsart, Lage und Qualität der Immobilien ab. Als relativ krisensicher gilt der Wohnungsmarkt, Core-Büroimmobilien in Deutschland und Österreich sowie Logistikflächen.