Krise: Immobilien statt Aktien

Sicherheit. Vorsorgewohnungen sind trotz Coronavirus gefragt. Eine gute Verkehrsanbindung, effizient genutzte Flächen und eine ansprechende Ausstattung machen es Vermietern leicht, Mieter zu finden.

Wien. Wenn die Börsen crashen und das Geld billig ist, sind Immobilien gefragt. Das war nach der letzten Krise so und dürfte auch diesmal kaum anders sein. „Was wir auch bei anderen Anbietern sehen, ist, dass es in der ersten Phase des Lockdowns eine Art Schockstarre gab“, sagt Harald Friedrich, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Liechtensteinischen Landesbank in Österreich. „Dann aber wollten die Leute ihr Geld noch schnell in Immobilien investieren.“Virtuelle Besichtigungen machten es da allen Beteiligten leichter: „Denn die Kunden können sich umfassender vorinformieren und sich dann auf weniger Objekte konzentrieren“, so Friedrich. Klar ist: Der Bedarf nach leistbarem Wohnraum wird weiter anhalten, der Zuzug in die Bundeshauptstadt auch. „Möglicherweise wird diese Bewegung durch die Krise noch weiter verstärkt“, sagt Lars Fuhrmann, Chef der LLB Immo KAG.

Allein in Wien werden heuer zwischen 19.000 bis 20.000 Wohnungen fertiggestellt. „Das ist mehr als der durchschnittliche Wert der vergangenen Jahre“, sagt Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Immobilien. 60 bis 70 Prozent davon kommen als Mietwohnungen auf den Markt. Dieses Angebot wird wohl dazu führen, dass auch die Preise zumindest stabil bleiben. Bei der Zahl der Baubewilligungen und den geplanten Fertigstellungen für 2022 und 2023 könnte es hingegen zu einem Rückgang kommen, eine Folge von Verzögerungen, unter anderem aufseiten der Behörden.

Die Angst von Vermietern, keine entsprechenden Mieter zu finden, gebe es nicht, sagt Bauernfeind. „Wir sehen eher, dass die Käufer auf eine Steigerung des Immobilienwerts setzen.“Der monatliche Mietertrag stehe im Hintergrund. Die Liechtensteinische Landesbank beispielsweise hat sich in den vergangenen Jahren vor allem auf leistbare Vorsorgewohnungen spezialisiert. Bei den Objekten achtet man auf Wiener U-Bahn-Nähe und auf Mieten, die ein verträgliches Maß erreichen. Der Trend am Markt geht schon seit Längerem in Richtung kleinerer Wohneinheiten.

„Es hat sich viel getan, was Konzeption und Flächeneffizienz betrifft“, sagt Friedrich. Die Objekte mögen dieser Tage zwar kleiner sein als früher, dafür sind sie besser geschnitten. „Heute bringt man auf einer Fläche von 50 Quadratmetern das unter, was früher nur auf 65 Quadratmetern möglich gewesen ist“, so Friedrich. Wichtig sei aber auch die entsprechende Ausstattung der Wohnung: Parkettböden, eine ordentliche Küche und ansprechende Sanitäranlagen. „Das wird man immer vermieten können.“Gleichzeitig müssten Mieten moderat kalkuliert und vernünftige Renditen für den Käufer (bzw. den Vermieter) erzielt werden. Es bringe schließlich nichts, eine Wohnung teuer auf den Markt zu werfen und dann erst recht keinen Mieter zu finden.

Mehr Ein-Personen-Haushalte

„Makler, mit denen wir sprechen, sagen, dass es ab 800 Euro monatlich für kleinere

Wohnungen schon schwierig wird“, so Friedrich. Bei Kosten von 600 oder 650 Euro für den Mieter habe man bei eigenen Objekten bisher nie Probleme mit dem Thema Leerstand gehabt. Bei zuletzt realisierten Projekten seien die Wohnungen nach spätestens zwei, drei Wochen vermietet gewesen. „Es war eigentlich so, dass sich die Eigentümer ihre Mieter aussuchen konnten“, sagt Friedrich. Zwei Objekte, die man diesen Sommer an die Eigentümer übergibt, seien bereits zur Gänze verkauft. Mit der Rendite liege man für Käufer zuletzt bei einem Wert von 3,5 Prozent, sagt Friedrich. „Das wird jetzt in Richtung drei Prozent gehen.“

Der Liechtensteinische Landesbank spielt freilich auch in die Hände, dass die Zahl der Ein-Personen-Haushalte in den kommenden Jahrzehnten stark ansteigen wird. Einem EHL-Marktbericht zufolge werden Ein-Personen-Haushalte bis zum Jahr 2080 um rund 32 Prozent zulegen, allein in

Wien ist eine Steigerung im selben Ausmaß zu erwarten. Und: Vorsorgewohnungen sind inzwischen nicht mehr nur etwas für Großinvestoren, sagt EHL-Expertin Bauernfeind. Nach 2008 drängte auch der „Durchschnittsösterreicher“auf den Markt. Die seither niedrigen Zinsen machten es zudem leichter, auf Kreditfinanzierungen zurückzugreifen. Die Zinsen lassen sich zudem von der Steuer absetzen. „Aber es gibt auch viele Kunden, die zahlen zu 100 Prozent mit Eigenkapital“, so Friedrich.

Größere Wohnungen werden hingegen eher für den Eigenbedarf gekauft. Bei der S Real wies man allerdings im April darauf hin, dass es inzwischen länger dauert, eine solche Wohnung zu verkaufen, auch weil das Angebot an großen Einheiten in einigen Regionen kontinuierlich wachse. Dennoch würden Eigennutzer, die mit Eigenmitteln kaufen, das auch weiter tun. Denn sie wollen ihr Geld „in Immobilien parken“.