Die Einserlagen des größten Bundeslandes
Niederösterreich. Am teuersten wohnt es sich im Norden und Süden Wiens.
In Niederösterreich fängt der Luxus per Definition ein bisschen früher an als in Wien. Zumindest, wenn man die Zahlen und Berechnungen von Re/Max und Immo United zugrunde legt. Denn während er anderswo gefühlt in der Preisregion nördlich der Millionengrenze beginnt, liegt die Messlatte im größten Bundesland mit einer guten halben Million ein wenig tiefer.
Platz vier bei den Villen
Denn für die Auswertungen werden einerseits die Untergrenzen der teuersten fünf Prozent des regionalen Immobilienmarktes herangezogen, andererseits der Durchschnittspreis der fünf teuersten Objekte, die in der jeweiligen Region verkauft wurden. Eine Auswertung, in der Kitzbühel, Wien und Salzburg traditionell die Nase vorn haben, Niederösterreich aber immerhin im aktuellen Ranking bei den Einfamilienhäusern Platz vier belegen kann. So liegt die Untergrenze der teuersten fünf Prozent bei den 2018 verkauften Einfamilienhäusern (die 2019er-Auswertung liegt noch nicht vor) bei 535.000 Euro. Zum Vergleich: In
Tirol und Wien liegt dieser Wert bei 2,4 Millionen, in Salzburg bei 1,2 Millionen. Was allerdings nicht heißt, dass in Niederösterreich keine Millionen-Objekte verkauft werden, denn der Durchschnittswert der fünf teuersten Einfamilienhäuser liegt durchaus bei 2,3 Millionen Euro (gegenüber 7,3 Mio. in Tirol, 5,5 Mio. in Wien und drei Mio. Euro in Salzburg). Wobei Niederösterreich eben auch nicht immer Niederösterreich ist, wie Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Re/Max Österreich, erklärt: „Der teuerste Bezirk ist mit Abstand Mödling, wo der Durchschnittspreis für die Top-25-Prozent bei 580.000 Euro liegt.“Gefolgt wird er von den Bezirken Korneuburg, Tulln inklusive Klosterneuburg und Baden, die zwischen 375.000 und 400.000 Euro liegen. Was darüber hinausgeht, sei eher die Ausnahme als die Regel, betont der Makler: „In Summe werden in Niederösterreich pro Jahr vielleicht hundert Einfamilienhäuser in der Größenordnung über 700.000 Euro verkauft“, schränkt er ein.
Die Landeshauptstadt spielt dabei im Luxussegment bis heute keine wirkliche Rolle. Zwar habe die gute Verkehrsanbindung durchaus neue Bewohner nach St. Pölten gelockt, im High-EndBereich seien aber noch keine Verschiebungen zu sehen, berichtet der Makler.
Klassiker im Wiener Süden
Ganz im Gegensatz zum Wiener Süden, der seit eh und je Menschen mit Geld und einer Liebe zum Wohnen im Grünen anlockt. „Die begehrtesten Lagen sind die Stadt Mödling, Perchtoldsdorf, Hinterbrühl, Teile von Gießhübel, Maria Enzersdorf und Brunn am Gebirge sowie die Stadt Baden und Bad Vöslau“, zählt Helfried Mück, Geschäftsführer von Engel & Völkers Mödling, die Klassiker auf. Wobei sich die Kunden grundsätzlich in zwei Gruppen aufteilen: „Da gibt es zum einen diejenigen, die nah bei Wien leben wollen und sich deshalb für Objekte etwa in Mödling, der Hinterbrühl oder Maria Enzersdorf interessieren“, erzählt der Makler. „Und dann gibt es eine zweite Gruppe, die einen Bezug zu Baden hat.“Das Verhältnis liege bei rund zwei Dritteln Mödling und Umgebung, zu einem Drittel bei Baden.
Gesucht werden in all diesen Lagen vor allem drei Arten von Liegenschaften: Jahrhundertwendeoder moderne Designervillen von Familien, die gern im Grünen leben wollen – dieser Wunsch hat sich durch Corona laut Mück weiter verstärkt. Und in geringerem Ausmaß Penthäuser oder großzügige Eigentumswohnungen mit kleinen Gärten, die vor allem bei Käufern gefragt seien, die sich altersbedingt verkleinern, aber in der Nähe ihres Wohnbezirkes und der Kinder blei
ben wollen. „Grundsätzlich ist der Luxusmarkt im Süden von Wien aber ein Villenmarkt“, betont Mück. Die Preise würden hier bei einer Million Euro beginnen und bis zu 6,5 Millionen Euro für exklusive, große Villen in den begehrten Aussichtslagen reichen.
Semmering im Aufwind
Ein wenig Bewegung ist aber auch im Süden zu spüren. Zwar ist es um die Villen rund um den Golfclub Fontana in den vergangenen zwei bis drei Jahren eher ruhig geworden, neue Projekte gibt es kaum noch und auf den einschlägigen Maklerportalen finden sich höchstens etliche Objekte in der Zweitverwertung. Neuen Aufwind hat dagegen der Semmering bekommen: Die einstige Sommerfrische-Hochburg erwacht langsam aus ihrem Dornröschenschlaf. Seit bekannt geworden ist, dass Hotelier Daniel Weitzer das Kurhaus am Semmering revitalisieren will, ist die Region zum neuen Hotspot der Wiener Bobos avanciert, wo alte Villen inzwischen wieder Preise deutlich oberhalb der halben Million erzielen. Aber auch auf der anderen Seite von Wien ist auf dem niederösterreichischen Luxusmarkt etwas in Bewegung geraten. Hier gilt Klosterneuburg seit Langem als der „verlängerte 18. Bezirk“, bis vor zwei, drei Jahren galt vor allem der Ölberg als die Adresse für luxuriöse Wohnsitze. „Das ändert sich inzwischen aber deutlich“, berichtet Karin Huber, Inhaberin des gleichnamigen Immobilienunternehmens.
Newcomer bei Einserlagen
Die neue Einserlage sei das Sachsenviertel, das den Ölberg inzwischen überholt habe, ist die Maklerin überzeugt. „Dort gibt es die schönen Jahrhundertwendevillen“, nennt sie einen Grund, „vor allem aber lässt sich von dort aus die Klosterneuburger Stadt fußläufig erreichen und es gibt eine gute öffentliche Anbindung nach Wien.“Faktoren, die in der jüngeren Vergangenheit an Bedeutung gewonnen und häufig den Ausschlag gegen den Ölberg gegeben haben. „Der Ölberg ist natürlich nach wie vor superschön und man hat von dort tolle Ausblicke“, streut die Maklerin dem Klassiker Rosen. Allerdings brauche man eben zwingend ein Auto, was gerade bei Familien mit Kindern, die häufig in Wien in die Schule gingen, den Ausschlag für das Sachsenviertel gebe. Eine Entwicklung, die sich auch preislich niederschlägt: „Im Sachsenviertel sind die Preise in den vergangenen Jahren um mindestens 20 Prozent gestiegen“, berichtet die Maklerin. So zahle man mittlerweile für den luxuriösen Wohnquadratmeter um die 8000 Euro, die Villenpreise beginnen bei einer Million und die Grundstückspreise bei rund 1000 Euro pro Quadratmeter.