Es trennt sich Spreu von Weizen
Europas Immobilienmärkte driften auseinander: Frühere Highflyer und Zukunftsmärkte leiden, ganze Anlageklassen sacken ab. Schnäppchenjäger finden viel Angebot und profitieren von tiefen Zinsen.
Das gab es nicht einmal nach der Lehman-Pleite: In der Londoner City leeren sich die Bürotürme noch schneller als in der Finanzkrise. Denn Homeoffice wird zum Dauerzustand und viele Konzerne stellen ihre Belegschaft vom „Präsenzdienst“auf „virtuelles Arbeiten“um. Damit sinkt die Nachfrage nach echtem Platz – und weil die Londoner City mit Mieten bis zu 125 Euro pro Quadratmeter im Monat das teuerste Pflaster auf dem europäischen Büromarkt ist, kommen nicht benötigte Flächen sofort auf den Markt.
Einen langfristigen Mietvertrag zu kündigen, kann teuer werden, doch seit Juni sind mehr als 92.900 Quadratmeter für die Untervermietung verfügbar. Das ist so, als wäre der Wolkenkratzer „The Gherkin“gleich zweimal auf dem Markt, rechnet der Immo-Datendienstleister CoStar Group vor. „Der Siegeszug von Homeoffice in Verbindung mit der Angst vor dem öffentlichen Verkehr und erneut steigenden Infektionen hat viele Unternehmen dazu veranlasst, ihren Bedarf an Büroflächen nachhaltig zu überdenken“, so Mark Stansfield, Leiter UK Analytics bei CoStar. Denn selbst Immo-Schnäppchenjäger warten lieber zu: In Großbritannien ist die Rezession heuer besonders tief und der Brexit macht die Lage noch schlimmer. Und anders als in Ländern mit vergleichbar tiefen BIP-Einbrüchen dürfte es auch 2021 keine Erholung geben. „Während die meisten Ökonomen davon ausgehen, dass die Rezession bis Ende 2020 nachlässt, sind der Weg und die Geschwindigkeit der Erholung je nach Land unterschiedlich“, erklärt Samuel Duah,
Head of Real Estate Economics, International Research bei BNP Paribas. Das größte Risiko stellt ein steiler Sprung in der Arbeitslosigkeit dar, mit möglichen destabilisierenden Folgen – siehe die Unruhen in den USA. „Angesichts der Tatsache, dass so viele Unternehmen finanzielle Probleme haben, werden sich Anleger statt auf einzelne Mieter lieber auf die wirtschaftliche Stärke des jeweiligen Landes konzentrieren und davon ihre Anlageentscheidungen abhängig machen.“
Großbritannien als Verlierer
Sprich: Ob der Weltkonzern X in London, Berlin oder Bukarest die Flächen mietet, wird für die großen Immobilienfonds weniger wichtig, als wie es dem Land selbst in der Pandemie geht. Denn während einige Regierungen – nicht nur die österreichische – Milliardenpakete schnüren und jedem, vom Kleinkünstler bis zum Stahlkonzern, unter die Arme greifen, gibt es Länder, in denen Hilfen selektiv und zaghaft fließen. Kurzfristig werden Büroimmobilien, die wichtigste Anlageklasse für Großanleger, überall leichte Preis- und Mietverluste erleiden. Doch während diese in stabilen Märkten wie Deutschland, Frankreich und den Benelux-Ländern überschaubar bleiben und laut BNP Paribas ab 2023 wieder ausradiert sein werden, wird es Länder geben, in denen der Einbruch steil, die Erholung aber sehr langsam wird. Dazu gehören neben Großbritannien auch CEEMärkte wie Ungarn und Rumänien oder die nordischen Länder. Weil sich Investoren mit dicker Brieftasche auf Toplagen konzentrieren, werden auch Randlagen abgewertet. Ein Einkaufszentrum im bulgarischen Urlaubsort Varna, ein Gewerbepark in Ostungarn oder ein Bürohaus in Manchester oder Birmingham: In Zweitstädten rechnet BNP Paribas mit zweistelligen Leerstandraten – und Preisrückgängen um bis zu 25 Prozent.
Mietausfälle und Abschreibungen
Bei den Sektoren wird nicht Büro am meisten leiden, sondern Hotel und Retail. Hier ist die Frage nicht, wie hoch die Renditen heuer ausfallen werden – sondern wie hoch der Verlust sein wird, den Investoren in Kombination aus Mietausfällen und Abschreibungen verdauen müssen. BNP Paribas sieht am Heimmarkt Frankreich das tiefste Minus mit mehr als 20 Prozent, aber auch in vielen anderen europäischen Märkten von Benelux bis CEE wird das Loch im zweistelligen Prozentbereich ausfallen. In beiden Anlageklassen ist das Investmentvolumen selbst auf ansonsten stabilen Immobilienmärkten wie Deutschland um mehr als die Hälfte zurückgefallen und die Erholung wird Jahre brauchen. CBRE prognostiziert, dass die gesamten europäischen gewerblichen Immobilieninvestitionen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um 30 bis 40 Prozent sinken werden. „Das Investitionsniveau wird voraussichtlich erst 2022 auf dem Niveau wie vor der Pandemie sein – vorausgesetzt, die Märkte werden nicht auf eine neuerliche Probe gestellt“, sagt Jos Tromp, Head of Research Continental Europe bei CBRE. Die tiefen Zinsen sorgen aber dafür, dass es auch wieder aufwärts geht, resümiert der CBRE-Experte optimistisch: „Der letzte von Rekordinvestitionen geprägte Zyklus endete im März abrupt. Allerdings ist das Zinsniveau sehr niedrig und es steht viel ungebundenes Kapital zur Verfügung – gute Voraussetzungen für ein Comeback einzelner, resilienter Assetklassen.“