Von der Nische in den Mainstream
Krisengewinner. Durch die Corona-Pandemie haben Investments in Logistikimmobilien einen weiteren Wachstumsschub erfahren.
Covid-19 scheint das langjährige Nischeninvestment Logistikimmobilien endgültig in den Mainstream katapultiert zu haben. Dass die Assetklasse mittlerweile als relativ sicher gilt, zeigt die Investitionstätigkeit seit Jahresbeginn: In Deutschland wurden in den ersten drei Quartalen rund 5,3 Milliarden Euro in Logistikobjekte investiert – um 26 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. In Österreich waren es seit Jahresbeginn immerhin 300 Millionen Euro, was sich angesichts der 500 Millionen, die im gesamten Vorjahr in die Assetklasse flossen, durchaus sehen lassen kann. Die Spitzenrendite ist zum Ende des dritten Quartals auf 4,6 Prozent zurückgegangen, in Deutschland sogar auf 3,55 Prozent.
Nicht von der Hand zu weisen ist, dass Logistikimmobilien bereits vor Ausbruch der Pandemie von Treibern wie dem zunehmenden E-Commerce oder der Neuausrichtung der globalen Lieferketten profitiert hat. „Covid-19 hat nochmals vor Augen geführt, wie systemrelevant Logistikimmobilien eigentlich sind“, erklärt Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Catella Group. Nahezu jeder Investor habe auf die eine oder andere Art mit dem Corona-bedingten Nachfrageschub Erfahrungen gemacht. Gleichzeitig würden andere Immobilienklassen, mit Ausnahme von Wohnen, von Investoren nun mehr oder weniger kritisch betrachtet.
Viele Flächen veraltet
In Deutschland haben Logistik-Investments in den letzten Jahren stetig an Bedeutung gewonnen. Mit fast sieben Milliarden Euro verzeichnete die Anlageklasse im Vorjahr – abgesehen vom Ausnahmejahr 2017 – laut CBRE das höchste Investmentvolumen der vergangenen Dekade. Heuer erwarten die Experten des Immobiliendienstleisters für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von bis zu 6,5 Milliarden Euro.
In Österreich soll sich dieses Ende 2020 auf rund 400 Millionen Euro belaufen. Dass nicht mehr investiert wird, führt Franz Kastner, Associate Director Industrial & Logistics bei CBRE Österreich, vor allem auf Eines zurück: das begrenzte Angebot an investmentfähigen Produkten. „Der Bestand an den drei Hauptlogistikstandorten Wien, Graz und Linz ist veraltet, mehr als die Hälfte gehört den Kategorien B und C an und entspricht damit nicht den Ansprüchen an eine moderne Logistikimmobilie“, sagt Kastner. Vor allem an Flächen mit mehr als 5000 Quadratmetern bestehe ein Mangel. Für diese Größenordnung gebe es aktuell viele Anfragen von Logistikdienstleistern die schlichtweg nicht bedient werden können. Wenig hilfreich ist in diesem Zusammenhang der traditionell hohe Anteil an Eigennutzungen in Österreich. Zur Veranschaulichung: Von den 250.000 Quadratmetern an Logistikflächen, die heuer fertiggestellt werden, sind fast 70 Prozent eigengenutzte Objekte.
Bedarf gestiegen
Kastner gibt sich allerdings überzeugt, dass auch Österreich in den kommenden Jahren zum fremdnutzergetriebenen Markt werden wird. Vor allem im Raum Wien seien sich Entwickler der großen Nachfrage nach Flächen bewusst. Laut Kastner befinden sich aktuell einige Projekte in der Planungsphase, die die Flächenkapazität am Mietermarkt erhöhen werden. Zu den Fertigstellungen, die heuer erwartet werden, gehören unter anderem zwei weitere Baustufen des Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf an der Fischa mit rund 40.000 Quadratmeter. Davon sind rund 70 Prozent aber bereits vorvermietet. „Die Tatsache, dass auch die wenigen Restflächen aller Voraussicht nach bis zum Jahresende verwertet sein werden, zeigt wie begehrt solche Flächen sind“, betont Kastner.
In Deutschland hat sich das Fertigstellungsvolumen in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau konsolidiert. Laut der aktuellen Studie „Logistik und Immobilien 2020“von Bulwiengesa wird heuer mit 5,3 Millionen Quadratmeter Neubaufläche ein neuer Rekordwert erreicht werden. 2019 waren es 4,9 Millionen. In einer ähnlichen Tonart soll es auch künftig weitergehen. Wie Studienautor Patrik Völtz bekräftigt, wird der Neubauflächenbedarf bis 2030 jährlich bei 6,5 bis sieben Millionen Quadratmeter liegen und damit das Angebot weiterhin deutlich übersteigen. „Wir sehen in Deutschland immer mehr Entwicklungen außerhalb von Logistik-Hotspots wie Frankfurt am Main, Berlin, Düsseldorf, RheinRuhr, Hamburg, Dortmund sowie Hannover-Braunschweig“, sagt Völtz. Er führt dies vor allem auf den Flächenmangel in den Metropolen zurück. Gleichzeitig habe es eine Marktbereinigung gegeben, ergänzt Beyerle: „Vor 15 Jahren haben sich zwischen 30 und 40 Player den Markt untereinander aufgeteilt. Heute sind nur mehr fünf bis sechs große Logistikflächen-Projektentwickler wie die australische Goodman Group, Panattoni aus den USA oder die belgische VPG Group am Mark aktiv.“
Flächen von der Stange
Der Experte macht eine weitere Entwicklung aus: Der Markt habe sich massiv systematisiert. „Wie Büroimmobilien sind auch Logistikimmobilien ähnlicher und vergleichbarer geworden“, sagt er. Dementsprechend seien die meisten Objekte keine Unikate mehr, sondern „eher von der Stange“. Dadurch habe sich für Investoren das Risiko reduziert. In die gleiche Kerbe schlägt Völtz. Er sieht darüber hinaus einen Trend zur Nachhaltigkeit: „Es ist zwar kostspieliger, nachhaltige Flächen zu entwickeln, dafür rechnet sich das langfristig – unter anderem, weil dadurch die Vermietbarkeit verbessert wird“, meint der Bulwiengesa-Experte.