Innovationen für Bauherren
Kaufen, sanieren, vermieten war gestern: Bauherrenmodelle gehen vermehrt neue Wege, um die Renditen der Anleger zu erhöhen. Nicht alle sind in jedem Bundesland verfügbar.
Acht Millionen Euro privates Kapital für leistbares Wohnen: In der Niederhofstraße in Wien Meidling entstehen derzeit 29 voll ausgestattete Mieteinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von rund 1800 Quadratmetern. Die Revitalisierung des Gründerzeitgebäudes umfasst die Wiederherstellung der schützenswerten Altsubstanz mit Sockelsanierung, Modernisierung und Aufstockung. Das Investment erfolgt über ein Bauherrenmodell, das aber anders als gewohnt gestaltet ist: Der Entwickler HMW Cornerstone setzt auf ein neuartiges „Friends and Family“-Konzept.
Auftragnehmer involviert
Bei diesem sind alle mit der Abwicklung befassten Fachleute selbst Teil der Investorengruppe. Das System bietet dem Investor die zusätzliche Sicherheit, dass nicht nur Dienstleister die Abwicklung übernehmen, sondern alle Auftragnehmer selbst und direkt am wirtschaftlichen Erfolg partizipieren. Weiters haben die Miteigentümer direkt gründbücherliches Eigentum an Grund und Gebäude, ohne dass eine Gesellschaft zwischengeschaltet ist. Bisher waren Investoren von Bauherrenmodellen in der Regel lediglich Kommanditisten einer KG und tauchten im Grundbuch selbst gar nicht auf. „Neue Bauherrenmodelle bringen neue Herausforderungen, vor allem im juristischen Bereich“, sagt Alexander Grohmann, Leiter des Immobilien-Teams von Baier Rechtsanwälte, der das Projekt begleitet hat.
Andere Anbieter bleiben dem bewährten KG-Modell treu, haben es jedoch um neue Details ergänzt. So wurde das Investment früher gern mit einem Kredit „gehebelt“. Eine derartige Fremdfinanzierung hat zwar den Vorteil, dass sich die Renditen erhöhen, gleichzeitig steigt dadurch aber auch das Risiko. Entwickelt sich nämlich die Einkommenssituation des Kreditzeichners während der langen Investitionsdauer von zehn Jahren in die falsche Richtung, kann das fatale Folgen haben.
Heute hingegen sind je nach Anbieter und Projekt 25 bis 50 Prozent der Anleger Barzeichner. Bei der Barzeichnung ist der anfängliche Kapitalaufwand deutlich höher und das Investment so finanziell mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung vergleichbar. Dafür brauchen Anleger weniger genaue Prognosen, was ihre zukünftige Einkommenssituation angeht, und können gleich eine größere Summe über das Bauherrenmodell direkt in einer Immobilie „parken“. Gerade in Zeiten, in denen Börsen volatil und stabile Anlageformen rar sind, ein wichtiges Argument für eine Vielzahl von Kunden.
Vom Bauherrn zum Hausherrn
Marktführer IFA geht auch bei der Produktgestaltung neue Wege und hat ein „Bauherrenmodell plus“mit parifizierter Wohnungszuordnung eingeführt. Dabei werden die Vorzüge des Bauherrenmodells mit jenen von Anlegerwohnungen kombiniert: Beim Bauherrenmodell plus werden Anleger Miteigentümer einer wertbeständigen Immobilie im geförderten Wohnbau, die saniert oder neu errichtet wird. Statt eines ideellen Anteils wie beim herkömmlichen Bauherrenmodell investieren Anleger direkt in eine von ihnen gewählte Wohnung. Nach Fertigstellung des Objekts wird diese parifiziert, verbleibt aber im gemeinsamen Mietenpool. Damit profitieren Investoren von den vielen Vorteilen des Investments und sichern sich langfristig stabile Erträge und grundbücherlich gesicherten Besitz für Generationen.
Eine Besonderheit, die es derzeit nur in Graz gibt: Das Bauherrenmodell plus wird erst durch die steirische Landesgesetzgebung ermöglicht, die künftig für andere Bundesländer als Vorbild dienen könnte. Robert Fotter, Geschäftsführer von Quantensprung, setzt in Graz ebenfalls auf die direkte Wohnungszuteilung. Er hat aber zusätzlich die Anzahl der Eigentümer reduziert: Die Projekte werden nur einem kleinen Kreis von Investoren angeboten – vorzugsweise als Ganzes für eine Privatstiftung. Während private Anleger in der Regel eine einzige Wohnung oder einen kleinen Hausanteil erwerben, nehmen die Quantensprung-Kunden gleich das ganze Haus. „Damit entfallen die sonst notwendigen Abstimmungen mit Miteigentümern bei wirtschaftlichen Entscheidungen“, sagt Fotter. Bei diesem Modell wird der Bauherr gleich zum Hausherr – und kann allein entscheiden, ob er die Immobilie langfristig behalten will oder an der positiven Marktentwicklung partizipiert, Kassa macht und das nächste Projekt in Angriff nimmt.