Auf der Suche nach einer Alternative
Hotelmarkt. Flexiblere Pachtverträge, Umnutzungen oder Verkäufe zur Stärkung des Eigenkapitals – Pächter wie Eigentümer suchen nach Lösungen, wie sie die Krise überstehen können.
Auch wenn die Lage angesichts des andauernden Lockdowns herausfordernd bleibt und viele Betriebe um ihr Überleben kämpfen, steht der heimische Hotelmarkt nicht still. Einerseits halten in- und ausländische Investoren zunehmend nach attraktiven Gelegenheiten Ausschau. Andererseits suchen sowohl Eigentümer nach Betreibern wie auch Betreibergesellschaften nach neuen Häusern.
Viele versuchen, ihre Finanzierungssituation zu verbessern. So wurde beispielsweise erst kürzlich bekannt, dass der Hotelbetreiber Vienna House die Hälfte seines Portfolios – es handelt sich um 23 Pachtobjekte – an die deutsche HR Group verkauft hat. In Deutschland wiederum hat sich die Centro Hotel Group Ende 2020 von dreizehn Häusern mit insgesamt mehr als 1900 Zimmern getrennt. Übernommen wurden sie von der britischen Hotelkette Premier Inn, die trotz Covid-19 an ihrer Wachstumsstrategie festhalten will.
Prüfung von Optionen
„Auf der Eigentümerseite sehen wir, dass verstärkt an einen Plan B gedacht wird“, sagt Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe beim Hotelimmobilienspezialisten Christie & Co. Dabei werden diverse Optionen in Betracht gezogen; die Überlegungen reichen vom Verkauf über eine Umnutzung bis hin zu einer Nachverpachtung. Denn nicht für alle Pachtverträge kann eine Lösung gefunden werden – vor allem dann, wenn in den vergangenen Jahren kein ausreichender Liquiditätspolster zur Bewältigung des coronabedingten Einnahmenausfalls aufgebaut oder eine zu hohe Pacht vereinbart wurde. „Die Mehrheit der europäischen Hotelbetreiber verfügt tendenziell über eine eher schwache Eigenkapitalquote. Dieses strukturelle Problem hat die Coronakrise gnadenlos ans Licht gebracht“, sagt Daniel Jelitzka, Geschäftsführer von JP Immobilien.
Viele Betreiber würden derzeit versuchen, aus Fixpachtverhältnissen herauszukommen, berichtet Martin Schaffer, Partner bei der Hotelberatung MRP Hotels. „Das sinnvollste Szenario aus Betreibersicht wäre im aktuellen Umfeld eine niedrige Mindestpacht in Kombination mit einer Umsatzund Ergebnispacht“, so der Experte. Banken wie Eigentümer würden sich damit aber grundsätzlich eher schwertun. Hochedlinger sieht in dieser Hinsicht die gehobene Hotellerie im Vorteil: „Je höher die Hotelkategorie, desto wahrscheinlicher sind Sonderlösungen mit variablen Pachtelementen, die in einigen Jahren in Fixpachten umgewandelt werden.“Künftig gelte es jedenfalls, vertraglich klar zu regeln, wie im Fall des Eintretens von unvorhergesehenen Ereignissen wie Covid-19 vorzugehen sei.
Insolvenzen unausweichlich
Dass auf dem heimischen Hotelmarkt bislang viele potenzielle Insolvenzen abgewendet werden konnten, liegt an den staatlichen Hilfsmaßnahmen, die – zumindest im Vergleich zu Deutschland – schneller auf den Weg gebracht wurden und auch höher ausfielen. Das veranschaulicht ein Blick in das Nachbarland: Bereits im vergangenen Sommer meldete die Betreibergesellschaft des Sofitel Berlin Insolvenz an. Im Herbst schloss das Frankfurter Traditionshaus Hessischer Hof seine Pforten, und zu Jahresende hat die Hotelkette Star Inn beim Amtsgericht Karlsruhe Insolvenz beantragt.
Ob es hierzulande in eine ähnliche Richtung gehen wird, wird sich erst nach Ablauf der staatlichen Hilfen und dem Aussetzen der Insolvenzantragspflicht zeigen. Nicht wenige Beobachter rechnen mit einer großen Verkaufswelle im Herbst. Damit dürfte auch Bewegung in den hierzulande stark angebotsgetriebenen Hotelinvestmentmarkt kommen. Experten berichten schon jetzt von verstärktem Investoreninteresse – es wird auf Schnäppchen und Notverkäufe spekuliert.
Auf dem Transaktionsmarkt sind die kolportierten Abschläge zwischen zehn und zwanzig Prozent bislang aber noch nicht angekommen, berichtet das Beratungsunternehmen CBRE in seinem aktuellen Marktausblick. Bestehende Diskrepanzen in der Marktwahrnehmung potenzieller Käufer und Verkäufer würden sich vermutlich erst im Lauf des ersten Halbjahrs 2021, spätestens aber in der zweiten Jahreshälfte angleichen.
Auf Schnäppchenjagd
Guter Dinge, interessante Gelegenheiten wahrnehmen zu können, ist Daniel Jelitzka. Mit dem eigens dafür gegründeten JP Hospitality Lifestyle & Leisure Investors Club, in dem das Kapital privater Investoren gebündelt wird, möchte sich der Investor auf betreiberfreie Geschäfts- und Freizeithotels in ganz Europa konzentrieren. Jelitzka spekuliert auf einen Preisabschlag von 20 bis 30 Prozent im Vergleich zum Vorkrisenniveau. „In dieser Hinsicht spielt uns die aktuelle Marktsituation sicher in die Karten“, meint er. Die Strategie ist schnell erklärt: Die angekauften Häuser sollen nach einem zwischen sechs und zwölf Monate dauernden Refurbishment beziehungsweise Rebranding an bonitätsstarke Betreiber verpachtet und nach rund fünf Jahren in einem strukturierten Verkaufsprozess veräußert werden. Mit 25hours und der Hotelmarke Bikini hat man dem Vernehmen nach auch bereits zwei bonitätsstarke Betreiber mit an Bord.