Wohnung unbeheizbar: Was gilt?
Mietrecht. Desolate Gasleitungen, ein unbenützbarer Kamin: Wer muss das in Ordnung bringen, der Vermieter oder der Mieter? Und wie steht es um die Zinsminderung?
Wien. Bei dem Stichwort Mietzinsminderung denkt man zurzeit vor allem an Geschäftslokale und die Pandemie. Weitaus alltäglicher sind jedoch andere Fälle, die oft auch Mietwohnungen betreffen. Die Streitthemen sind dann etwa Baulärm, Schimmelbefall oder schadhafte Installationen.
Vor allem um Letzteres ging es in einem Fall, den der Oberste Gerichtshof zu entscheiden hatte (OGH, 3 Ob 104/20w). Begonnen hatte es damit, dass in einer Wohnung ein nicht mehr sanierbarer Kamin vom Vermieter stillgelegt worden war. Und dass sich auch das als Ersatz errichtete Verbindungsstück (Poterie) als schadhaft herausstellte. Deshalb konnte zunächst der vordere Teil der Wohnung nicht mehr beheizt werden. Dann wurde wegen des Defekts die Gaszufuhr überhaupt gesperrt und ein Heizverbot verhängt.
In weiterer Folge stellte sich heraus, dass auch die Gasleitungen in der Wohnung – die der Mieter in Eigenregie verlegt hatte – undicht waren. Daran scheiterte schließlich die Wiederinbetriebnahme der Heizung, die Gaszufuhr wurde neuerlich gesperrt. Und selbst eine E-Heizung war keine Alternative: Die ursprünglich ebenfalls desolaten Elektroinstallationen hatte der Vermieter zwar saniert, ob aber alle technischen Voraussetzungen gegeben waren, um die ganze Wohnung mit Strom zu heizen, stand bis zuletzt nicht fest.
Wer muss Leitungen sanieren?
Im Winter blieb es also in der Wohnung kalt. So lang, bis der Vermieter zur Sanierung der Gasleitungen verpflichtet wurde. Denn obwohl der Mieter diese verlegt hat, trifft laut Mietrechtsgesetz (§ 3 Abs. 2 MRG) den Vermieter eine Erhaltungspflicht, wenn es um die „Behebung von ernsten Schäden des Hauses“oder die „Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung“geht. Auf ein Verschulden kommt es dabei grundsätzlich nicht an. Der Mieter zog daraus den Schluss, dann stehe ihm wohl auch für den gesamten Zeitraum der Unbeheizbarkeit ein Anspruch auf Zinsminderung zu.
Das Erstgericht gab ihm recht, das Berufungsgericht beurteilte die Sache differenzierter: Es schränkte die Zinsminderung erstens auf die Heizperiode ein – und bejahte den Minderungsanspruch zweitens nur für jenen Zeitraum, in dem die Gaszufuhr wegen der schadhaften Poterie gesperrt war. Die undichten Gasleitungen habe der Mieter jedoch selbst zu vertreten.
An dieser Beurteilung fand der OGH nichts auszusetzen. Ein zwingender Zusammenhang zwischen der Erhaltungspflicht auf Vermieter- und der Zinsminderung auf Mieterseite bestehe nicht, stellte das Höchstgericht klar. Kein Anspruch auf Zinsminderung laut § 1096 ABGB besteht nämlich, „wenn der Mangel vom Bestandnehmer verschuldet wurde“. Und die Rechtsansicht, dass die undichten Gasleitungen ihm zuzurechnen seien, hat der Mieter in seiner Revision nicht bekämpft. Aber was leitet sich daraus für andere Fälle ab? „Die Anspruchsvoraussetzungen für die Durchsetzung einer gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters in der Vollanwendung des MRG einerseits und für Mietzinsminderung andererseits dürfen nicht vermengt werden“, schreibt Immobilienrechtsexperte Christoph Kothbauer in seinem Newsletter.
Es kann auch umgekehrt sein
Das gilt freilich auch mit umgekehrten Vorzeichen. Es kann Fälle geben, in denen ein Zinsminderungsanspruch besteht, aber keine Erhaltungspflicht. Vor allem, wenn eine Sanierung technisch unmöglich ist (wie im Anlassfall beim Kamin), aber z. B. auch bei mitvermieteten Küchen- oder Klimageräten: Sind sie kaputt, kann der Mieter ein Minderungsrecht haben, aber grundsätzlich nicht erzwingen, dass der Vermieter das Gerät ersetzt (kein ernster Schaden am
Haus, keine erhebliche Gesundheitsgefahr – und es handelt sich auch um kein mitvermietetes Wärmebereitungsgerät, für das ebenfalls Erhaltungspflicht bestünde).
Strittig ist in solchen Fällen oft auch das Ausmaß der Zinsminderung. Im Anlassfall hielt das Berufungsgericht eine 25-prozentige Reduktion für angemessen, solang noch ein Großteil der Wohnung beheizbar war. Für jene Wintermonate, in denen wegen der kaputten Poterie überhaupt nicht geheizt werden konnte, muss der Mieter jedoch gar keinen Zins zahlen.