Preisfrage: Wie viel ist gerade richtig?
Werden ein Haus oder eine Wohnung verkauft, stellt sich klarerweise die Frage nach dem Preis. Von welchen Faktoren er bestimmt wird.
Die Immobilienpreise in Österreich steigen. Für Wohnungen sind sie laut Statistik Austria im Vorjahr gegenüber 2019 um rund 6,9, für Einfamilienhäuser um 6,4 und für Baugrundstücke um 2,5 Prozent angestiegen, und der Höhenflug hält auch 2021 weiter an: Die Nachfrage nach Grundstücken, Häusern und Wohnungen ist nach wie vor groß, das Angebot gering. „Es gibt zum Teil einen großen Preisdruck“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Österreich. Eine Einschätzung, die Michael Pisecky, Geschäftsführer von S Real, teilt: „Momentan ist es keine Kunst, zu verkaufen.“Doch es sei wichtig, Immobilien nicht nur zu verkaufen, sondern das auch gut zu tun.
Vergleichswerte einholen
Marktkenntnis ist gerade in Zeiten wie diesen ein wesentlicher Aspekt für die Preisermittlung, wissen die beiden Makler. „Wir machen österreichweit Hunderte Bewertungen pro Monat und kennen den Markt daher sehr gut“, sagt Pisecky. Vergleichswerte zu kennen, ist auch für den Gerichtssachverständigen Martin Roth unumgänglich. „Ein Blick ins Grundbuch zeigt, ob kürzlich im selben oder einem ähnlichen Haus eine ähnliche Wohnung verkauft wurde – und zu welchem Preis“, sagt Roth. Ein triftiges Argument, ist der im Grundbuch angeführte Preis doch der tatsächliche Verkaufs- beziehungsweise Kauf- und nicht der Angebotspreis, der sich im Zuge des Kaufverfahrens häufig ändert.
Darauf basierend wird der Wert der zum Verkauf stehenden Immobilie ermittelt, in den noch diverse andere Kriterien einfließen: Dazu gehören die Infrastruktur und Lage sowie Baujahr, Zustand und Ausstattung der Immobilie.
„Das Stockwerk, in dem eine Wohnung liegt, fließt genauso ein wie das Fehlen oder Vorhandensein eines Lifts, Parkmöglichkeiten im Haus und Außenflächen“, sagt Roth. Gleiches gelte für die Aussicht oder etwaige Immissionen.
Kann kein Vergleichswert ermittelt werden, kommen mit dem Sachwertoder dem Ertragswertverfahren zwei andere gängige Bewertungsverfahren zum Zug (siehe Kasten). Um die Preisfindung möglichst transparent zu gestalten, setzen Makler mittlerweile auf digitale Bieterverfahren, die, so Pisecky, von immer mehr Verkäufern angenommen werden.
Digitales Bieterverfahren
Gemeinsam legen Abgeber und Makler den Startpreis für eine Immobilie fest. Nach ein oder zwei Besichtigungen und der Legitimierung erhalten jene Interessenten, die am digitalen Bieterverfahren teilnehmen wollen, einen Link. Damit können sie bis zum Ablauf der Frist jederzeit online ein verbindliches Angebot abgeben. „Die Preisgestaltung und der Verkaufsprozess sind fair und transparent“, sind Pisecky und Reikersdorfer überzeugt. Von Online-Bewertungstools rät Letzterer ab: „Man muss die Immobilie vor Ort sehen.“Auch Preisspiegel seien nur eine erste Richtschnur. „Dabei handelt es sich immer um einen Durchschnittspreis, und man weiß nicht, ob die eigene Immobilie dem Durchschnitt entspricht.“Außerdem sei jeder Preisspiegel eine Rückschau. „Wenn er im Mai präsentiert wird, sind die Zahlen ein halbes Jahr alt“, ergänzt Pisecky.