Höchstgericht: Mieterschutz für virtuelle Räume

Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes gilt auch dann, wenn beim Vertragsschluss das Objekt noch zu errichten ist.

Wien. Virtuelle Räume haben aktuell nicht nur wegen der verbreiteten Onlinekonferenzen große Bedeutung, sie können auch im Mietrecht eine wichtige Rolle spielen. Das zeigt ein Prozess um die Kündigung eines Kleinunternehmers in Vorarlberg durch den Vermieter. Kernfrage war, ob die beim Vertragsabschluss nur gedachten Räumlichkeiten schon für den Mieterschutz zählten.

Ein Konzern hatte ein Areal mit mehreren tausend Quadratmetern Nutzfläche erworben. In einer Halle war ein Fremdunternehmen eingemietet. Zusammen mit der Raumeinheit des Konzerns in der Halle ergab das nur zwei selbstständige Objekte, sodass das Gebäude vom Mietrechtsgesetz (MRG) und dessen Kündigungsschutz ausgenommen war. Der beklagte Kleinunternehmer (vertreten durch Anwalt Christian Wichtl, Dornbirn) kam als Dritter hinzu, doch war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sein Mietobjekt noch nicht baulich als dreidimensionalen Raum vorhanden. Vielmehr verpflichtete sich der Vermieter, diesen erst zu schaffen, was bis zum Beginn des Mietverhältnisses auch geschah.

Wie der Oberste Gerichtshof bestätigt hat, ist das strittige Objekt zu den selbstständigen Geschäftsräumlichkeiten hinzuzuzählen, das MRG anzuwenden (2 Ob 210/20a). Der Vermieter kann somit nur aus wichtigem Grund kündigen (z. B. nachteiliger Gebrauch, qualifizierte Säumigkeit beim Mietzins); der Kleinunternehmer darf bleiben. (kom)