„Was es braucht, ist viel Liebe zum Detail“
Altbau-Revitalisierung. Altbauten erfreuen sich größerer Beliebtheit denn je. Was das mit Nachhaltigkeit zu tun hat und worauf es bei qualitativen Revitalisierungen ankommt, erklären im Interview Experten der 3SI Immogroup.
Nachhaltigkeit und die Dekarbonisierung der Wirtschaft sind zentrale Zukunftsthemen. Wie verträgt sich das mit dem Umstand, dass Gebäude in Europa etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und rund 30 Prozent der CO2-Emissionen verursachen?
Michael Schmidt, Geschäftsführer 3SI Immogroup: Aus unserer Sicht stellt gerade die Immobilienwirtschaft einen kraftvollen Hebel bei der Schonung von Ressourcen und der Intensivierung nachhaltiger Konzepte dar. Wir nehmen diese Verantwortung als Bauträger und Immobilienentwickler sehr ernst und haben uns daher bereits vor Jahrzehnten auf die Revitalisierung von bestehender Substanz spezialisiert. Neben der Erhaltung des Stadtbilds, besonders in Wien, sparen wir durch das Wegfallen des Gebäudeabrisses und die massive Reduktion der Transportwege große Mengen CO2 ein. Zusätzlich benötigen wir weniger Rohmaterial für die Umsetzung, was unserem gesamtheitlichen Ansatz der Ressourcenschonung entspricht.
Markus Steinböck, Leiter Immobilienankauf: Vom Standpunkt der Nachhaltigkeit ist in der Tat jede Revitalisierung einem Neubau vorzuziehen. Ich muss keine neue Infrastruktur schaffen, die ist schon da, und ich muss auch keine Böden neu versiegeln, ich nütze die vorhandene Fläche weiter. Die technischen Möglichkeiten in der Altbausanierung haben sich in den letzten Jahren sprunghaft verbessert. Die aktuelle Gasdiskussion wird diesen Prozess nur weiter beschleunigen.
Mario Pichler, Leiter Baumanagement: Der Aspekt Nachhaltigkeit ist bei der Altbausanierung ein gewichtiger Faktor, da die Revitalisierung die Lebenszeit eines Gebäudes verlängert, ohne dafür extra Emissionen in Kauf nehmen zu müssen. Diese entstehen grundsätzlich dort, wo Material, wie Stahl, Beton oder Holz im großen Stil benötigt wird. Das größte Potenzial für Optimierungen gibt es im Altbausegment beim Energiemanagement. Hier arbeiten wir besonders akribisch an Energielösungen, die es ermöglichen, technisch auf dem Niveau eines Neubaus zu heizen und zu kühlen.
Neu zu bauen ist aktuell nicht nur aus nachhaltiger Perspektive problematisch. Die Branche kämpft bei der
Umsetzung von neuen Projekten auch mit explodierenden Baupreisen. Wie wirkt sich diese Konstellation auf den Altbau aus?
Steinböck: Noch ist die Bautätigkeit in Wien ungebrochen hoch. Erfahrungsgemäß folgt allerdings auf einen derartigen Bauboom oft ein deutlicher Rückgang der Aktivität am Markt. Eine solch verringerte Bautätigkeit wertet die Bedeutung des Altbaus weiter auf. Beliebt ist dieser aber auch aufgrund seiner besonderen Großzügigkeit. In Jahren erbaut, wo eine möglichst effiziente Raumgestaltung noch nicht an oberster Stelle stand, bieten Gründerzeitbauten große Entrées, hohe Räume oder umfangreiche Vor- und Nebenräume – eine Qualität, die Liebhaber schätzen.
Schmidt: Ja, die Bautätigkeit lässt jetzt schon nach. Der aktuelle Preisanstieg, insbesondere in der Bauwirtschaft, führt zur Verschiebung vieler Bauvorhaben ins kommende Jahr. Weniger neue Immobilien treffen im Zuge dieser Entwicklung auf ein prognostiziertes Bevölkerungswachstum in Österreich mit Schwerpunkt auf der Hauptstadt Wien. Die logische Konsequenz ist die massive Erhöhung der Nachfrage nach Wohnimmobilien, was dem Altbau zugutekommt und für Preissteigerungen in diesem Segment sorgen wird.
Pichler: Wobei die Menge an Altbauwohnungen naturgemäß begrenzt ist und sich noch einmal verringert, wenn man Themen, wie Lage,
Wohnkomfort und Qualität von Revitalisierungsmaßnahmen in die Erfassung miteinbezieht. Gerade in zentralen Lagen gibt es immer weniger freie Baugründe, weshalb die Bedeutung des Altbaus besonders dort steigt.
Sie sprechen die aktuelle Beliebtheit des Altbaus an. Worauf muss bei einer Revitalisierung aus Ihrer Sicht besonderer Wert gelegt werden?
Schmidt: Eigennutzer entscheiden sich wieder verstärkt für eine Immobilie im Charme der Gründerzeit. Als 3SI Immogroup liegt uns vor allem sehr viel an der exklusiven Ausstattung der Objekte. Stuckverzierungen, Fischgrätparkett und Flügeltüren, das alles kombiniert mit moderner Technik, sind unserer Meinung nach ein Muss, um dem heutigen Anspruch an Wohnkomfort auf höchster Ebene gerecht zu werden. Wichtig ist uns zudem die Ausgestaltung von möglichst vielen Freiflächen, auf die Käuferinnen und Käufer heute nicht mehr verzichten wollen.
Pichler: Unerlässlich sind bei der Revitalisierung jahrzehntealter Bauwerke Fachwissen und Erfahrung. Das ist eine Aufgabe, die bis ins Detail geplant werden muss, weil die Bauwerke stets neue Herausforderungen bereit halten, auf die man sich im Bauprozess einstellen muss. Während eine technisch gut fundierte Modernisierung zur Werterhaltung bzw. -steigerung einer Immobilie beiträgt, haben qualitativ unzureichende Arbeiten den gegenteiligen Effekt. Daher sollte bei einem solch umfangreichen Bauvorhaben in Qualität und Erfahrung investiert werden.
Steinböck: Das kann ich nur unterstreichen. Um auf höchstem Niveau anspruchsvolle Revitalisierungen durchzuführen, sind Fachkräfte ein wesentlicher Faktor. Es braucht nicht nur in der Vision und der Planung das Fingerspitzengefühl für die alte Substanz. Besonders in der Umsetzung ist Erfahrung und Flexibilität gefragt, denn im Detail gleicht kein Bauwerk dem anderen.
Was sind im Sinne der Nachfrage die Gütekriterien eines qualitativen Altbaus? Und wofür steht diesbezüglich die 3SI?
Gerhard Klein, Geschäftsführer 3SI Makler: Es ist grundsätzlich das Zusammenspiel aus Historie und Modernität. Die Nachfrage nach Altbauwohnungen ist vor allem in Großstädten ungebrochen. Nirgendwo sonst findet man Wohnraum, der auf dem modernsten Stand ist und gleichzeitig ein Stück Wiener Geschichte widerspiegelt. Wichtig bei der Beurteilung der Qualität eines revitalisierten Gründerzeitbaus sind die Lage, die Optik der Wohnräume und die Beschaffenheit der Allgemeinflächen. Es geht um das Vorhandensein von Freiflächen, eines Lifts und um technische Finessen wie etwa Smart-Home-Steuerungen. Als 3SIMakler bemerken wir einen steigenden Anspruch der KäuferInnen an eine hohe Ausführungsqualität bei revitalisierten Stilaltbauten, die unter anderem beim Projekt „THE HERITAGE“in Wien-Landstraße oder beim gerade in den Verkauf gelangten Altbau „THE CORE“in Wieden sichtbar wird.
Steinböck: Altbauten können, zumindest theoretisch, mit ein wenig Farbe und günstigen neuen Fenstern modernisiert werden. Einer detaillierten und für Jahrzehnte nachhaltigen Revitalisierung entspricht ein solches Vorgehen allerdings nicht. Als 3SI Immogroup stehen wir deshalb für Projekte, die so konzipiert sind, dass sie auch noch in vielen Jahren erstklassiges Wohngefühl bieten. Dazu zählen zeitgemäße Grundrisse, optische Details, aber auch die Umsetzung eines Niedrigenergie-Managements. Wir haben den Anspruch zu zeigen, dass man Gründerzeitprojekte technisch auf den Stand eines Neubaus bringen kann – und genau das tun wir. Pichler: Besonders macht den Altbau seine Ästhetik, die ihn seit Jahrhunderten prägt, und die aktuell so stark nachgefragt wird wie selten zuvor. Die klassischen Stilelemente allein sind allerdings für den anspruchsvollen Käufer von heute nicht genug. Freiflächen, ein effizientes Energiemanagement und moderne Grundrisse werden mittlerweile auch im Altbau als Standard angesehen. Käuferinnen und Käufer wissen diesen Einsatz und die hochwertige Umsetzung dann auch zu schätzen und sind bereit, entsprechend zu investieren.
Schmidt: Zusammenfassend kann man sagen: Es braucht sehr viel Liebe zum Detail. Am Markt gibt es viele Bestandsobjekte, die modernisiert wurden und aktuell werden. Bei genauerer Betrachtung fällt auf, dass die Attraktivität am Markt und die zu erzielenden Preise immens von der Qualität und der Ausarbeitung der Details abhängen. Daher ist für uns klar, dass nur der höchste Qualitätsanspruch bei der Umsetzung unserer Projekte genügt.