Flächenmangel treibt die Mieten
Logistikimmobilien. Rasant steigende Mieten in Europa unterstreichen die Resilienz der Assetklasse. Deutschland sticht dabei besonders hervor.
Europäische Logistikimmobilien waren die großen Gewinner der Pandemie und stehen weiterhin hoch im Kurs, sowohl bei Mietern als auch Investoren. Die Unterbrechungen der Lieferketten aufgrund des UkraineKriegs und die chinesische NullCovid-Politik zwingen die Unternehmen nämlich dazu, die Produktion näher an den Verkaufsort zu bringen und die Lagerbestände zu erhöhen. Darauf würden nicht zuletzt die aktuellen Vermietungstätigkeiten in ganz Europa hindeuten, sagt Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM.
Hinzu käme die steigende Bedeutung des E-Commerce, der insbesondere in der Nähe von Großstädten die günstige Vermietungsdynamik befeuere, „da diese Regionen aufgrund ihrer relativ dichten Bevölkerungsstruktur am meisten von dessen Anforderungen profitieren“. Den stärksten Aufschwung beobachtet er bei Objekten mit einer Fläche von weniger als 10.000 Quadratmetern – also im Wesentlichen bei Standorten, die für den Vertrieb der letzten Meile genutzt werden. Entsprechend verzeichnen die Experten in vielen Großstädten wie London,
Paris, Berlin, Mailand und Barcelona auch einen Anstieg des entsprechenden Investitionsvolumens. „Durch die Flächenverknappung werden nun auch B- und C-Standorte nachgefragt. In Summe ist sehr deutlich zu sehen, dass sich der Logistikimmobilienmarkt auch weiterhin sehr robust entwickelt und für Investoren europaweit attraktiv bleibt“, berichtet Dietrich Hempel, Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate.
Steigerung um bis zu 40 Cent
Laut dem aktuellen Marktbericht des Unternehmens sind die Mieten in den 122 betrachteten europäischen Logistikregionen seit dem Ende des zweiten Halbjahrs 2021 um durchschnittlich 20 Cent pro Quadratmeter gestiegen. Besonders in Deutschland forcierten der anhaltende Flächenmangel und die weiterhin hohe Nachfrage das Mietpreiswachstum immens, berichtet Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe. „In den sieben deutschen Topmärkten haben wir in diesem Zeitraum sogar eine Steigerung der Spitzenmieten um 40 Cent registriert.“Ganz ähnlich präsentiert sich die Situation in Österreich, und hier vor allem in Wien: „Im Neubaubereich sehen
wir bei den Einstiegspreisen eine Mietpreissteigerung in allen Submärkten um durchschnittlich 5,7, bei den Maximalpreisen um 5,6 Prozent“, sagt Patrick Homm, Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien, und ergänzt: „Die höchsten Mieten für Neubauobjekte werden in den Submärkten Wien-Süd und Wien-Nord gezahlt.“So ist etwa die Spitzenmiete im Submarkt Wien-Süd auf aktuell 7,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Dabei sei nicht nur die
größere Nachfrage für die stark gestiegenen Preise verantwortlich. „Hauptgrund ist der eklatante Mangel an modernen beziehungsweise generell verfügbaren Logistikflächen im Raum Wien und Umgebung“, erläutert Homm. Dieser Mangel drückt sich auch in der aktuellen Vermietungsleistung aus: Diese lag im ersten Halbjahr 2022 bei lediglich etwas über 39.000 Quadratmetern, was einem Minus von 16 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum von 2021 entspricht.
Garbe geht in seinem Ausblick davon aus, dass die durchschnittliche europäische Spitzenmiete bis Jahresende um weitere zehn Cent pro Quadratmeter zulegen wird. Bis Ende 2023 halten die Experten sogar eine weitere Preissteigerung von 20 Cent pro Quadratmeter für möglich. Der durchschnittliche Mietpreis könnte somit bis zum zweiten Halbjahr 2023 bei rund 6,3 Euro pro Quadratmeter liegen.