Ankaufsrenditen unter Aufwärtsdruck
Österreich ist im europäischen Vergleich ein sehr kleiner, aber im bisherigen Jahresverlauf sehr stabiler Immobilienmarkt. Doch die hohe Inflation, die steigenden Zinsen und Energiekosten hinterlassen auch hier ihre Spuren.
Die Ära des billigen Geldes ist endgültig vorbei. Investoren, die Fremdkapital einsetzen, müssen ihre Renditeberechnungen neu kalibrieren. Die Folgen sind eine spürbare Zurückhaltung und ein dementsprechend sinkendes Transaktionsvolumen. Weil viele Verkäufer derzeit noch die Preise von gestern für die Produkte von morgen verlangen, dauern die Verhandlungen länger. Der Immobilienmarkt ist in der Preisfindungsphase. Von einer kompletten Abkehr der Investoren kann aber nicht Rede sein.
Der Markt im Wandel
Immobilien haben sich in der Vergangenheit, in der Coronakrise und im Rahmen der jüngsten Verwerfungen an den Kapitalmärkten, immer wieder als Stabilitätsanker im Portfolio erwiesen. Zudem sind viele Investoren vor dem Hintergrund der hohen Inflation auch bereit, eine geringere Risikoprämie zu akzeptieren. Denn Immobilien sind Sachwerte, und fast immer sind die Mieten mittels indexierter Verträge an die Inflation gekoppelt.
Allerdings sorgt die aktuelle Gemengelage dafür, dass sich die Gewichte auf der Investorenseite verschieben. Einerseits ist das Neuprodukt rarer gesät als in der Vergangenheit, weil viele geplante Vorhaben im aktuellen Umfeld nicht realisiert werden. Andererseits sind
auf Käuferseite nun weniger Player unterwegs als noch vor wenigen Monaten. Das aktuelle Umfeld auf den Investmentmärkten bietet darum für eigenkapitalstarke, langfristig orientierte Investoren deutliche Vorteile beim Immobilienerwerb.
Ein Blick in die Zukunft
Wann steigt das Transaktionsvolumen wieder? Es spricht derzeit
vieles dafür, dass die Fremdfinanzierungskosten in der EU erst einmal noch weiter steigen und dann in eine Seitwärtsbewegung einschwenken werden. Ob das Transaktionsvolumen wieder anzieht, hängt davon ab, ob sich in absehbarer Zukunft die Anfangsrendite der Immobilieninvestments wieder oberhalb der Finanzierungskosten einpendelt und ob Investoren von
steigenden Mieten profitieren können.
Sind die Mietmärkte stabil? Die aktuelle Marktsituation führt vor allem in guten, innerstädtischen Lagen zu steigenden Mieten. Dieser positive Trend dürfte sich weiter fortsetzen, solang es nicht zu einer Rezession kommt. Denn viele Unternehmen, die ihre Anmietungsentscheidungen während der Coronapandemie zurückgestellt haben, kehren nun an den Markt zurück und suchen im Zuge der BacktoOfficeRegelungen verstärkt nach neuwertigen und flexiblen Büroflächen, in denen sich moderne Arbeitswelten realisieren lassen. Da das Angebot an geeigneten Flächen auch künftig überschaubar bleiben dürfte, wirkt dies positiv auf die Mietpreisentwicklung. Hinzu kommt, dass viele Baustoffe aufgrund der Pandemie knapp geworden und die Preise hierfür entsprechend gestiegen sind, was sich über höhere Erstellungskosten stabilisierend auf die Mietniveaus auswirkt.
Die Ankaufsrenditen geraten im Zuge der höheren Finanzierungskosten grundsätzlich unter moderaten Aufwärtsdruck. Vereinzelt sind sie auch schon leicht gestiegen. Für Bestandportfolios indes ist die Performance trotz Zinswende sowie steigender Inflationsraten, Bau, Instandhaltungs und Energiekosten aktuell stabil, da die Mieterträge durch Indexklausen steigen. Ein Vorteil der steigenden Zinsen: Die CashPositionen im Portfolio werfen wieder Rendite ab.