Liebling der Investoren
Wohnimmobilien. Obwohl die Preisdynamik abzuflachen scheint, gehen die Experten derzeit nicht von einem spürbaren Einbruch aus. Mit Gegenwind müssen Anleger aber rechnen.
Der Hauspreisboom in Europa scheint sich deutlich zu verlangsamen. Nur sieben der 27 vom Global Property Guide erfassten europäischen Länder verzeichneten im zweiten Quartal 2022 eine stärkere Dynamik als ein Jahr zuvor. Wichtige europäische Märkte wie Deutschland und das Vereinigte Königreich verlieren an Schwung, während die Preise in Spanien und Italien mit einem Minus von sechs Prozent bereits im Sinkflug sind. Im Vergleich dazu konnten die Hauspreise in der Türkei im Jahresvergleich um fast 46 Prozent und im Vergleich zum Vorquartal um 16 Prozent zulegen. Im Jahresvergleich deutliche Preisavancen verzeichneten auch Rumänien mit einem Plus von 14 Prozent, Island mit 13 sowie Russland und die Slowakei mit jeweils zwölf Prozent.
Preise: EU schlägt UK
Anders sieht es in einem längeren Betrachtungszeitraum aus. Demnach sind die Hauspreise in Europa (EU-27-Länder) seit dem Brexit-Referendum im Jahr 2016 im Schnitt um 40 Prozent gestiegen sind. „Im Vereinigten Königreich erhöhten sich die Preise hingegen im gleichen Zeitraum um lediglich 30 Prozent“, sagt Kate EverettAllen vom britischen Immobiliendienstleister Knight Frank. Ihren Erhebungen zufolge haben zwölf der 27 EU-Märkte seit 2016 sogar einen Preisanstieg von mehr als 50 Prozent verzeichnet, darunter Deutschland, Irland und Portugal.
Aufgrund der deutlichen Preisavancen in den letzten Jahren erscheinen viele Märkte nunmehr als überbewertet, darunter auch Deutschland. Gemäß dem aktuellen Deloitte Property Index 2022 ist Deutschland in puncto Wohnimmobilienpreise mittlerweile einer der teuersten Märkte Europas. Demnach liegt die Bundesrepublik mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 4600 Euro pro Quadratmeter für neue Wohnimmobilien innerhalb Europas auf dem vierten Rang – dicht gefolgt von den Niederlanden und hinter den Spitzenreitern Großbritannien, Österreich und Frankreich.
Auch das durchschnittliche Mietniveau ist in Deutschland nochmals stark angestiegen, sodass sich mittlerweile gleich drei deutsche Städte in den Top 20 der teuersten europäischen Metropolen
finden. Angeführt wird das Ranking der teuersten deutschen Städte für Mietwohnungen von München (18,90 Euro pro m2), gefolgt von Frankfurt (15,90 Euro), Berlin (14,30 Euro) sowie Hamburg (13,60 Euro). Europaweit unangefochten an der Spitze liegt nach wie vor Paris mit 29,10 Euro pro Quadratmeter und Monat, dahinter rangieren Oslo (26,6 Euro/m2), London (25,1 Euro/m2) und Amsterdam (22,5 Euro/m2).
Herausfordernde Zeiten
Inzwischen seien die Zeiten aber herausfordernder geworden, betonen die Studienautoren unter anderem mit Verweis auf die Folgen des Ukraine-Krieges und die Inflationsentwicklung. Die gestörten Lieferketten hätten zu einer Verknappung von Baumaterialien und zu gestiegenen Preisen für Bauleistungen geführt, was sich auch stark
auf die Wohnimmobilienmärkte in Europa ausgewirkt habe. „Des Weiteren führen die gestiegenen Finanzierungskosten und Kapitalmarktzinsen über alle Nutzungsarten hinweg zu Anpassungen bei den Immobilienpreisen“, betont Felix Schindler, Head of Research & Strategy von HIH Invest Real Estate. Wenngleich die Zeiten für alle Marktakteure in den kommenden Monaten herausfordernder würden, gebe es aber dennoch weiter gute Gründe, in Immobilien zu investieren. „Sollten die inflationären und geopolitischen Risken beherrschbar bleiben, könnte ein Großteil der Zinsanstiege an den Märkten bereits eingepreist sein, und es dürften sich bei angepassten Kaufpreisen wieder attraktive Opportunitäten ergeben“, meint Schindler.
Regionale Städte im Fokus
Trotz aller widrigen Umstände gehören Wohnimmobilien unverändert zu den begehrtesten Anlagen auf dem europäischen Immobilienmarkt. Die Widerstandsfähigkeit des Sektors während der Finanzkrise, steigende Mieten und langfristige strukturelle Veränderungen veranlassen die Anleger weiter dazu, einen immer größeren Anteil ihres Portfolios diesem Sektor zuzuweisen. Und da in den Metropolen nur noch geringe Renditen zu erzielen sind, rücken zunehmend regionale Städte mit Renditeaufschlägen gegenüber den großen Märkten in den Fokus institutioneller Investoren. „Im Allgemeinen weisen regionale Märkte ein höheres Renditeniveau auf als die nationalen Champions. Außerdem variiert die Preisgestaltung stark zwischen den Ländern“, sagt Simon Wallace, Global Co-Head of Real Estate Research der DWS. Allerdings gingen die höheren Renditen in diesen Städten auch mit einem höheren Risiko für den Investor einher, betont der Experte.
Insofern müsse die Anziehungskraft derartiger Regionalstädte durch starke Fundamentaldaten untermauert sein. Dazu zählen laut DWS Städte wie Leipzig, Málaga, Bristol oder Toulouse, weil diese Städte ein stärkeres Bevölkerungswachstum aufweisen als der Landesdurchschnitt. Ebenfalls als aussichtsreich werden einzelne britische Märkte wie Bristol und Brighton eingestuft – sie gehören zu jenen Städten, die mit den höchsten Renditeerwartungen aufwarten. Auch viele wirtschaftlich starke spanische Städte wie Málaga belegen dank ihres unterdurchschnittlichen Angebots in Verbindung mit einer positiven Nachfrage einen Spitzenplatz im Ranking der DWS.