Immobilien: Wie kann ich den Markt verstehen?
Geld. „Ich will Immos, ich will Dollars“− das ist nicht nur ein viraler Hit, sondern Realität. Wie durchschaubar ist der Immobilienmarkt?
Sich vor dem 30. Geburtstag eine eigene Immobilie zu leisten, ist für viele Menschen ein Meilenstein – sei es um selbst darin zu wohnen oder als Anlageobjekt. Aber wie einfach ist das noch in Zeiten boomender Immobilienpreise und steigender Anforderungen der Kreditinstitute?
Ein Blick auf den Immobilienmarkt zeigt, dass zuletzt – und insgesamt das dritte Mal nach den Jahren 2013 und 2019 – die Immobilienverkäufe
im vergangenen Halbjahr abnahmen. Das belegt der jüngst erschienene Immobilienspiegel von Remax Österreich. Die Preise blieben davon aber vorerst noch unberührt – im ersten Halbjahr 2022 wechselten Immobilien mit einem Gesamtvolumen von fast 22 Milliarden Euro den Besitzer bzw. die Besitzerin.
Aber es zeichne sich ein neuer Trend ab, so Markus Dejmek, Geschäftsführer von Immobilienscout24, im Gespräch mit der „Presse“. Die Nachfrage nach Mietimmobilien steige derzeit stark − er beziffert es mit rund 20 Prozent.
Und damit auch die Mieten – eine aktuelle Analyse von Immowelt
zeigt, dass speziell eine bei Studierenden beliebte Wohnung mit einer Größe von ein bis zwei Zimmern, in der Spitze um 13 Prozent teurer geworden sind.
Nachfrage auf einem Plateau
Bei Kaufimmobilien hingegen sei die Nachfrage nach wie vor vorhanden – und das auf einem anhaltend hohen Niveau. Aber es stehen mehr Immobilien auf dem Markt zur Verfügung. Und das hat sich zu den vergangenen Jahren verändert, so Dejmek. Er ist davon überzeugt, dass man dem Markt noch ein halbes Jahr Zeit geben müsse, um die genaue Richtung erkennen zu können, und dann werde es auch Preissenkungen geben. „Ein Trend ist trotzdem erkennbar.“
In den vergangenen Jahren verteuerten sich auch aufgrund der Niedrigzinspolitik Immobilien in sämtlichen Lagen. Hier werde es eine Korrektur geben, so Dejmek, vor allem Immobilien in Lagen, die sich außerhalb der Stadt befinden und nicht über einen direkten Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz verfügen, werden rasch wieder sinken. Andere Orte werden ihre Attraktivität hingegen nicht verlieren: wie etwa der erste Bezirk in Wien, die Stadt Salzburg oder die Stadt Bregenz. Dort soll die Nachfrage auf einem hohen Plateau bestehen bleiben.
Durch die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB), die den Leitzins in den vergangenen Monaten auf 1,25 Prozent angehoben hat, sind variable Kredite bereits jetzt empfindlich teurer geworden.
„Bitte versuchen Sie, sich nicht übermäßig zu verschulden und Ihre Immobilie nicht zu stark durch Fremdmittel zu finanzieren.“Damit wollen die beiden Vorstände der Finanzmarktaufsicht Helmut Ettl und
Eduard Müller die Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen in einer Aussendung der vergangenen Woche direkt ansprechen. Denn mit Anfang August wurden die Vergaberichtlinien für Kredite für Wohnimmobilien verschärft: Die Kreditraten dürfen nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen – das 13. und 14. Gehalt wird da mit einberechnet.
Die Beleihungsquote beträgt höchstens 90 Prozent des Wertes der Immobilie – der Rest muss somit durch Eigenkapital ausgelegt werden. Und die Laufzeit ist mit maximal 35 Jahren befristet. Bisher gab es diese Vorgaben auch schon, aber es waren nur Empfehlungen und Banken konnten selbst entscheiden, inwieweit sie sich daran halten. Grundsätzlich haben aber viele Banken die Vorgaben als Maßstab herangezogen.
Ausnahmen bei Krediten
Dennoch sollte ursprünglich das Ausnahmekontingent – jedes Kreditinstitut hat einen Spielraum von 20 Prozent um die Obergrenzen zu überschreiten – genutzt werden, um speziell jungen Menschen ohne viel Eigenkapital noch die Möglichkeit zur Finanzierung einer Immobilie zugestehen zu können.
Das habe sich aber mittlerweile gedreht, so Andreas Ederer, Immobilienexperte von Durchblicker, im Gespräch mit der „Presse“. Das Ausnahmekontingent werde für die sogenannten Zwischenfinanzierungen benötigt.
In der neuen Folge sprechen wir noch ausführlicher über den Immobilienmarkt sowie Kredite und geben Tipps, worauf man achten kann.