Das Wohnpaket: Eine gute Sache mit Tücken
Wer einen Wohnungskauf oder eine Sanierung plant, kann in nächster Zeit mit Erleichterungen rechnen. Die können aber rasch wieder wegfallen, wenn man Fristen versäumt oder sich Lebensumstände ändern.
Wien. Seit einer knappen Woche ist es endgültig fix, auch vom Zeitplan her: Das Bau- und Wohnpaket hat vergangenen Freitag auch den Bundesrat passiert. Es soll in den nächsten Jahren die Schaffung von Wohnraum erleichtern und ökologisches Bauen und Sanieren forcieren. Aber was ändert sich konkret? Und welche Fragen sind noch offen? Hier ein Überblick über die wesentlichsten Themen.
Grundbuchsgebühren
Damit Wohneigentum zumindest etwas leistbarer wird, sollen Wohnbauförderungsdarlehen mit einem gedeckelten Zinssatz von maximal 1,5 Prozent bis Ende 2028 ermöglicht werden. Das soll für Beträge bis zu 200.000 Euro gelten.
Darüber hinaus soll beim Hausoder Wohnungskauf für Beträge bis 500.000 Euro die Grundbuchseintragungsgebühr wegfallen – und diese macht immerhin 1,1 Prozent des Kaufpreises aus. Auch bei Hypotheken für Kauf, Bau oder Sanierung des Wohnsitzes entfällt bis zur selben Höhe die Eintragungsgebühr, da geht es dann um 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts. In Summe kann die Kostenreduktion somit bis zu 11.500 Euro betragen.
Das ist nicht wenig – in Relation zu sechsstelligen Gesamtkosten erscheint es dennoch marginal. Auch die Einschränkungen bei der Zinsdeckelung für geförderte Darlehen stießen in der politischen Debatte auf Kritik.
Das Wohnpaket sei dennoch eine gute Sache, sagt Immobilienrechtsexperte Stefan Artner, Partner bei Dorda Rechtsanwälte, zur „Presse“. Nicht zuletzt, weil selbst eine vergleichsweise geringe Ersparnis ausschlaggebend sein könnte, ob man überhaupt einen Wohnkredit bekommt oder nicht. Gerade für junge Menschen, die noch nicht lang im Berufsleben stehen, werden der Zinsanstieg und die strengen Kreditvergaberichtlinien – Stichwort KIM-Verordnung – nämlich derzeit oft zur unüberwindlichen Hürde beim Erwerb von Wohneigentum. Künftige Gehaltssteigerungen, selbst wenn sie noch so wahrscheinlich sind, spielen keine Rolle – nur der aktuelle Gehaltszettel zählt. Geht es dann darum, ob die Kennzahlen für eine Kreditvergabe reichen oder nicht, kann auch eine vergleichsweise kleine Kostenreduktion helfen. Allzu viel Zeit bleibt potenziellen Immobilienkäufern allerdings nicht : Das Zeitfenster für den Wegfall der Eintragungsgebühr endet am 30. Juni 2026.
Keine Selbstberechnung?
Das führt zu einem Punkt, der den Anwendern Kopfzerbrechen bereitet: Die Einreichfristen sind starr geregelt, auch zu früh eingebrachte Grundbuchsanträge werden abgestraft. Die Gebührenbefreiung gilt zwar für Verträge ab 1. April 2024, aber nur, wenn der Antrag erst nach dem 30. Juni 2024 beim Grundbuchsgericht einlangt.
Üblicherweise erstellt jedoch der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet, auch eine Selbstberechnungserklärung über die Abgaben – Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Das vereinfacht die Abläufe, weil dann keine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes mehr eingeholt werden muss. Nur gibt es auch dafür eine Frist, sie endet jeweils am 15. des zweitfolgenden Monats. „Bei im April geschlossenen Verträgen ist das der 15. Juni“, sagt Artner. Für diese sei daher, jedenfalls nach derzeitigem Stand, keine Selbstberechnung möglich.
Dringendes Wohnbedürfnis
Bei Bemessungsgrundlagen ab zwei Millionen Euro fällt die Eintragungsgebühr übrigens weiterhin in voller Höhe an, solche „Luxusimmobilien“sind von der Begünstigung ausgenommen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass man das Objekt selbst nützt und dass es dem „dringenden Wohnbedürfnis“dient. Eigentümer muss daher eine natürliche Person sein. Diese muss dann auch den Hauptwohnsitz dort anmelden – und Wohnrechte, die sie anderswo hat, aufgeben. Als Beleg dafür eigne sich eine Bestätigung „des bisherigen Quartiergebers“oder ein Nachweis, dass man bisheriges Wohneigentum verkauft, für zumindest fünf Jahre vermietet „oder sonst übertragen“hat, heißt es in den Erläuterungen.
Wohnt man noch nicht an der neuen Adresse, sind auch für das Nachreichen der Belege Fristen zu beachten. Die Nachweise sind dann innerhalb von drei Monaten zu erbringen – ab der Übergabe, wenn man eine bezugsfertige Wohnung gekauft hat, oder ab der Fertigstellung, falls der neue Wohnsitz erst errichtet oder saniert werden muss. Längstens aber müssen diese Unterlagen innerhalb von fünf Jahren ab der Eintragung beim Grundbuchsgericht eingereicht werden.
Versäumt man die jeweilige Frist, werden die Eintragungsgebühren doch noch fällig. Dasselbe gilt auch, wenn man innerhalb von fünf Jahren das Eigentum an der Immobilie aufgibt oder das dringende Wohnbedürfnis wegfällt. Ändern sich die Lebensumstände, kann somit eine fünfstellige Vorschreibung ins Haus flattern.
Raschere Abschreibung
Vermieter können nicht vom Wegfall der Grundbuchsgebühren profitieren – wohl aber von einer günstigeren steuerlichen Abschreibung von Herstellungs- und Sanierungskosten. Für neue Wohnbauten, die ökologischen Standards entsprechen („Gebäudestandard Bronze“), kann bei Fertigstellung zwischen 31. Dezember 2023 und 31. Dezember 2026 drei Jahre lang der dreifache AfA-Satz (Absetzung für Abnutzung) angewandt werden. Laut den Erläuterungen entspricht das einer jährlichen Abschreibung von 4,5 Prozent.
Und beim Heizkesseltausch oder thermisch-energetischen Sanierungen gibt es befristet auf zwei Jahre einen Öko-Zuschlag von 15 Prozent. „Damit erhöht sich die Abschreibungsbasis“sagt Artner. Sein Fazit: Auch bei solchen Investitionen könne es sich auszahlen, sie vorzuziehen.