Gewährleistung bei Baumängeln
Durch das fünfeinhalb Jahre alte Garagendach unseres Lesers ziehen sich Risse. Wer jetzt für die Sanierungskosten aufkommen muss.
Unser Leser hat im Mai 2016 eine Doppelgarage aus Beton von einer österreichischen Firma gekauft und aufstellen lassen. Das Fundament wurde von einer örtlichen Baufirma nach Plänen der Herstellerfirma der Garage gefertigt. „Vor ein paar Wochen habe ich in der Garagendecke einen 1,5 Meter langen Riss und zwei kleinere Risse entdeckt. Aus dem langen Riss tropfte Wasser von der Decke. Dieser Riss ist auch außen zu sehen, geht also durch die Decke durch“, schildert der Mann sein Problem. Eine Nachmessung des Fundamentes habe ergeben, dass es sich nicht gesenkt hat und in der Waage stehe. „Ich bin der Meinung, dass es sich bei den Rissen um einen Herstellerfehler der Garagenfirma handelt“, sagt der Leser und möchte wissen, ob bei diesem „versteckten Mangel“die Gewährleistung noch gilt und die Lieferfirma den Schaden auf ihre Kosten sanieren muss.
Wir haben dazu den Grazer Rechtsanwalt Christian Horwath befragt. Zum Thema Gewährleistung sagt er: „Die Gewährleistungsfrist beträgt für bewegliche Sachen zwei Jahre und für unbewegliche Sachen drei Jahre. Diese Fristen sind gesetzlich geregelt, können aber unter Umständen vertraglich verkürzt werden bzw. kann die Gewährleistung auch gänzlich ausgeschlossen werden. Als Erstes sollte daher immer ein Blick in den abgeschlossenen Vertrag geworfen werden.“Zwingend seien die gesetzlichen Regelungen zur Gewährleistung nur bei Geschäften, die unter das Konsumentenschutzgesetz fallen, also bei Geschäften zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher – wie auch in unserem Fall.
Für einen Gewährleistungsanspruch muss der Mangel außerdem bereits bei Übergabe vorhanden gewesen sein, auch wenn er erst später entdeckt wird. „Wird der Mangel innerhalb der ersten sechs Monate geltend gemacht, besteht aber eine gesetzliche Vermutung, dass er bereits bei Übergabe vorhanden war.“Der Hersteller müsse also beweisen, dass der Mangel nicht bereits bei Übergabe bestanden hat. „Mit der seit 1. Jänner gültigen Gesetzesänderung wurde diese Vermutungsfrist für Verbraucher auf 12 Monate erhöht, das gilt aber erst für Verträge, die ab dem 01.01.2022 abgeschlossen wurden“, fügt der Jurist hinzu.
Für unseren Leser heißt das nun: Es besteht eine dreijährige Gewährleistungsfrist, und diese begann mit der Übergabe der Garage zu laufen. Horwath: „Wenn der Mangel daher erst fünf Jahre nach Fertigstellung der Garage aufgetreten ist, wird er aus dem Rechtsgrund der Gewährleistung leider nicht mehr geltend gemacht werden
können.“Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass es sich um einen versteckten Mangel handelt, was bei Verträgen über unbewegliche Sachen oft unfair wirken könne, da Baumängel ja regelmäßig erst mehrere Jahre nach Fertigstellung erkennbar werden.
Unabhängig davon, ob eine Gewährleistung noch geltend gemacht werden kann, kommen für unseren Leser jedoch auch andere Anspruchsgrundlagen infrage. Die Sanierungskosten können, wie Horwath erklärt, auch aus dem Rechtsgrund des Schadenersatzes gegen die Baufirma bzw. den Hersteller geltend gemacht werden. „Schadenersatzforderungen verjähren im Gegensatz zu Ansprüchen aus Gewährleistung nicht drei Jahre ab Fertigstellung, sondern erst drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger. Dadurch besteht deutlich mehr Zeit, den Schaden geltend zu machen.“Allerdings müsse für eine Schadenersatzforderung ein Verschulden der Baufirma vorliegen. Diese müsste den Schaden also zumindest fahrlässig herbeigeführt haben, indem beispielsweise wider besseres Wissen billigere Baumaterialien benutzt wurden und diese zum Schaden am Gebäude führten. Dafür brauche es allerdings ein Sachverständigengutachten.
„In jedem Fall sollte sich Ihr Leser schnellstmöglich direkt von einem Anwalt beraten lassen, um etwaige Verjährungsprobleme zu vermeiden“, lautet Horwaths Rat.