Wann der Mietzins erhöht werden darf
FRAGE & ANTWORT. Wohnen wird immer teurer. Wer mietet, ist in vielen Fällen mit Erhöhungen des Mietzinses konfrontiert. Wie das Gesetz sogenannte Indexanpassungen regelt und in welchen Fällen Wertsicherungsklauseln ungültig sind.
1Spiegelt sich die Teuerungswelle auch bei den Anfragen an die Mieterschützer wider? ANTWORT: „Wir haben noch Sommer und ich habe heuer schon die dritte Mietzinserhöhung von meinem Vermieter bekommen, kann das sein?“Solche Anfragen gehen bei der Mietervereinigung derzeit mehrmals täglich ein. „Bereits im Jahr 2021 gaben mehr als die Hälfte der Mieterinnen und Mieter in einer von uns initiierten Umfrage an, von den Preissteigerungen beim Wohnen sehr bzw. ziemlich stark betroffen zu sein. Die Teuerungswelle der vergangenen Monate hat
Problem neu befeuert“, sagt Christian Lechner, Vizepräsident Mietervereinigung Österreichs und ergänzt: „Die Anfragen zur Mietzinsüberprüfung haben sich mindestens verdreifacht.“Hat sich der Mietzins bei einer StandardWertsicherungsklausel bei freier Mietzinsvereinbarung früher nur alle zwei bis drei Jahre erhöht, wurde heuer vielfach schon mehr als einmal an der Preisschraube gedreht.
2 Gibt es eine automatische Anpassung des Mietzinses an die Inflation?
ANTWORT: Nein. „Sieht ein Miet
keine Index- bzw. Wertsicherungsklausel vor, kann der vereinbarte Mietzins vom Vermieter oder der Vermieterin auch nicht an die Inflation angepasst werden. Dies wird in der Praxis gerne übersehen“, sagt die Juristin Heidi Lallitsch von der Anwaltskanzlei SCWP Schindhelm. Der in Österreich gebräuchliche Index ist jedenfalls der Verbraucherpreisindex (VPI) und Verbraucherpreisindieses dices werden vom Statistischen Zentralamt geführt.
3 Ist die Indexanpassung gesetzlich geregelt?
ANTWORT: Das hängt zunächst davon ab, wieweit ein Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt: ganz, zum Teil oder gar nicht. „Im Teilanwendungsund Vollausnahmebevertrag
des MRG gibt es, anders als im Vollanwendungsbereich, hinsichtlich der Indexierungsvereinbarung bis auf die Sittenwidrigkeit grundsätzlich keine Schranken,“erklärt Lallitsch. In den Vollanwendungsbereich des MRG fallen jedenfalls Altbauwohnungen im Wohnungseigentum, die vor dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind. Hier sind wir häufig im Bereich der Richtwert- und Kategoriemietzinse.
4 Nach welchen Kriterien darf der Mietzins bei freien Mietzinsvereinbarungen angehoben werden – also wenn das Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise zur Anwendung kommt?
ANTWORT: „In der Praxis werden hier in den Mietverträgen meist Indexklauseln auf der Basis des Verbraucherpreisindex festgeschrieben. Weiters wird in den meisten Fällen ein (beliebig hoher) Schwellenwert vertraglich vereinbart. Lechner: „Ein Schwellenwert mit 5 Prozent bedeutet dann zum Beispiel, dass eine Erhöhung des Hauptmietzinses nur dann erfolgen kann, wenn der Verbraucherpreisindex seit Mietvertragsabschluss oder der letzten Mietzinserhöhung um mehr als 5 Prozent gestiegen ist. Man kann freilich auch drei Prozent vereinbaren – oder 10.“Wird ein niedriger Schwellenwert vereinbart und steigt der Verbraucherpreisindex – wie derzeit – rasant, kann dies auch mehrreich mals im Jahr eine Hauptmietzinssteigerung zur Folge haben.
5 Wann ist eine Wertsicherungsklausel, auch wenn sie vertraglich vereinbart wurde, ungültig?
ANTWORT: „Wenn im Mietvertrag nicht transparent und nachvollziehbar formuliert ist, wonach der Mietzins an die Inflationsrate angepasst werden darf, oder wenn etwa der falsche VPI im Vertrag steht“, nennt Lechner Beispiele für ungültige Indexklauseln. Bei Kategorieund Richtwertmietzins müsse die Mietzinserhöhung der Mietpartei spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin bekannt gegeben werden, an dem die Erhöhung mietrechtlich wirksam wird. Bei freien Mietzinsvereinbarungen außerhalb des Mietrechtsgesetzes gelten diese Vorschriften über den Zeitpunkt der Wirksamkeit nicht. Lechner: „Hier sollte darauf geachtet werden, dass im Mietvertrag die Wirksamkeit und Informationsfristen des Vermieters vertraglich vereinbart werden.“
6 Können Indexanpassungen auch rückwirkend erfolgen?
ANTWORT: Rückwirkende Indexanpassungen der Miete sind bei Richtwert-und Kategoriemieten niemals erlaubt, wie Lechner betont. „Nur dort, wo das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, wäre eine Nachverrechnung der Erhöhungsbeträge für maximal 3 Jahre erlaubt.“