Immobilienkauf: Wann man zurücktreten kann
FRAGE & ANTWORT. Vom Anbot über den Vorvertrag bis zum unterfertigten Kaufvertrag: Welche Möglichkeiten Konsumentinnen und Konsumenten haben, wenn sie alles rückgängig machen möchten.
1Muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie eine bestimmte Form haben, damit er verbindlich ist?
ANTWORT: Nein. „Sind sich beide Seiten einig, was den Kaufgegenstand und den Preis anlangt, ist der Vertrag grundsätzlich verbindlich – auch, wenn noch keine formelle Kaufurkunde für das Grundbuch vorliegt“, sagt die Rechtsanwältin Heidi Lallitsch von der Grazer Kanzlei SCWP Schindhelm. Das werde in der täglichen Praxis allerdings gerne übersehen. Immobilienkaufverträge sind nämlich bis auf Ausnahmen (etwa zwischen Ehegatten) an keine bestimmte Formvorschrift gebunden.
2 Kann man von Kaufanboten jederzeit wieder zurücktreten?
ANTWORT: Leider nicht. „Kaufanbote über den Erwerb einer Immobilie von Immobilienmaklern stellen juristisch betrachtet in der Regel eine Punktation nach Paragraf 885 ABGB dar“, erklärt Lallitsch. Eine Punktation sei zwar selbst noch nicht die förmliche Kaufurkunde selbst, aber eine Vereinbarung über die Hauptpunkte eines Immobilienkaufes. „Mit der Punktation kommt der Immobilienkauf verbindlich zustande.“Ein Kaufanbot sollte also in jedem Fall sehr gründlich überlegt sein.
3 Ist ein Vorvertrag im Prinzip dasselbe wie ein Kaufanbot?
ANTWORT: Keinesfalls. Das wird aber oft verwechselt, wie die Rechtsanwältin betont. Ein Vorvertrag werde in der täglichen Praxis dann abgeschlossen, wenn dem Kaufvertragsabschluss noch Hindernisse entgegenstehen. Diese können rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. „Mit Abschluss eines Vorvertrages kann sohin eine künftige Entwicklung in Ruhe abgewartet werden, etwa die Umwidmung eines Grundstückes.“Dem Vorvertrag wohne an sich aber eine Umstandsklausel inne. „Entwickeln sich die Umstände nicht wie erwartet, verfällt die Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrages. Diese Umstände sind mit Vertragsabschluss festzuhalten.“Im anderen Fall könne innerhalb eines Jahres auf Abschluss eines Immobilienkaufvertrages geklagt werden.
4 Wann kann ich nun vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?
ANTWORT: Wenn sich die Vertragsparteien einvernehmlich auf eine Aufhebung des Vertrages einigen, ist eine solche immer möglich. Die zweite Möglichkeit ist, wie Lallitsch betont, dass im Vertrag selbst ein Rücktrittsrecht zwischen den Vertragsparteien wirksam vereinbart wurde. Auch könnten Kaufbedingungen nach Paragraf 901 ABGB festgelegt werden, die aufschiebende oder auflösende Wirkung haben.
5 Neben den vertraglich vereinbarten, gibt es auch noch gesetzliche Rücktrittsrechte?
ANTWORT: Ja. Hier kommen Regelungen durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, das Konsumentenschutzgesetz
sowie das Bauträgervertragsgesetz zur Anwendung.
6Welche Regelung gibt es für den Rücktritt, wenn der Vertrag gleich nach der Besichtigung unterfertigt wurde?
ANTWORT: Eine Käuferin oder ein Käufer kann von einem verbindlichen Kaufanbot gemäß Konsumentenschutzgesetz dann (schriftlich) zurücktreten, wenn die Vertragserklärung am Tag der ersten Besichtigung der Immobilie abgegeben wurde.
Dieses gesetzliche Rücktrittsrecht gilt allerdings, wie Lallitsch erklärt, auch bei Kaufgeschäften zwischen zwei Konsumenten und setzt daher nicht zwingend das Vorliegen eines Verbrauchergeschäftes zwischen Unternehmer und Verbraucher vor. Das Kaufobjekt darf dabei aber keine Geschäftsräumlichkeit sein. „Auch gibt es kein Rücktrittsrecht nach dieser gesetzlichen Bestimmung, wenn der Käufer den Vertragsabschluss von selbst angebahnt hat – und wenn man die Frist von einer Woche ab Abgabe der Vertragserklärung versäumt hat“, sagt die Anwältin. Gut zu wissen: „Die schriftliche Rücktrittserklärung kann im Falle eines Maklergeschäftes auch an diesen gerichtet werden. Das gilt dann auch gleichzeitig als Rücktritt vom Maklervertrag.“
7 Wenn die gekaufte Wohnung noch nicht fertiggestellt ist: Kann der Bauträger vom Vertrag zurücktreten, weil er nicht genügend Einheiten verkauft hat?
ANTWORT: Dieses gesonderte Rücktrittsrecht gemäß Bauträgervertragsgesetz gilt speziell für die Anfangsphase eines neuen Bauprojektes und ist im Bauträgervertrag ausdrücklich zu vereinbaren: „Es gilt nicht von Gesetzes wegen“, wie Lallitsch betont. Wenn es vertraglich vereinbart wurde, gilt eine Rücktrittsfrist für sechs Monate ab Vertragsabschluss. Neben diesem Rücktrittsrecht gäbe es für den Bauträger noch ein zu vereinbarendes Rücktrittsrecht, wenn der Erwerber nicht innerhalb einer angemessenen gesetzten Frist von einem Monat Unterschriften, Urkunden und Finanzierungszusagen beibringt oder Erklärungen vor Behörden abgibt. Andere beziehungsweise weitere Rücktrittsrechte für einen Bauträger können, so die Juristin, nicht wirksam vereinbart werden.