Altes Haus, neues

Der Traum vom Eigenheim muss nicht zwingend mit Baustress verbunden sein. Experte Hans Georg Leitinger erklärt die wichtigsten Tipps beim Kauf einer älteren Immobilie.

Welche Vorteile hat es, eine ältere Immobilie zu kaufen?

Dass man für das Gebäude bei gleichem Bodenwert einen geringeren Kaufpreis zahlt als beim kostenaufwendigeren Neubau.

Kann man eine konkrete nennen?

Zahl

Für ein zwanzig Jahre altes, massiv errichtetes Gebäude kann man (umgerechnet auf eine Nutzungsdauer von 80 Jahren) etwa eine Alterswertminderung von 20/80stel erwarten. Dazu kommen noch Abschläge für die Behebung von eventuellen Mängeln und Schäden. Als weitere Wertbeeinflussung kommt noch die Anpassung an die Marktverhältnisse hinzu, das ist die Differenz zwischen Sach- und Verkehrswert, der dem erzielbaren Verkaufserlös entspricht.

Welche Nachteile gibt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie?

Dass man nicht genau weiß, was man kauft. Fachleute für die jeweiligen Gewerke sollten unbedingt beigezogen werden.

Worauf ist bei einer Erstbesichtigung zu achten?

Vor einer Besichtigung sollte ein Blick ins Grundbuch gemacht werden, um allfällige Belastungen der Liegenschaft (z. B. Servitute) festzustellen. Von der Baubehörde sollte man Informationen einholen, ob für das Gebäude eine Bau- und Benützungsbewilligung vorliegt und mit welcher Ausweisung das Grundstück im Flächenwidmungsplan aufscheint bzw. wie das Grundstück aufge-

Hans Georg Leitinger ist akademischer Experte für Immobilienbewertung und allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger schlossen ist (Strom, Wasserversorgung, Kanal, Gas, Fernwärme).

Im Bauland sind Sanierungsmaßnahmen und Zubauten im Rahmen der Bebauungsdichte zulässig, während im Freiland diese Maßnahmen nur in eingeschränkter Form durchgeführt werden können.

Welche Mängel fallen einem Laien zunächst gar nicht auf?

Wenn das Haus ständig bewohnt war, ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass Mängel nicht entdeckt werden, als wenn es bereits Jahre unbewohnt ist. Oxidierte Rohre bemerkt man zum Beispiel erst bei der Wiederinbetriebnahme. Ob haustechnische Anlagen funktionieren, kann man als Käufer sehr schwer prüfen. Außer ob eine Heizung funktioniert oder nicht.

Hat jede Hausgeneration klassischen Schwachpunkte?

Natürlich. Gebäude jüngeren Baualters wurden zum Beispiel vermehrt mit Wärmedämmverbundsystemen aus Polystyrol gedämmt. Das kann über die Gesamtlebensdauer des Gebäudes zu erhöhten Erhaltungskosten führen, da derartige Dämmmaterialien eine beschränkte Nutzungsdauer aufweisen und vor Ablauf der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes bereits Entsorgungskosten verursachen. Bei jüngeren Gebäuden kommt auch häufig zu bauphysikalischen Problemen (wie z. B. Schimmelbildung), da Wärmedämmverbundsysteme kaum dampfdurchlässig sind. Hier hat das Lüftungsverhalten des Nutzers entscheidenden Einfluss.

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