Aus- und Umbau: Was sich für Mieter lohnt
Zahlt es sich aus, Geld in eine Wohnung zu stecken, in der man
sich zwar sehr wohlfühlt, die einem aber nicht gehört? Wie sich investitionsfreudige Mieter für die Zukunft rechtlich
am besten absichern können.
Unsere Leserin wohnt mit ihrer Familie seit neun Jahren in einem alten Zweiparteienhaus. „Die Vermieterin ist äußerst nett und angenehm, sie kümmert sich sofort um diverse Reparaturen. Wir fühlen uns hier sehr wohl, obwohl die Elektro- und Wasserleitungen eigentlich eine Generalsanierung brauchen würden“, erzählt die Frau. Mit vier Kindern werde ihr die Wohnung aber allmählich zu eng. Deshalb würde sie der Vermieterin gern vorschlagen, auf dem Dachboden, der sich im Rohzustand befindet, zumindest ein Zimmer herzurichten und auch die Kosten dafür zu tragen. Allerdings hätte unsere Leserin
auch gern die Sicherheit, noch länger in der Wohnung bleiben zu können und bei einem Auszug eine Ablöse für die Investition zu bekommen. Immerhin gehe es hier um 15.000 bis 20.000 Euro. „Bisher wurde mein Mietvertrag immer auf fünf Jahre abgeschlossen“, erzählt sie, befürchtet aber, dass selbst ein unbefristeter Mietvertrag keine ideale Absicherung wäre. „Was muss ich rechtlich beachten?“, fragt sie sich.
Wir haben die Juristin Barbara Walzl-sirk vom Mieterschutzverband Österreichs um ihre Expertise dazu gebeten. „Mietverhältnisse in Zweiparteienhäusern unterliegen leider
dem Mietrechtsgesetz“, sagt sie. Hier kämen die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zum Tragen. „Mietverträge, die dem ABGB unterliegen, können beliebig befristet werden, also sowohl auf ein Jahr oder auch auf 20 und mehr. Jede Befristung ist zulässig.“
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis besteht, wie die Juristin betont, die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach den Bestimmungen der Zivilprodafür zessordnung jederzeit unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zu kündigen – sofern der Vermieter keinen Kündigungsverzicht abgibt. Diese Regelung gelte für beide Vertragsteile. „Selbstverständlich können die Vertragsparteien auch eine längere Kündigungsfrist – zum Beispiel sechs Monate – vereinbaren“, erklärt die Juristin.
Bei einem befristeten Mietverhältnis sieht die Situation ganz anders aus. Walzl-sirk: „Vereinnicht
baren die Vertragsparteien keine Kündigungsmöglichkeit, dann bedeutet das, dass beide Vertragsparteien an die vereinbarte Vertragsdauer gebunden sind. Mit anderen Worten: Wurde der Mietvertrag auf acht Jahre abgeschlossen und keine Kündigungsmöglichkeit vereinbart, hängen beide Vertragspartner acht Jahre lang fest und keiner kann vor Ablauf der Frist kündigen.“Ausnahmen bestünden freilich, wenn der Mietzins nicht bezahlt wird oder sich der Mietgegenstand als unbrauchbar oder gesundheitsschädlich entpuppt. „Vereinbaren die Vertragsparteien auch hier eine gegenseitige Kündigungsmöglichkeit, kann der Vermieter, aber auch Ihre Leserin, auch hier wie bei einem unbefristeten Mietverhältnis den Mietvertrag aufkündigen.“
Zum konkreten Fall unserer Leserin sagt Barbara Walzl-sirk: „Hinsichtlich der geplanten Investitionen in die Wohnung empfiehlt es sich, einen Zusatz zum Mietvertrag zu errichten oder im neuen Mietvertrag eine exakte Regelung zu treffen, wie hoch die jährliche Abschreibung sein wird und welchen Betrag die Vermieterin im Falle der Beendigung des Mietvertrages zu übernehmen hat – auch dann, wenn die Mieterin selber kündigt.“
Da unsere Leserin ja auch für die Ausbaukosten aufkommen will, sollte sie natürlich auch vereinbaren, dass sich deshalb die Höhe des Mietzinses nicht ändern wird. „Manche Vermieter wollen nach Ablauf der vereinbarten Abschreibungsdauer einen entsprechend höheren Mietzins haben, da ja dann die Investition in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist. „Dies kann man aber auch in der Vereinbarung ausschließen, indem man hier halt auch eine entsprechende Regelung macht“, fügt die Juristin hinzu. Wichtig sei nur, dass in der Vereinbarung festgehalten wird, dass auch bei einer weiteren Verlängerung des Mietverhältnisses diese Vereinbarung mit übernommen werden muss.