Vorausschauendes Denken gefragt

Beim Kaufen, Schenken und Vererben lauern einige Stolpersteine

Gerade in Krisenzeiten sind Immobilien ein begehrtes Gut. Wohnungen, Grundstücke, aber auch Gewerbeimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit, um vorhandenes Vermögen sicher zu parken. Sei es durch einen Kauf, sei es durch den Bau eines eigenen Hauses oder Betriebsgebäudes. „Dabei sollte man sich im Vorfeld über einige Fragen klar werden und nicht unüberlegt und blauäugig handeln“, warnt der Wiener Notar Markus Kaspar. Etwa darüber, ob die Immobilie ins Betriebs- oder Privatvermögen fallen solle. „Zweiteres kann unter Umständen einige steuerliche und auch andere Vorteile bringen“, so der Notar. So kann beispielsweise die private Immobilie an das Unternehmen vermietet oder die besagte Immobilie an das ei- ne Kind, das darin befindliche Unternehmen an das andere Kind vererbt werden. In Zusammenhang mit dem Testament rät Kaspar, gegebenenfalls in diesem auch in Hinblick auf Unternehmen und Immobilien die Stundung des Pf lichtteils anzuordnen. Und dem Erben dabei aber freizustellen, die Pf lichtteilsberechtigten auch früher als angeordnet auszuzahlen. „Bei der derzeitigen Zinslage ist es für den Erben möglicherweise günstiger, dafür einen Kredit aufzunehmen“, sagt Kaspar. Schließlich würde der Pf lichtteilsbetrag mit den gesetzlichen Stundungszinsen von derzeit vier Prozent verzinst.

Guter Rat gefragt

Angesichts der Komplexität des Themas ist es nicht verwunderlich, dass immer mehr Österreicher beim Thema Vererben, aber auch Schenken von Immobilien den Fachmann aufsuchen: haben 2015 knapp 62 Prozent derer, die eine Immobilie verschenken oder vererben wollten, zuerst Rat beim Notar gesucht, sind es nun bereits mehr als 68 Prozent, wie eine Umfrage der Österreichischen Notariatskammer zeigt. Gefragt ist unter anderem seit Inkrafttreten der Steuerreform 2016 nach wie vor die Beratung in Hinblick auf die Grunderwerb- und Immobilienertragsteuer. Nicht nur die neuen Steuersätze, sondern auch die Berechnung des Grundstückswerts sorgen in diesem Zusammenhang manches Mal für Verwirrung. „Zur Ermittlung des selben sind drei Varianten zulässig, und zwar das Pauschalwertmodell, der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder ein Sachverständigen-Gutachten“, erklärt Kaspar.

Sicherheit für beide Seiten

Aber auch beim Kauf ist der Notar mit etwas mehr als 37 Prozent Ansprechpartner Nummer Eins. „Das Spektrum der Anfragen ist breit gestreut“, sagt Kaspar. Es reicht vom Blick ins Grundbuch, aus dem beispielsweise Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten ersichtlich sind, über allgemeine Beratungen bis zur eigentlichen Vertragserrichtung durch den Notar. Damit verbunden ist die treuhändige Verwahrung des Kaufpreises. Diese soll übrigens sicherstellen, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer zu ihrem Recht kommen. „Demnach unterfertigt der Verkäufer den Vertrag nur dann, wenn der Kaufpreis beim Notar erliegt oder wenn die Bezahlung gewährleistet ist. Und der Käufer weiß, dass der Kaufpreis erst an den Verkäufer überwiesen wird, wenn er im Grundbuch steht oder seine Eigentumseintragung sichergestellt ist und wenn etwaige Belastungen des Verkäufers gelöscht wurden“, sagt Kaspar. Und das hat seinen Grund: „Nur, wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer einer Immobilie und nicht der, der den Kaufpreis bezahlt hat“, weist Kaspar auf einen weit verbreiteten Irrtum hin.

Auf das Wissen eines Juristen wie dem Notar sollte man jedenfalls bei der Errichtung des Kaufvertrages setzen. „Wer sich nur auf die Informationen aus dem Internet verlässt, kann unliebsame Überraschungen erleben“, weiß Kaspar.

„Nur, wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer einer Immobilie“Dr. Markus Kaspar Notar