Von Ei­gen­tum, Bau­recht und Su­pe­rä­di­fi­ka­ten

Mar­kus Kas­par: Wor­auf man bei Ei­gen­tum auf frem­den Grund ach­ten soll­te, weiß der Wie­ner No­tar Mar­kus Kas­par

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Wer Im­mo­bi­li­en kau­fen, ver­kau­fen, mie­ten oder ver­mie­ten will, muss auf ei­ni­ges ach­ten. Pro­fes­sio­nel­le Be­ra­tung hilft, et­wai­ge Stol­per­stei­ne zu ver­mei­den und so bei­de Sei­ten zu­frie­den zu stel­len. Das gilt be­son­ders für spe­zi­el­le The­men, wie bei­spiels­wei­se Bau­recht oder Su­pe­rä­dif­ka­te, oder im Un­ter­neh­mens­be­reich.

Rund 62 Pro­zent der Ös­ter­rei­cher nen­nen ein Haus, ei­ne Woh­nung oder ein Grund­stück ihr Ei­gen. Aber nicht je­des Ge­bäu­de steht auf dem Ei­gen­grund des Ge­bäu­de­ei­gen­tü­mers.

Das ist rich­tig, es gibt auch die Mög­lich­keit, Ge­bäu­de auf „frem­dem“Grund als Su­pe­rä­di­fi­kat oder auf­grund der Ein­räu­mung ei­nes Bau­rech­tes zu er­rich­ten. Das heißt, Grund­ei­gen­tü­mer und Ei­gen­tü­mer des Ge­bäu­des sind zwei ver­schie­de­ne Per­so­nen.

Was ver­steht man kon­kret un­ter ei­nem Su­pe­rä­di­fi­kat?

Bei Su­pe­rä­di­fi­ka­ten han­delt es sich um Bau­wer­ke, die eben auf frem­dem Grund er­rich­tet wer­den und nicht auf Dau­er ver­blei­ben sol­len. His­to­risch wa­ren dies et­wa Markt­hüt­ten oder Gar­ten­häu­ser, spä­ter wur­den und wer­den auch Wohn­häu­ser und im Un­ter­neh­mens­be­reich Bü­ro­ge­bäu­de, La­ger­hal­len oder sons­ti­ge be­trieb­lich ge­nutz­te Ob­jek­te er­rich­tet. Dass die Bau­wer­ke nicht „auf Dau­er er­rich­tet“sind, lässt sich bei­spiels­wei­se aus der Bau­art, dem Zweck oder ei­ner zeit­lich be­fris­te­ten Nut­zungs­mög­lich­keit des Grund­stü­ckes ab­lei­ten.

Wie kann das Ei­gen­tum beim Su­pe­rä­di­fi­kat ab­ge­si­chert wer­den?

Mit dem Grund­ei­gen­tü­mer wird ein Be­stand­ver­trag (Miet- oder Pacht­ver­trag) ab­ge­schlos­sen. Ge­re­gelt wer­den un­ter an­de­rem die Dau­er des Ver­tra­ges und die Hö­he des Be­stand­zin­ses. Dass der Be­stand­neh­mer dann ein Ge­bäu­de er­rich­tet hat, ist im Grund­buch nicht er­sicht­lich. Nur beim Er­werb ei­nes be­reits be­ste­hen­den Bau­wer­kes kann die Er­werbsur­kun­de (z. B. Kauf­ver­trag) in der Ur­kun­den­samm­lung des Ge­rich­tes hin­ter­legt wer­den. Ei­ne ei­gent­li­che Grund­buch­ein­tra­gung fin­det aber nicht statt. Su­pe­rä­di­fi­ka­te ste­hen da­her recht­lich ge­se­hen auf ei­nem eher san­di­gen Bo­den.

Wie ist das beim Bau­recht?

Da gibt es ein ei­ge­nes Ge­setz, das Bau­rechts­ge­setz. Die­ses gibt die Mög­lich­keit, dass ein Grund­ei­gen­tü­mer Pri­vat­per­so­nen oder na­tür­lich auch Un­ter­neh­men ver­trag­lich das Recht ein­räumt, auf sei­nem Grund ein Bau­werk zu er­rich­ten. Ein Bau­recht­ver­trag muss auf min­des­tens zehn Jah­re und kann auf höchs­tens hun­dert Jah­re ab­ge­schlos­sen wer­den.

Wel­che Va­ri­an­te emp­feh­len Sie?

Beim Bau­recht be­steht ei­ne grö­ße­re Rechts­si­cher­heit: Im Grund­buch wird ei­ne ei­ge­ne, so­ge­nann­te Ein­la­ge­zahl er­öff­net. In die­ser Ein­la­ge­zahl wird grund­bü­cher­lich das Bau­rech­tei­gen­tum für den Bau­recht­neh­mer ein­ge­tra­gen.

Wel­cher Vor­teil be­steht beim Bau­recht noch ge­gen­über dem Su­pe­rä­di­fi­kat?

Ne­ben der schlech­ten grund­bü­cher­li­chen Ab­si­che­rung ist beim Su­pe­rä­di­fi­kat auch die nicht op­ti­ma­le Be­si­che­rungs­mög­lich­keit bei Kre­dit­auf­nah­men ein The­ma, näm­lich dann, wenn das Bau­vor­ha­ben fremd­fi­nan­ziert wird oder wenn aus an­de­ren Grün­den – z. B. In­ves­ti­tio­nen im Un­ter­neh­men – ein Kre­dit auf­ge­nom­men wer­den soll.

Wich­tig sind wohl auch kla­re ver­trag­li­che Re­ge­lun­gen?

So­wohl beim Su­pe­rä­di­fi­kat als auch beim Bau­recht ist ver­trag­lich ei­ni­ges zu re­geln, da­mit kla­re Ver­hält­nis­se ge­schaf­fen wer­den. Ich blei­be beim Bau­recht und ge­be ei­ni­ge Bei­spie­le: Wel­che Art von Ge­bäu­de kann er­rich­tet wer­den? Wie hoch ist der Bau­zins? Wird der Bau­zins wert­ge­si­chert? Wie lan­ge soll der Bau­rechts­ver­trag dau­ern? Was pas­siert mit dem Ge­bäu­de, wenn der Bau­rechts­ver­trag aus­läuft?

Was ge­schieht wirk­lich mit dem dann vi­el­leicht sehr wert­vol­len Ge­bäu­de?

Das Bau­werk fällt laut Bau­rechts­ge­setz an den Grund­ei­gen­tü­mer und der Bau­be­rech­tig­te er­hält ein Vier­tel des Wer­tes. Auch in die­sem Punkt ist vor­weg ei­ne ver­trag­li­che Re­ge­lung un­be­dingt wich­tig. Es kann näm­lich ver­ein­bart wer­den, dass der Bau­be­rech­tig­te mehr als das Vier­tel er­hält. Mög­lich wä­re der tat­säch­li­che Ver­kehrs­wert oder zu­min­dest ein be­trächt­li­cher Teil des Ver­kehrs­wer­tes. Bei man­chen Ver­trä­gen be­tref­fend Su­pe­rä­di­fi­ka­te und Bau­rech­te kommt es vor, dass so­gar der Ab­riss des Bau­wer­kes bei Ablauf des Ver­tra­ges auf Kos­ten des Be­stand- oder Bau­rechts­neh­mers vor­ge­nom­men wer­den muss. Auch da soll­te vor­weg ei­ne ge­naue Ver­ein­ba­rung schlos­sen wer­den.

Was wür­den Sie ra­ten?

Wenn es mög­lich ist, wä­re es op­ti­mal, ein Grund­stück zu er­wer­ben und dar­auf das Ge­bäu­de zu er­rich­ten. Aber das ist na­tür­lich oft ei­ne fi­nan­zi­el­le Fra­ge.

Recht­li­che Be­ra­tung ist aber nicht nur bei Bau­recht und Su­pe­rä­di­fi­kat wich­tig, son­dern auch bei al­len an­de­ren Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen…

Selbst­ver­ständ­lich. Zum ei­nen nimmt man da­bei ei­ne gro­ße Sum­me in die Hand, zum an­de­ren soll­te man als Un­ter­neh­mer ei­ni­ges be­den­ken.

Wor­an den­ken Sie?

Et­wa, ob die Im­mo­bi­lie ins Be­triebs- oder Pri­vat­ver­mö­gen fällt. Letz­te­res kann un­ter Um­stän­den ei­ni­ge Vor­tei­le, bei­spiels­wei­se steu­er­li­cher Na­tur, brin­gen. Au­ßer­dem spielt das Er­brecht bei die­ser Ent­schei­dung mit: Wenn et­wa ei­ne GmbH ein Ge­bäu­de kauft und das Un­ter­neh­men ei­ni­ge Jah­re spä­ter ver­kauft wird, kann die Im­mo­bi­lie nicht ver­erbt wer­den. Au­ßer, die Im­mo­bi­lie wird her­aus­ge­kauft, aber das kann teu­er wer­den.

Wie kön­nen No­ta­rin­nen und No­ta­re dar­über hin­aus bei Im­mo­bi­li­en­ge­schäf­ten un­ter­stüt­zen?

Es be­ginnt mit dem Blick ins Grund­buch, um die Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se und et­wai­ge Be­las­tun­gen mit Hy­po­the­ken zu über­prü­fen. Die Ver­trags­er­stel­lung, die Über­nah­me der Treu­hand­schaft und die Be­glau­bi­gung der Un­ter­schrif­ten sind wei­te­re wich­ti­ge Schrit­te von un­se­rer Sei­te. Dar­über hin­aus be­rech­nen wir ent­we­der selbst die Grund­er­werb- und Im­mo­bi­li­en­er­trags­steu­er oder über­mit­teln die Ab­ga­beer­klä­rung an das Fi­nanz­amt. Zu­letzt ver­an­las­sen wir die Ein­tra­gung ins Grund­buch. Bei Miet­ver­trä­gen sor­gen wir eben­falls für rechts­kon­for­me Ver­trä­ge, et­wa in Hin­blick auf Be­fris­tun­gen. Wei­ters küm­mern wir uns um die Ver­ge­büh­rung der Miet­ver­trä­ge, so­fern es sich nicht um Woh­nun­gen han­delt. Denn bei die­sen wer­den ja kei­ne Ge­büh­ren mehr fäl­lig.

„Ich wür­de da­zu ra­ten, auch das Grund­stück zu er­wer­ben.“Dr. Mar­kus Kas­par No­tar

Meist wird ein Ge­bäu­de auf dem ei­ge­nen Grund er­rich­tet. Falls nicht, soll­te man die Be­din­gun­gen klar re­geln ÖGIZIN GmbH

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