Neue Therme in Mietwohnung: Wer bezahlt sie wann?

Wir wohnen seit Jahrzehnten in der gleichen Mietwohnung. Jetzt ist mitten in der Heizperiode unsere Heiztherme ausgefallen. Unser Installateur hat uns mitgeteilt, dass die Therme nicht mehr wirtschaftlich zu reparieren ist und wir eine neue brauchen. Wir haben daher unsere Hausverwaltung informiert. Diese behauptet aber, dass wir die neue Therme selbst zahlen müssen, weil die Wohnung, als wir sie angemietet haben, keine Heizung hatte. Es stimmt, dass wir vor Jahrzehnten selbst eine Heiztherme eingebaut haben. Muss der Vermieter deshalb wirklich die neue Therme nicht bezahlen? Waltraud G., Salzburg

Liebe Frau G., der Ausfall der Heizungstherme in der Heizperiode ist natürlich sehr unangenehm und erfordert rasches Handeln. Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst seit 1. 1. 2015 auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen erforderlich sind.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst auch die allenfalls notwendige Neuherstellung, das heißt den Austausch einer irreparabel defekten Heiztherme durch ein gleichwertiges neues Wärmebereitungsgerät. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht (rechtzeitig) nach und muss der Mieter daher selbst einen Austausch vornehmen, so erstreckt sich die Erhaltungspflicht auch auf diesen Austausch. Muss der Mieter aufgrund der Dringlichkeit des Austauschs die Heiztherme daher zunächst selbst zahlen, so hat der Vermieter dem Mieter die Kosten danach zu ersetzen.

Die im Mietrechtsgesetz festgelegte Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft aber nur „mitvermietete“Heizthermen. Nähere Ausführungen, wann ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“anzusehen ist, enthält das Gesetz nicht. Die Erhaltungspflicht soll aber nicht auch für solche Geräte gelten, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses aus Eigenem im Mietgegenstand installiert hat.

Fehlt daher zu Mietbeginn jegliche Heizung im Mietgegenstand und erfolgt der erstmalige Einbau einer Heizung durch den Mieter, so wäre diese Heizung nicht „mitvermietet“.

Der Vermieter mag zwar das Eigentum an der vom Mieter erstmalig eingebauten Heizung erwerben, die Heizung gilt aber dennoch nicht als „mitvermietet“und den Vermieter trifft in diesem Fall keine Erhaltungspflicht. Das wird damit begründet, dass sich der durch den Mieter durchgeführte Heizungseinbau typischerweise nicht im Mietzins niederschlägt.

Zahlt der Mieter daher wie üblich wegen der von ihm selbst eingebauten Heizung keinen höheren Mietzins, trifft den Vermieter für dieses Gerät auch keine Erhaltungspflicht. Nur wenn sich die Verbesserung der Ausstattung auch im Mietzins niederschlägt, träfe den Vermieter eine Erhaltungspflicht.

Haben Sie daher Ihre Wohnung ursprünglich ohne Wärmebereitungsgerät, also ohne Heizmöglichkeit angemietet und den erstmaligen Einbau der Heizung selbst veranlasst, so trifft Ihren Vermieter tatsächlich keine Erhaltungspflicht für Ihre Heizungstherme. In diesem Fall kann der Vermieter die Übernahme der Kosten für die neue Heizungstherme somit auch zu Recht ablehnen.

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Rechtsanwältin Maria In der Maur-Koenne beantwortet juristische Fragen zu praktischen Fällen aus dem großen Reich des Rechts.