Was Wohnen kostet
Bis 30. Juni ist es Zeit für die Betriebskosten-Abrechnung für Mieter und Wohnungseigentümer. Was darf verrechnet werden? Elke Hanel-Torsch, Expertin der Mietervereinigung, hat die 10 wichtigsten Fragen beantwortet.
Damit ein Haus bewohnbar ist, braucht man Energie, Wasser, einen Kanalanschluss, aber auch jemanden, der den Müll abholt und das Stiegenhaus reinigt, dazu kommen Grundsteuer und Versicherungsgebühren für den Ernstfall. Alle Anlagen müssen gewartet und gepflegt werden, auch das kostet Geld. Während Einfamilienhausbesitzer sich selbst um diese Ausgaben kümmern, ist das im Mehrfamilienhaus anders. Hier kümmert sich ein Hausverwalter darum, die anfallenden Kosten werden auf Mieter oder Wohnungseigentümer aufgeteilt. Einmal im Jahr legt der Verwalter Mietern und Wohnungseigentümern eine Betriebskostenabrechnung vor, diese muss bis 30. Juni zugestellt oder im Haus ausgehängt werden. Der Unterschied zwischen Mietern und Eigentümern: Zu den Betriebskosten nach Mietrechtsgesetz kommen bei Wohnungseigentümern Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen, Bankspesen, und Rechtsanwaltskosten hinzu. Die Abrechnung erfolgt nach Nutzwerten, dazu kommt eine Bilanz der Rücklagen für Reparaturen im Haus.
Waskönnen Mieter tun, wennbis 30. Juni keine Abrechnung gelegt wird?
Wenn sie bis 30. Juni keine Abrechnung erhalten, dann sollten sie diese von der Hausverwaltung oder vom Vermieter anfordern. Sollte die Betriebskostenabrechnung trotzdem nicht ausgehängt oder übermittelt werden, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Legung bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht einzubringen.
Wanngilt die Abrechnung als formal korrekt?
Die Abrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein und ein Verzeichnis aller Einnahmen und Ausgaben enthalten. Die Mieter müssen sich ein Bild machen können, welche Rück- oder Nachzahlungen ihnen aus der Gegenüberstellung von bezahlten Pauschalraten und effektiv angelaufenen Kosten entstehen. Normalerweise genügt die Auflistung der Ausgabenposten, die der Mieter anhand der ihm zur Einsicht vorgelegten Belege überprüfen kann. Die Rechnungen müssen im Abrechnungsjahr fällig geworden sein.
Für viele Laien ist die Abrechnung schwer verständlich: Worauf sollten sie bei der Durchsicht achten?
In die Betriebskostenabrechnung dürfen nur Positionen aufgenommen werden, die der abschließende Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes vorsieht (siehe
rechts). Dem Grunde nach zulässige Positionen können der Höhe nach geprüft werden. Aktuelle Vergleichswerte für eine erste Einschätzung, ob die Höhe der Betriebskosten im Rahmen liegt, liefern etwa der Betriebskostenspiegel und der Online-Betriebskostenrechner der Mietervereinigung.
Wie kann kontrolliert werden, ob ein Posten überhöht ist?
Die Hausverwaltung/der Vermieter muss Mietern Einsicht in alle Belege gewähren, die der Abrechnung zugrundeliegen. Das Recht der Mieter auf Belegeinsicht oder die Ausfolgung von Kopien besteht nur binnen sechs Monaten ab Legung der Abrechnung.
Wie lange haben Mieter Zeit, die Abrechnung zu beanstanden?
Eine Überprüfung ist bei Altbauten und geförderten Neubauten binnen drei Jahren ab Fälligkeit von Guthaben/Nachzahlung möglich. Bei Genossenschaftswohnungen ist es notwendig, binnen sechs Monaten ab Abrechnungslegung einen schriftlichen, begründeten Einspruch gegen die Abrechnung zu erheben.
Die Mietervereinigung überprüft viele Abrechnungen: Was sind häufige Fehler?
Oft finden sich fälschlicherweise Kosten wie Porti, Bankspesen oder Zinsen in den Betriebskosten. Diese Kosten sind jedoch (im Altbau und im geförderten Neubau) bereits vom Verwaltungshonorar gedeckt. Kosten für Reparaturen werden oft in die Abrechnung aufgenommen – Reparaturen sind jedoch keine Betriebskosten. In Häusern mit Aufzügen werden oftmals Vollwartungsverträge abgeschlossen und über die Betriebskosten abgerechnet. In einem solchen Vertrag sind neben der Wartung aber auch Reparaturen inkludiert, die keine Betriebskosten sind.
Gibt es auch Posten, bei denen nicht klar ist, ob sie Sache des Mieters oder des Vermieters sind?
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Altbau und geförderter Neubau) sowie bei Genossenschaftswohnungen ist gesetzlich festgelegt, welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Im nicht geförderten Neubau, bestimmten nachträglichen Dachboden-Ausbauten sowie Ein- und Zweifamilienhäusern sind die Betriebskosten Vereinbarungssache. Wurde nichts oder nichts Zulässiges vereinbart, so ist der Vermieter verpflichtet, alle Betriebskosten zu übernehmen.
Wie kann ich erfahren, wie hoch der Anteil an den Betriebskosten ist, der auf meine Wohnung entfällt?
Der Betriebskostenanteil einer Wohnung errechnet sich, indem deren Nutzfläche durch die Nutzfläche des Hauses dividiert wird. Beispiel: In einem Haus mit 1000 m 2 Gesamtnutzfläche beträgt der Betriebskostenanteil einer 100m 2 -Wohnung 10 Prozent. Die Nutzfläche einer Wohnung ergibt sich aus der Bodenfläche, wobei Keller, Dachbodenabteile, Balkone, Terrassen und Mauerdurchbrechungen nicht mitgezählt werden, Loggien schon. Dies gilt für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder dem Woh
nungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen – wobei im WGGauch nach Nutzwerten aufgeteilt werden kann.
Wie hoch sind die Betriebskosten pro Quadratmeter in Wien derzeit?
Im Abrechnungsjahr 2016 betrugen die monatlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter Nutzfläche rund 2,03 Euro – in Häusern mit Lift sind zusätzlich im Schnitt 0,23 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angefallen.
Welche Unterschiede in der Abrechnung gibt es zwischen Mietrechtsgesetz (MRG) und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)?
Bei Genossenschaftswohnungen ist es auch möglich, die Betriebskosten nicht nach Nutzflächen aufzuteilen, sondern nach dem so genannten „Nutzwert“. Dieser ergibt sich aus der Nutzfläche der jeweiligen Objekte samt Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder -vermindernde Eigenschaften wie etwa Balkon, Terrasse, Garten oder Stockwerkslage.