M. Kaspar beantwortet Leserfragen

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Markus Kaspar - Notar

„Vermietungen unterliegen entweder mit 10 oder 20 Prozent der Umsatzsteuer. In manchen Fällen besteht eine Befreiung. Da viele Aspekte zu beachten sind, sollten Sie die Beratung eines Steuerberaters in Anspruch nehmen.“Markus Kaspar

VERMIETUNG Ich will meine Eigentumswohnung vermieten. Muss Umsatzsteuer bezahlt werden?

Vermietungen unterliegen entweder mit 10 Prozent (wie die Vermietung zu Wohnzwecken) oder 20 Prozent der Umsatzsteuer. In manchen Fällen besteht überhaupt eine Befreiung. Bei Umsätzen bis 35.000 Euro muss keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden, es ist aber dann auch kein Vorsteuerabzug möglich. Da bei der Vermietung auch andere Aspekte zu beachten sind (zum Beispiel die Versteuerung von „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“), sollten Sie die eingehende Beratung einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters in Anspruch nehmen.

MIETZINSMINDERUNG Unser Haus wurde umgebaut. Daher konnte ich 15 Monate weder Keller noch Balkon nutzen. Steht mir eine Mietzinsminderung zu?

Wenn man als Mieter das Recht auf Minderung des Mietzinses in Anspruch nimmt, sollte dies gleich bei Eintritt der Beeinträchtigung dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden. Falls der Vermieter der Minderung nicht zustimmt, empfiehlt es sich, den vollen Mietzins zu bezahlen, dies allerdings ausdrücklich „unter Vorbehalt“. Eine vorbehaltlose Zahlung des gesamten Mietzinses in Kenntnis eines Mangels wird von der Rechtsprechung als Verzicht auf Mietzinsminderung angesehen. Es kommt aber natürlich immer auf die Umstände im Einzelfall an. Eine rückwirkende Geltendmachung der Mietzinsminderung für mehrere Monate nach Zahlung ohne Vorbehalt wird schwierig sein.

ERBRECHT

Ich bin in zweiter Ehe verheiratet. Mein Partner und ich haben jeweils eine Immobilie, die wir an die jeweils eigenen Kinder vererben möchten. Wie können wir das regeln?xx

In einem ersten Schritt könnten Sie dies durch eine letztwillige Verfügung regeln: Sie vermachen für den Fall Ihres Ablebens Ihren Kindern die jeweilige Immobilie. Beachten Sie, dass es bei der Errichtung von letztwilligen Verfügungen gesetzlich festgelegte Formvorschriften gibt. Da Ihnen dann wechselseitig Pflichtteilsansprüche zustehen, ist es ratsam, dass Sie schon zu Lebzeiten auf den Pflichtteil verzichten. Achten Sie auch hier auf die strengen gesetzlichen Formvorschriften: Erbund Pflichtteilsverzichtsverträge können nur in Form eines Notariatsaktes oder durch ein gerichtliches Protokoll errichtet werden.

WOHNFLÄCHE Ich wohne seit Jahren in einer Genossenschaftswohnung mit Loggia, die ich nun gerne kaufen möchte. Wird die Loggia als Teil der Wohnfläche berechnet?

Eine Loggia gilt als Teil der Nutzfläche, wenn sie von fünf Flächen (Decke, Boden, drei Seitenwände) durch Mauerwerk oder feste Begrenzung umschlossen ist. Eine Fläche kann offen sein. Am „freien

Markt“ist die Preisgestaltung beim Kauf einer Wohnung mit Loggia Verhandlungs- und Vereinbarungssache. Im Genossenschaftsbereich hat ein Mieter die Möglichkeit einer Kaufoption. Wenn er die Wohnung kaufen will, kann er bei der Genossenschaft einen Antrag auf Übertragung des Eigentums stellen. Die Genossenschaft muss die Wohnung zu einem Fixpreis anbieten. Ist der Mieter mit dem angebotenen Preis nicht einverstanden, könnte er versuchen, bei Gericht oder der Schlichtungsstelle die Herabsetzung des Preises zu erwirken.