Darf ich meine Ferienwohnung an Touristen vermieten?

Ich habe eine Ferienwohnung an einem See. Wenn ich die Wohnung nicht selbst nutze, biete ich sie auf einer entsprechenden Plattform für andere Gäste an. Heuer boomt das geradezu, weil offenbar alle Urlaub in Österreich machen wollen. Als ich letzte Woche selbst in der Wohnung war, hat mich ein Nachbar angesprochen und mich gefragt, ob ich überhaupt eine Gewerbeberechtigung habe. Außerdem wäre die Vermietung an Touristen gar nicht zulässig, weil das laut Wohnungseigentumsvertrag nicht erlaubt sei. Er ärgert sich offenbar über die wechselnden Gäste und will mir Schwierigkeiten machen. Kann ich Probleme bekommen?

Franz L., Kärnten

Lieber Herr L., bei einer touristischen Kurzzeitvermietung von Wohnungen sind mehrere rechtliche Aspekte zu beachten. Zunächst zur gewerberechtlichen Frage: Nach einer Grundsatzerkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs braucht man lediglich bei bloßer Raumvermietung keine Gewerbeberechtigung.

Richtet sich das Angebot aber gezielt an Touristen und werden neben dem Wohnraum zusätzliche Leistungen angeboten, benötigen Sie für diese touristische Kurzzeitvermietung tatsächlich eine Gewerbeberechtigung. Als zusätzliche Leistungen gelten etwa ein Wäscheservice im Zuge des Wechsels der Bewohner, das Anbieten von WLAN, Waschmittel oder Duschgel, aber auch schon eine zu bezahlende Endreinigung. Selbstverständlich würde es auch als Zusatzleistung gelten, wenn Sie ein Frühstück, sei es auch nur „an die Türe gehängt“, anbieten.

Werden von Ihnen derartige Zusatzleistungen auf den entsprechenden Internetplattformen angeboten, benötigen Sie eine Gewerbeberechtigung. Bieten Sie insgesamt nicht mehr als 10 Betten an, handelt es sich um ein freies Gewerbe, für das kein Befähigungsnachweis notwendig ist. Für den Fall, dass Sie aber etwa mehrere Wohnungen mit insgesamt mehr als 10 Betten anbieten wollen, ist das nur mit einer Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe zulässig.

Nur wenn Sie tatsächlich überhaupt keine Zusatzleistungen

anbieten würden, brauchen Sie daher keine Gewerbeberechtigung und müssen daher auch keine Anzeige Ihres Nachbarn bei der Gewerbebehörde fürchten. Sollten Sie doch Zusatzleistungen ohne entsprechende Gewerbeberechtigung anbieten, droht Ihnen eine Strafe der Gewerbebehörde.

Davon unabhängig stellt sich aber die Frage, ob Sie aufgrund des Wohnungseigentumsvertrags überhaupt berechtigt sind, Ihre Ferienwohnung auch an Touristen zu vermieten.

Wenn der Wohnungseigentumsvertrag die Verwendung der Wohnung auf „Wohnen“beschränkt, ist eine touristische Kurzzeitvermietung unzulässig. Bei dieser Kurzzeitvermietung handelt sich nämlich nicht um eine „Wohnnutzung“. Ist die touristische Kurzzeitvermietung in Ihrem Wohnungseigentumsvertrag tatsächlich nicht explizit gestattet, bedürfte es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, um dies zu ändern. Für den Fall, dass der für Sie geltende Wohnungseigentumsvertrag die touristische Kurzzeitvermietung nicht erlaubt, könnte Ihr Nachbar Sie daher nicht nur allenfalls bei der Gewerbebehörde anzeigen, sondern Sie sogar auf Unterlassung klagen.

Ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag vor der nächsten kurzzeitigen Vermietung Ihrer Ferienwohnung an Gäste ist daher jedenfalls notwendig!