Braucht es die Zustimmung aller für den Einbau von Rollläden?

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ZUBEHÖR

Ich bin Wohnungseigentümer in einer Anlage mit Wohnungen und Reihenhäusern. Den Reihenhäusern sind Eigengärten als Zubehör zugeordnet. Im Zuge der Errichtung wurden Bäume gefällt und in einem der Gärten Ersatzpflanzungen vorgenommen. Vertraglich wurde fixiert, dass die Zubehörgärten von den Reihenhausbesitzern auf ihre Kosten zu pflegen sind. Der Reihenhausbesitzer mit dem Baum im Eigengarten verlangt mit der Begründung, dass es sich um eine Ersatzpflanzung handelt, dass die Kosten der Pflege von der Gemeinschaft getragen werden.

Dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegt eine Wartungsund Instandhaltungspflicht für sein Objekt samt Zubehör. Das Zubehör – Garten – zählt zum Wohnungseigentumsobjekt. Die individuelle Erhaltungspflicht jedes Wohnungseigentümers ist daher um das Wohnungseigentumszubehör erweitert. Auch wurde im Wohnungseigentumsvertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Zubehöreigengarten des jeweiligen Reihenhauses „der ausschließlichen Benutzung und Nutzung durch die jeweiligen Reihenhauseigentümer dient und dieser von ihm auf eigene Kosten gärtnerisch zu pflegen ist“. Also hat der Reihenhauseigentümer für die Pflege in seinem Zubehörgarten auf seine Kosten zu

„Bevor die Rollläden montiert werden, sollte die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt werden. Wird diese verweigert, kann sie vom Außenstreitrichter ersetzt werden.“

Peter Hauswirth

sorgen. Anders ist die Angelegenheit nur dann zu beurteilen, wenn es eine abweichende schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gibt.

BESCHLUSSFASSUNG Wir besitzen eine Dachgeschoßwohnung, die schlecht isoliert ist und 4 südseitig gelegene Dachflächenfenster hat, wodurch sich die Wohnung stark erwärmt. Eine zusätzliche Dachisolierung hat die Gemeinschaft abgelehnt. Nun wollen wir vor den Fenstern Außenrollläden mit Hitzeschutz anbringen. Ist für die Montage die Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich?

Die Abgrenzung, ob allgemeine Teile des Hauses von einer genehmigungspflichtigen Änderung betroffen sind, erfolgt in räumlicher Hinsicht und betrifft all jene Teile, die außerhalb des WE-Objekts liegen. Darunter fällt die „Außenhaut“des Gebäudes, wozu auch Außenjalousien und -rollläden zählen. Bevor diese montiert werden, sollte die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt werden. Wird diese verweigert, kann sie vom Außenstreitrichter ersetzt werden. Die ersatzweise Zustimmung wird erteilt, sofern die Änderung der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient. Die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer reicht nicht aus.

BETRIEBSKOSTEN Der Vermieter hat die Betriebskostenabrechnung für 2019 bis jetzt nicht gelegt. Was können wir tun?

Der Vermieter hat seinem Mieter für die Rechnungsperiode zwischen 1. Jänner und 30. Juni des Folgejahres eine Abrechnung zu legen. Hat der Vermieter die Abrechnung für 2019 noch nicht gelegt, kann der Hauptmieter bei der Schlichtungsstelle ein Antrag auf Legung der jährlichen Abrechnung stellen. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht spätestens bei der mündlichen Verhandlung nach, wird die Schlichtungsstelle ihm unter Androhung einer Ordnungsstrafe die Vorlage der Abrechnung binnen einer Frist auftragen.