Garagen-Sanierung: Muss der Vermieter für Park-Ersatz sorgen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen. Schicken Sie diese an immo@kurier.at, die Antworten erscheinen dann hier. Diesmal: Katharina Braun – Rechtsanwältin

VERMIETUNG

Ich bin Wohnungseigentümerin. Nachdem eine Hausbesorgerfirma beauftragt wurde, wurde die Hausbesorger-Wohnung frei, welche wir über unsere Verwaltung vermieten ließen. Die Verwaltung hat dann, ohne uns einzubeziehen, die Wohnung unbefristet vermietet. Da wir mit dem Mieter viel Ärger haben, möchten wir ihn kündigen. Wie kommen wir aus der Situation wieder raus?

Die Vermietung einer Hausbesorgerwohnung an eine hausfremde Person fällt unter die ordentliche Verwaltung. Es entscheidet daher die Mehrheit der Miteigentümer nach grundbücherlichen Anteilen. Die (einkommenssteuerpflichtigen) Einnahmen aus der Vermietung der Hausbesorgerwohnung als sogenannter allgemeiner Teil der Liegenschaft sind grundsätzlich auf alle Wohnungseigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen. Das tatsächliche Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach dem Mietrechtsgesetz vorausgesetzt, kann die Anteilsmehrheit der Eigentümer auf Kündigung klagen. Sollte ein derartiger Grund nicht vorliegen, kommt allenfalls ein Entschädigungsanspruch gegen die Hausverwaltung in Frage. Eine Hausverwaltung ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer

„Der Mieter hat gewisse Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten am Mietobjekt zu dulden. Dazu gehört auch die Sanierung der Garage.“

Katharina Braun

zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, sofern diese nicht gesetzwidrig sind. Zur Beurteilung bedarf es Infos über den Ärger, welchen der Mieter verursacht, sowie die Gründe, welche zur unbefristeten Vermietung führten.

SANIERUNG

In unserer Wohnhausanlage wird die Garage saniert. Dies soll 3 Monate dauern. Während der Sanierung müssen alle Autos die Garage verlassen. Ein Garagenplatz kostet derzeit 76,16 € monatlich. Muss die Verwaltung uns Park-Alternativen anbieten?

Der Mieter hat gewisse Erhaltungsoder Verbesserungsarbeiten am Mietobjekt zu dulden. Dazu gehört auch die Sanierung der Garage. Die Durchführung der Arbeiten ist möglichst schonend für den Mieter vorzunehmen. In der Zeit der Nichtbenutzbarkeit der Parkgarage ist für diesen keine Miete zu bezahlen. Für etwaiges erlittenes Ungemach wie der Parkplatzsuche hätte der Vermieter wohl nur bei grober Fahrlässigkeit einzustehen.

ERHALTUNG

Die Fenster meiner Mietwohnung wurden getauscht. Kastenfenster mit einfacher Verglasung außen und doppelter Verglasung innen wurden durch ein Fenster mit Doppelglas außen ersetzt. Dadurch ist mehr Straßenlärm hörbar. Die entstandene Nische wurde nur notdürftig verputzt und bis dato auch nicht ausgemalt. Muss der Vermieter die ursprüngliche Lärmschutzqualität herstellen?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht allgemeiner Teile der Liegenschaft. Wohnungsfenster stellen einen allgemeinen Teil dar und sind von der Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst. Kastenfenster sind nur hinsichtlich der Außenfenster ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Die Erhaltung der Innenfensterflügel obliegt, sofern nicht ein ernster Schaden des Hauses vorliegt, nicht dem Vermieter. Verbundfenster allerdings, bei denen Außen- und Innenseite funktional miteinander verbunden sind, sind als Ganzes als Teil der „ Außenhaut“zu betrachten und fallen daher zur Gänze in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Dem Vermieter steht die Wahl des Fenstermaterials frei, solange er sich am ortsüblichen Standard und am Erhaltungszustand des Hauses orientiert und er hat für einen ordentlichen Verputz zu sorgen.