Darf ich gemäß OGH-Urteil einen Hund in der Wohnung halten?

Experten beantworten |hre Leserfragen, schicken Sie diese an immo@kurier.at, die Antworten lesen Sie dann hier. Diesmal: Matthias Klein - Notar

KAUTION Wir ziehen aus der Mietwohnung aus. Im Mietvertrag ist nicht vereinbart, welche Maßnahmen wir durchführen müssen, um die volle Kaution zurückzubekommen. Wozu sind wir verpflichtet?

Laut Gesetz hat der Mieter das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzustellen, wie er es übernommen hat, vermindert um die gewöhnliche Abnützung. Der Mieter haftet nur für die übermäßige Abnützung. Wird die Wohnung übermäßig abgenutzt zurückgegeben, hat der Mieter für die Kosten der Beseitigung dieses Zustandes einzustehen und die Vermieterseite hat einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter, welchem dafür die Beweislast des mangelnden Verschuldens trifft. Sinn und Zweck der Kaution ist es, dem Vermieter bei Schadenersatzforderungen gegen den Mieter einen Geldbetrag zu sichern, für Beschädigungen des Mietobjekts. Insbesondere wegen übermäßiger Abnützung durch den Mieter darf der Vermieter die Kaution einbehalten. Bei Uneinigkeiten kann der Mieter einen Antrag auf Feststellung der Höhe der rückforderbaren Kaution beim Bezirksgericht/ Schlichtungsstelle stellen.

HAUSTIERHALTUNG Im Mietvertrag steht, dass Haustierhaltung nicht gestattet ist wegen „möglicher Schädigung des Parketts“. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat klargestellt, dass Hundehaltung nicht generell untersagt werden kann. Kann ich mich nun

auf das Urteil beziehen, ohne eine Kündigung zu riskieren?

Ein generelles Haustierhalteverbot, also ein Verbot ohne Differenzierung von Tierarten, als Klausel in einem Mietvertrag wird vom OGH als gröblich benachteiligen und somit als unwirksam angesehen. Sie dürfen als Mieter Haustiere, jedenfalls Kleintiere , in der Wohnung halten. Ein Haustierhalteverbot ist nur dann wirksam, wenn es sich nicht um eine generelle Formulierung im Mietvertrag handelt, sondern das Halten bestimmter Tierarten wie Hunde und Katzen (auch eine genaue Beschreibung nach spezieller Rassen oder Klassifizierungen nach „Listenhund“ist möglich) im Mietvertrag aufgenommen und verboten wird. Auch bei Zuwiderhandeln gegen ein individuelles Halteverbot liegt kein Kündigungsgrund vor; erst wenn Mitbewohner durch die Tierhaltung belästigt werden und das Zusammenleben verleidet wird, kann ein Kündigungsgrund entstehen. Hinsichtlich des beschädigten Parketts kann der Mieter zur Verantwortung gezogen werden.

BAUMÄNGEL In der Mietwohnung gibt es Baumängel, daher wollten wir die Miete reduzieren. Dabei stellten wir fest, dass der Mietzins generell zu hoch ist. Daher lassen wir den Mietzins nun prüfen. Wer kann dabei behilflich sein? Wie lange dauert das Verfahren? Wie hoch ist die Chance, eine Rückzahlung zu erhalten?

In Gemeinden, in denen Schlichtungsstellen eingerichtet sind, sind Anträge in Mietrechtssachen, wie die Überprüfung des vereinbarten Hauptmietzinses, dort einzubringen, ansonsten bei den Bezirksgerichten. Sollte man auch bei Vorhandensein einer Schlichtungsstelle mit deren Entscheidung nicht einverstanden sein, oder dauert dort das Verfahren länger als drei Monate, kann man das Bezirksgericht anrufen. Im mietrechtlichen Außerstreitverfahren herrscht in den ersten zwei Instanzen (Bezirksgericht und Landesgericht) kein Vertretungszwang; erst vor dem OGH ist das der Fall. Vertreter können nicht nur Notare sein, sondern auch Rechtsanwälte und Interessensvertretungen. Es ist darauf zu achten, dass bei einem befristeten Mietvertrag die Überprüfung der Zinsvereinbarung binnen sechs Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses, oder bei einem unbefristeten Mietvertrag binnen drei Jahren nach Abschluss der Mietzinsvereinbarung beantragt wird, da nach Ablauf der Fristen ein Anspruch auf Überprüfung verwirkt ist. Der Antrag sollte die Feststellung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung, die Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses und die Rückzahlung der zuviel verrechneten Beträge zuzüglich USt. und Zinsen enthalten.