Besteht Anspruch auf Mietminderung bei Gas-Engpass?

Experten beantworten |hre Leserfragen am KUR|ER-Telefon. Rufen Sie an oder schicken uns |hre Fragen per Mail an immo@kurier.at, die Antworten lesen Sie hier. Diesmal: Peter Hauswirth – Rechtsanwalt

GERUCHSBELÄSTIGUNG in unserem Haus gibt es eine Mieterin, die beim Kochen die Wohnungstür aufmacht, obwohl sie ein Küchenfenster hat. Ich habe sie mehrmals gebeten, das zu lassen, da der Geruch so in meine Wohnung dringt. Die Hausverwaltung, die ich verständigt habe, macht nichts. Was kann ich noch tun?

Bei sehr starker Geruchsbelästigung, die vom Nachbarn ausgeht, steht dem beeinträchtigten Mieter Mietzinsminderung zu. Die Höhe ist vom Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung abhängig. Bei einer wesentlichen Beeinträchtigung des Mietobjektes können Sie, wenn das Mietverhältnis nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, auch Ihren Vermieter dazu verhalten, dass er Ihnen die störungsfreie Nutzung des Mietobjektes verschafft. Zu diesem Zweck könnte der Vermieter beispielsweise Unterlassungsansprüche gegen Ihren Nachbarngeltendmachen.Denkbar wäre auch, bei besonders starker und häufiger Beeinträchtigung, eine Kündigung des Nachbarn. Das setzt aber voraus, dass Sie und Ihr Nachbar den gleichen Vermieter haben. Die Wahl der Mittel, um Ihnen den ordnungsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes zu erhalten, bleibt aber dem Vermieter überlassen.

MIETMINDERUNG

Ich beheize meine Mietwohnung mit einer Gaskombitherme, die bereits bei Anmietung vorhanden war. Die Therme beheizt die Wohnung und versorgt sie mit Warmwasser. Was kann ich machen, wenn aufgrund eines Gasengpasses meine Wohnung über keine Heizung oder kein Warmwasser mehr verfügt? Muss mir mein Vermieter eine Elektroheizung zur Verfügung stellen, oder habe ich Anspruch auf Mietzinsminderung?

Wenn sich aus dem Mietvertrag nichtausdrücklichergibt,welchen Zustand des Mietobjektes der Vermieter schuldet, richtet sich das Maß der Gebrauchsfähigkeit nach dem Vertragszweck bzw der Verkehrssitte. Wird eine Wohnung mit einer Heizung und Warmwasseraufbereitungsstelle vermietet, schuldet der Vermieter auch grundsätzlich eine funktionierende Heizung und Warmwasseraufbereitungsanlage. Sie als Mieterin müssen aber, damit die Heizung auch in Betrieb genommen werden kann, einen Energieliefervertrag abschließen. Ihre Befürchtung ist nun, dass

Ihr Energielieferant nicht mehr die vertraglich vereinbarte Leistung erbringen kann und sie deswegen die funktionstüchtige Heizung nicht betreiben können. Die Heizung selbst ist aber ansonsten voll funktionsfähig. Der Vermieter selbst hat keinen Einfluss darauf, ob Ihr Energielieferant Sie mit ausreichend Energie versorgt. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass Sie als Mieterin, beispielsweise Mietzinsminderungsansprüche geltend machen können. Mietzinsminderung ist grundsätzlich nur dann ausgeschlossen, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung aus der Sphäre des Mieters stammt. Ist hingegen die Gebrauchsbeeinträchtigung der Sphäre des Vermieters oder der neutralen Sphäre zuzurechnen, ist eine Mietzinsminderung denkbar. Für den Fall, dass keine Gaslieferung aufgrund Gasknappheit möglich ist, fehlt allerdings noch höchstgerichtliche Rechtsprechung.

„Der Vermieter hat keinen Einfluss darauf, ob Ihr Ener ielieferant Sie mit ausreichend Energie versor t. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass Sie Mietzinsminderun sansprüche geltend machen können.“Peter Hauswirth