Leerstand ist keine Lösung
Wertverlust. Ein nicht benötigteswohnobjekt leer stehen zu lassen dient nicht automatisch demwerterhalt. Ganz im Gegenteil, es kann zu massiven Verlusten führen. Verkauf oder Vermietung bieten sich an.
SALZBURG (SN). Angesichts steigender Immobilien- und vor allem Grundstückspreise wird von der Politik gern das Argument bemüht, dass Eigentümer Wohnungen und Häuser leer stehen lassen, während gleichzeitig eine steigende Zahl von Menschen keinen adäquaten Wohnraum findet. Dass man Wohnungen, die ausfinanziert sind, leer stehen lässt, um sich für später eine andere Nutzungsoption offenzuhalten, ist durchaus nachvollziehbar. Vor allem, wenn sie den Einschränkungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen, ist diese Vorgangsweise aus vielerlei Perspektive logisch.
Doch in vielen Fällen ist ein Leerstand nicht die beste Lösung, ganz im Gegenteil, es kann zu massiven Wertverlusten kommen. Oft handelt es sich dabei um ererbte Objekte oder Schenkungen, zu denen häufig auch eine emotionale Bindung besteht, denn vom Haus der Eltern kann man sich nicht so leicht trennen. „Wer ein Haus längere Zeit leer stehen lässt, riskiert einen Wertverlust von bis zu fünf Prozent pro Jahr, abhängig von Alter und Zustand des Objekts. In den ersten Jahren ist der Wertverlust relativ größer“, weiß Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung Gmbh: „Daher ist es wichtig, sich rechtzeitig von ungenützten Objekten zu trennen. Denn irgendwann kommt der ,Point of no return‘, an dem der Wertverlust des Gebäudes die Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde, übersteigt.“Im schlimmsten Fall riskiere man durch zu langen Leerstand den totalenwertverlust des Gebäudes. Was bleibt, ist ein Objekt, dessen Abbruchkosten sich wertmindernd auf die gesamte Liegenschaft auswirken.
Leerstand zieht Kosten nach sich
Der Experte rät daher, die Immobilien in irgendeiner Form zu bewirtschaften, also zu verkaufen oder zu vermieten. Andernfalls muss man laufend in sein nicht bewohntes Objekt investieren. Denn auch ein ungenütztes Haus verursacht regelmäßig Kosten. Weinberger: „Vor allem für Heizung und Wartung der Heizanlagen, aber auch für Wasser, Kanalgebühr oder Rauchfangkehrer-service fallen Kosten an.“Bei längerem Leerstand drohen noch höhere Aufwendungen, z. B. für Instandhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen an den Fenstern oder am Dach. „Auch der Zeitaufwand für das unbewohnte Haus sollte nicht unterschätzt werden. Der Besitzer ist gezwungen, in regelmäßigen Abständen nach dem Rechten zu sehen, die Räume zu belüften, den Garten in Schuss zu halten, Handwerkertermine und Behördenwege wahrzunehmen etc.“, zählt der Experte weitere Aufwendungen auf. ser. So ist es nicht in allen Fällen notwendig, sie zu beheizen, da die Abwärme der anliegendenwohnungen Frostschäden verhindern kann. Weinberger: „Dennoch sind auch ungenützte Wohnungen gefährdet. Sehr häufig kommt es infolge der mangelnden Belüftung zu Schimmelbildung, insbesondere hinter Möbeln, nicht gespülte Siphons trocknen aus massiver Geruchsbelästi-
Derwertverlust kann fünf Prozent jährlich betragen. Peterweinberger,
Wohnungen verlieren weniger
Wohnungen verlieren durch Leerstand dabei zumeist weniger stark anwert als Häu-
Raiffeisen und führen gung.“
Auch Sanierungskosten machen vor ungenützten Wohnungen nicht halt. Beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen des Hauses, zum Beispiel
zu des Daches, und reichen die bisher dafür gebildeten Rücklagen nicht aus, muss auch der Eigentümer der leer stehenden Wohnung mitzahlen. Er ist gezwungen, zur Sanierung beizutragen, unabhängig davon, ob er diese für sinnvoll und nötig erachtet, und obwohl er das Objekt überhaupt nicht benützt.
Weinbergers Resümee: „Derzeit spricht vieles für einen Verkauf, denn infolge der ausgezeichneten Nachfrage sind die Immobilienpreise hoch, eine Chance, die man sich nicht entgehen lassen sollte, zumal Experten mittelfristig mit einem leichten Preis-rückgang rechnen.“Als Alternative bleibt die Vermietung: „Sie generiert laufende Einkünfte, die zumindest die Kosten für Betrieb und Erhaltung des Objekts abdecken, und verhindert die negativen Folgen des Leerstands für die Bausubstanz.“